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In sintesi
- Aliquota e massimale: detrazione del 19% su un importo massimo di 4.000,00 euro di interessi passivi e oneri accessori per i mutui sull’abitazione principale.
- Abitazione principale: quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente; l’immobile deve essere adibito a tale uso entro un anno dall’acquisto.
- Oneri accessori detraibili: oltre agli interessi, rientrano spese di istruttoria, perizia tecnica, onorario notarile per il contratto di mutuo (non per la compravendita) e imposta sostitutiva.
- Contitolarità del mutuo: il massimale di 4.000,00 euro è complessivo; in caso di cointestazione al 50%, ciascun cointestatario può indicare al massimo 2.000,00 euro.
- Costruzione prima casa: detrazione ammessa per mutui ipotecari contratti per costruire o ristrutturare l’abitazione principale, con massimale di 2.582,28 euro.
- Riordino detrazioni: i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 rientrano nel computo del massimale per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro.
Come si detrae il 19% degli interessi sul mutuo per la prima casa
Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati nel 2025 per mutui ipotecari sull’abitazione principale vanno indicati nel rigo E7 del quadro E del modello 730/2026. La detrazione spetta nella misura del 19 per cento su un importo massimo di 4.000,00 euro. Il massimale è riferito all’ammontare complessivo degli interessi e oneri, a prescindere dal numero di contratti di mutuo.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari – coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado – dimorano abitualmente. Non è quindi necessario che il contribuente vi abiti di persona: è sufficiente che vi dimori un familiare. La condizione è che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo.
Nella colonna 1 del rigo E7 va indicato il codice corrispondente alla data di stipula del mutuo: codice 7 per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2021, codice 48 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024, codice 57 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2025. I mutui stipulati prima del 1° gennaio 2001 beneficiano della detrazione a condizione che l’unità immobiliare fosse già adibita ad abitazione principale entro sei mesi dall’acquisto (o entro l’8 giugno 1994 per i mutui stipulati nel 1993).
- Tutte le spese che riducono le imposte, con i tetti aggiornati
- Le 4 regole che fanno perdere le detrazioni (tracciabilit\xc3\xa0, tetto oltre 75.000 \xe2\x82\xac...)
- Documenti da preparare e date del 730/2026
| Tipo di mutuo / Rigo | Massimale | Codice rigo E7 / E8-E10 |
|---|---|---|
| Acquisto abitazione principale (stipula fino al 31/12/2021) | 4.000,00 euro | codice 7, rigo E7 |
| Acquisto abitazione principale (stipula 01/01/2022 – 31/12/2024) | 4.000,00 euro | codice 48, rigo E7 |
| Acquisto abitazione principale (stipula dal 01/01/2025) | 4.000,00 euro | codice 57, rigo E7 |
| Costruzione/ristrutturazione abitazione principale (stipula fino al 31/12/2021) | 2.582,28 euro | codice 10, righi E8-E10 |
| Costruzione/ristrutturazione abitazione principale (stipula 01/01/2022 – 31/12/2024) | 2.582,28 euro | codice 46, righi E8-E10 |
| Costruzione/ristrutturazione abitazione principale (stipula dal 01/01/2025) | 2.582,28 euro | codice 55, righi E8-E10 |
Esempio pratico
-
Tizio ha acquistato la sua prima casa nel 2023 con un mutuo ipotecario cointestato al 50% con la moglie Caia (anch’essa contribuente non a carico). Nel 2025 hanno pagato complessivamente 5.600 euro di interessi passivi e 400 euro di oneri accessori (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva), per un totale di 6.000 euro. Il massimale complessivo è 4.000,00 euro: ciascun coniuge può indicare al massimo 2.000,00 euro nel rigo E7 (codice 48). La detrazione per ciascuno sarà: 2.000 x 19% = 380 euro, per un risparmio familiare complessivo di 760 euro.
Documenti necessari
- Contratto di mutuo ipotecario (atto notarile)
- Certificazione bancaria degli interessi passivi pagati nel 2025 (rilasciata dalla banca mutuante)
- Fattura del notaio per la stipula del contratto di mutuo (esclusa quella per la compravendita)
- Certificazione Unica del datore di lavoro se gli interessi sono indicati ai punti da 341 a 352 (codice onere 7, 48 o 57)
- Documentazione attestante la destinazione dell’immobile ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (es. variazione anagrafica)
Caso 1 – Mutuo eccedente il prezzo di acquisto
Scenario. Caio ha acquistato un appartamento per 180.000 euro e ha stipulato un mutuo ipotecario da 210.000 euro. Nel 2025 ha pagato 3.800 euro di interessi passivi.
Come si applica. Quando il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto, la detrazione spetta solo sugli interessi relativi alla parte del mutuo che copre il costo di acquisizione (comprensivo di spese notarili e oneri accessori per l’acquisto). Se il prezzo dell’immobile più gli oneri accessori dell’acquisto ammontano a 190.000 euro, la quota detraibile degli interessi si calcola con la formula: (190.000 x 3.800) / 210.000 = circa 3.438 euro. Su questo importo si applica il 19%, nel rispetto del massimale di 4.000,00 euro.
In pratica
- Conservare il rogito notarile con il prezzo di acquisto e la documentazione delle spese accessorie (onorario notarile per la compravendita, imposte di registro): servirà per calcolare la quota proporzionale degli interessi detraibili.
- Il CAF o il professionista abilitato applica la formula di proporzionamento; il contribuente deve fornire sia il capitale mutuato sia il costo totale di acquisizione dell’immobile.
