Articolo 1135 Codice Civile: Attribuzioni dell’assemblea dei condomini

Commento all'art. 1135 c.c., Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

L'art. 1135 c.c. e una delle norme cardine della disciplina del condominio negli edifici, profondamente riformato dalla L. 11 dicembre 2012 n. 220 (riforma del condominio) e successivamente affinato da interventi normativi minori. La disposizione elenca le attribuzioni proprie dell'assemblea, le materie su cui essa ha competenza esclusiva e che non possono essere delegate all'amministratore, completando il quadro delle competenze gia stabilite dagli articoli precedenti (artt. 1129 ss. c.c. sull'amministratore, art. 1138 c.c. sul regolamento di condominio). Si tratta di un elenco non esaustivo (la formula iniziale oltre quanto e stabilito dagli articoli precedenti indica chiaramente che le competenze elencate si aggiungono ad altre disseminate nel codice), ma di sicuro rilievo pratico perche concentra le decisioni economicamente e gestionalmente piu rilevanti della vita condominiale.

La conferma e la retribuzione dell'amministratore

Il primo punto attribuisce all'assemblea la conferma dell'amministratore e la determinazione della sua eventuale retribuzione. La nomina iniziale e disciplinata dall'art. 1129 c.c. (obbligatoria nei condomini con piu di otto condomini); la conferma annuale rientra nelle attribuzioni dell'art. 1135. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si rinnova tacitamente per altrettanto periodo salvo revoca o dimissioni (art. 1129, comma 10 c.c.). L'assemblea, in sede di approvazione del rendiconto, esprime la propria volonta di confermare o sostituire l'amministratore: la formulazione della delibera deve essere chiara, e l'amministratore confermato continua nelle sue funzioni alle medesime condizioni precedenti, salvo modifiche della retribuzione. La retribuzione e eventuale: e ammesso anche il mandato gratuito (raro nei condomini di una certa dimensione), e la determinazione del compenso e oggetto di specifica deliberazione assembleare, con voto a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell'edificio (quorum del secondo comma dell'art. 1136 c.c.).

L'approvazione del preventivo annuale e la ripartizione delle spese

Il secondo punto e centrale per la gestione finanziaria: l'assemblea approva il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e procede alla ripartizione tra i condomini secondo i criteri di legge e di regolamento. Il preventivo e predisposto dall'amministratore e comprende le spese ordinarie di gestione (energia elettrica delle parti comuni, pulizie, manutenzione ascensore, assicurazioni, compensi del professionista), le spese straordinarie programmate, gli accantonamenti per fondi obbligatori. La ripartizione segue le regole degli artt. 1123-1126 c.c.: in millesimi di proprieta per le spese generali, secondo l'uso o il vantaggio per le spese particolari (riscaldamento per l'art. 1117 c.c., ascensore per l'art. 1124 c.c.). L'approvazione del preventivo legittima la richiesta delle rate condominiali ai condomini e abilita l'amministratore alla riscossione coattiva ex art. 63 disp. att. c.c. (decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi).

L'approvazione del rendiconto annuale

Il terzo punto e l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e l'impiego del residuo attivo della gestione. La riforma del 2012 ha dettato regole stringenti per la forma del rendiconto (art. 1130-bis c.c.): deve contenere registro di contabilita, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa. Il rendiconto e accessibile a tutti i condomini, che hanno diritto di esaminarlo presso lo studio dell'amministratore prima dell'assemblea (di norma con preavviso di almeno cinque giorni). L'approvazione del rendiconto e momento di particolare delicatezza: una volta approvato, il rendiconto vincola tutti i condomini (anche dissenzienti, salvo impugnazione ex art. 1137 c.c. entro 30 giorni) e libera l'amministratore dalla responsabilita gestionale per il periodo. Sono frequenti le contestazioni giudiziarie sui rendiconti, soprattutto per voci di spesa contestate, mancata distinzione tra ordinario e straordinario, errata applicazione dei millesimi.

Manutenzione straordinaria e innovazioni: il fondo speciale obbligatorio

Il quarto punto e di grande impatto pratico, profondamente innovato dalla riforma 2012: l'assemblea deciste su lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. La novita assoluta della L. 220/2012 e l'obbligatorieta del fondo: prima della riforma il fondo era facoltativo, oggi e imposto dal codice. La ratio e tutelare la stabilita finanziaria dei lavori condominiali, evitando che la morosita di alcuni condomini paralizzi opere essenziali. Per i contratti d'appalto che prevedono pagamenti graduali in funzione dello stato di avanzamento lavori, il fondo puo essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti: una soluzione di compromesso che evita di immobilizzare l'intero importo dei lavori (talora ingente per ristrutturazioni di facciate, impianti termici, ascensori, tetti) all'inizio dei lavori.

Distinzione tra ordinaria e straordinaria manutenzione

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria ha rilevanza decisiva: la prima rientra nei poteri dell'amministratore ex art. 1130 c.c. (non richiede delibera assembleare specifica), la seconda richiede delibera dell'assemblea. La giurisprudenza definisce ordinaria la manutenzione necessaria per il normale funzionamento delle parti comuni (pulizia, piccole riparazioni, sostituzione di lampadine, manutenzione tecnica programmata); straordinaria quella che incide sulla consistenza strutturale o sul valore dell'edificio (rifacimento del tetto, ristrutturazione facciate, sostituzione caldaia centralizzata, riqualificazione ascensore, lavori antisismici, cappotto termico). Per le opere di manutenzione straordinaria di notevole entita la delibera richiede maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 4 c.c. (maggioranza intervenuti + meta valore edificio).

Le innovazioni e la disciplina coordinata

Le innovazioni (art. 1120 c.c.) sono opere che modificano la destinazione d'uso o la consistenza materiale delle parti comuni. Sono distinte in innovazioni ordinarie (richiedono maggioranza degli intervenuti + 2/3 valore edificio ex art. 1136, comma 5 c.c.) e innovazioni gravose o voluttuarie (art. 1121 c.c.), per le quali i condomini dissenzienti possono essere esonerati dal contributo. La riforma 2012 ha introdotto innovazioni agevolate (art. 1120, comma 2 c.c.) per opere di sicurezza, di abbattimento delle barriere architettoniche, di contenimento energetico, di parcheggi pertinenziali: queste sono approvate con maggioranza semplificata e i condomini contrari sono comunque tenuti al contributo. Il fondo speciale obbligatorio dell'art. 1135 c.c. si applica a tutte queste fattispecie.

Lavori urgenti e poteri dell'amministratore

L'amministratore non puo ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente: in tal caso deve riferirne nella prima assemblea utile. La nozione di urgenza ha generato consistente contenzioso: la giurisprudenza la riconosce quando l'intervento e necessario per evitare un pregiudizio grave e immediato (es. rottura di una conduttura idrica con allagamenti, distacco di intonaco pericoloso, guasto della caldaia in pieno inverno). L'amministratore che esegue lavori urgenti senza preventiva delibera assume la responsabilita personale verso i condomini se l'urgenza non e ravvisabile ex post; viceversa, se l'urgenza era reale, ha diritto al rimborso integrale e i condomini sono tenuti a contribuire pro quota anche se contrari. La prima assemblea utile per la ratifica deve essere convocata al piu presto possibile dopo l'esecuzione dei lavori urgenti.

Partecipazione a progetti territoriali e rigenerazione urbana

L'ultimo comma, introdotto da un intervento normativo successivo alla riforma 2012, autorizza l'assemblea a far partecipare il condominio a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, per il recupero del patrimonio edilizio, la vivibilita urbana, la sicurezza, la sostenibilita ambientale. La norma riconosce dunque al condominio un ruolo attivo nelle politiche di rigenerazione urbana: puo aderire a programmi di sismabonus, ecobonus, superbonus, riqualificazione di facciate, abbellimento di aree comuni, partecipare a cordate per la ristrutturazione di interi quartieri. La delibera richiede le maggioranze ordinarie e il fondo speciale rimane obbligatorio per i lavori conseguenti. La norma e particolarmente rilevante nell'epoca attuale di politiche di transizione ecologica e di rigenerazione del patrimonio edilizio nazionale.

Profili processuali

Le delibere assembleari adottate ex art. 1135 c.c. possono essere impugnate ex art. 1137 c.c. entro 30 giorni dalla loro adozione (per i presenti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti). I motivi di impugnazione sono: violazione delle norme di convocazione (art. 66 disp. att. c.c., almeno 5 giorni prima della prima convocazione), assenza di quorum costitutivo o deliberativo (art. 1136 c.c.), oggetto non posto all'ordine del giorno, violazione di norme di ordine pubblico (art. 1138 c.c. ultimo comma). La competenza e del tribunale del luogo dove si trova l'edificio. La mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010 (come modificato dalla riforma Cartabia D.Lgs. 149/2022) e condizione di procedibilita per le controversie condominiali, comprese le impugnazioni di delibere.

Caso pratico

Il condominio di via Roma 25 a Milano e composto da 16 condomini (millesimi totali 1000). All'assemblea annuale del marzo 2025 sono iscritte all'ordine del giorno: 1) conferma dell'amministratore Tizio Bianchi e determinazione del compenso a 4.500 euro annui; 2) approvazione preventivo 2025 con spese totali di 38.000 euro (riparto in millesimi); 3) approvazione rendiconto 2024 con avanzo di gestione di 1.200 euro (proposta destinazione al fondo riserva); 4) lavori di manutenzione straordinaria della facciata (preventivo 120.000 euro, ditta gia individuata). L'assemblea in prima convocazione non raggiunge il quorum costitutivo (presenti solo 8 condomini con 580 millesimi: serve 1/2 partecipanti + 2/3 millesimi); si convoca seconda convocazione dopo 7 giorni. In seconda convocazione sono presenti 12 condomini con 720 millesimi (sufficienti per il quorum costitutivo della seconda convocazione: 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi). I primi tre punti sono approvati con maggioranza ordinaria (8 favorevoli, 540 millesimi). Per il quarto punto (manutenzione straordinaria) occorre la maggioranza qualificata dell'art. 1136, comma 4 (maggioranza intervenuti + 500 millesimi): la delibera ottiene 10 favorevoli su 12 presenti, 620 millesimi su 720, ed e quindi approvata. L'assemblea costituisce obbligatoriamente il fondo speciale di 120.000 euro, ma siccome il contratto d'appalto prevede pagamenti graduali (40% all'avvio, 30% a meta lavori, 30% a fine lavori), il fondo viene costituito in tre tranche corrispondenti ai pagamenti. Caio, condomino dissenziente, ritiene che la facciata non necessiti di rifacimento integrale; impugna la delibera entro 30 giorni davanti al Tribunale di Milano. Sempronio, altro condomino, segnala all'amministratore una perdita d'acqua urgente in una conduttura del seminterrato: l'amministratore Tizio Bianchi dispone l'intervento immediato per 3.000 euro e ne riferira nella prossima assemblea utile per la ratifica. Mevia, amministratrice di un altro condominio della via, e parte interessata in qualita di promotrice di un progetto di rigenerazione urbana del quartiere a cui l'assemblea potrebbe successivamente aderire.