Caso 2 – Mutuo per la costruzione dell'abitazione principale
Scenario. Sempronio è proprietario di un terreno e nel 2024 ha stipulato un mutuo ipotecario da 150.000 euro per costruire la propria abitazione principale. I lavori sono iniziati nel 2024 e nel 2025 ha pagato 4.100 euro di interessi passivi.
Come si applica. Per i mutui stipulati per costruire l’abitazione principale la detrazione è ammessa a condizione che la stipula del mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori. Il massimale applicabile è 2.582,28 euro (e non 4.000,00 euro, che riguarda l’acquisto). Poiché il mutuo è stato stipulato nel 2024 (codice 46), Sempronio indica 2.582,28 euro nei righi da E8 a E10 con codice 46. La detrazione è: 2.582,28 x 19% = 490,63 euro.
In pratica
- Il massimale per la costruzione (2.582,28 euro) è distinto e inferiore a quello per l’acquisto (4.000,00 euro): i due benefici non si sommano, vanno indicati in righi separati con codici diversi.
- Verificare che la stipula del mutuo sia avvenuta nei sei mesi prima o nei diciotto mesi dopo l’inizio lavori: questa condizione è controllabile dall’Agenzia delle Entrate anche dopo la presentazione della dichiarazione.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
- Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate
- Art. 15 TUIR (detrazione per oneri) su Legge in Chiaro
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Domande frequenti
Qual è il massimale detraibile sugli interessi del mutuo per la prima casa?
Il massimale è 4.000,00 euro complessivi di interessi passivi e oneri accessori. In caso di mutuo cointestato in parti uguali tra coniugi non a carico l’uno dell’altro, ciascuno può indicare al massimo 2.000,00 euro.
Quali oneri accessori rientrano nella detrazione oltre agli interessi?
Sono detraibili le spese di istruttoria, l’onorario notarile per il contratto di mutuo (non per la compravendita), le spese di perizia tecnica, l’imposta sostitutiva sul capitale prestato, l’imposta per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca e la penale per anticipata estinzione.
La detrazione spetta se nell'immobile non abito io ma mio figlio?
Sì. Per abitazione principale si intende quella in cui dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado). La detrazione spetta anche se è il figlio a dimorarvi, purché l’immobile sia adibito a tale uso entro un anno dall’acquisto.
Ho rinegoziato il mutuo con una banca diversa: perdo la detrazione?
No. In caso di surrogazione o rinegoziazione il diritto alla detrazione non viene meno. Tuttavia, l’importo detraibile non può essere superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati all’estinzione e all’accensione del nuovo contratto.
La detrazione si azzera se trasferisco la residenza per motivi di lavoro?
No. Se il contribuente trasferisce la propria dimora abituale dall’immobile per motivi di lavoro, il diritto alla detrazione si conserva. La detrazione decade invece, a partire dall’anno successivo, se l’immobile cessa di essere abitazione principale per altri motivi; tuttavia, se il contribuente vi ritorna, può fruire nuovamente della detrazione sulle rate pagate da quel momento.
I mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 rientrano nel 'riordino delle detrazioni'?
Sì. Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 rientrano nel computo del massimale complessivo degli oneri detraibili previsto dall’art. 16-ter del TUIR. I mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024 restano invece esclusi da tale riordino.
Vedi anche: Piu’ mutui contemporanei, Detrazione contributi società di mutuo soccorso, Mutuo cointestato e detrazione interessi, Detrazione 19% oneri e Mutuo fondiario e ipoteca.
Domande frequenti
Qual è il massimale detraibile sugli interessi del mutuo per la prima casa?
Il massimale è 4.000,00 euro complessivi di interessi passivi e oneri accessori. In caso di mutuo cointestato in parti uguali tra coniugi non a carico l'uno dell'altro, ciascuno può indicare al massimo 2.000,00 euro.
Quali oneri accessori rientrano nella detrazione oltre agli interessi?
Sono detraibili le spese di istruttoria, l'onorario notarile per il contratto di mutuo (non per la compravendita), le spese di perizia tecnica, l'imposta sostitutiva sul capitale prestato, l'imposta per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca e la penale per anticipata estinzione.
La detrazione spetta se nell'immobile non abito io ma mio figlio?
Sì. Per abitazione principale si intende quella in cui dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado). La detrazione spetta anche se è il figlio a dimorarvi, purché l'immobile sia adibito a tale uso entro un anno dall'acquisto.
Ho rinegoziato il mutuo con una banca diversa: perdo la detrazione?
No. In caso di surrogazione o rinegoziazione il diritto alla detrazione non viene meno. Tuttavia, l'importo detraibile non può essere superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati all'estinzione e all'accensione del nuovo contratto.
La detrazione si azzera se trasferisco la residenza per motivi di lavoro?
No. Se il contribuente trasferisce la propria dimora abituale dall'immobile per motivi di lavoro, il diritto alla detrazione si conserva. La detrazione decade invece, a partire dall'anno successivo, se l'immobile cessa di essere abitazione principale per altri motivi; tuttavia, se il contribuente vi ritorna, può fruire nuovamente della detrazione sulle rate pagate da quel momento.
I mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 rientrano nel 'riordino delle detrazioni'?
Sì. Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 rientrano nel computo del massimale complessivo degli oneri detraibili previsto dall'art. 16-ter del TUIR. I mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024 restano invece esclusi da tale riordino.