Acquisti immobiliari ed eredita degli enti privati: esempi pratici sull’art. 17 c.c. (abrogato) e disciplina vigente

In sintesi

• L’art. 17 c.c. richiedeva, nel testo originario del 1942, l’autorizzazione governativa per gli acquisti di immobili e per l’accettazione di donazioni, eredita e legati da parte delle persone giuridiche private.
• La L. 15 maggio 1997, n. 127 (c.d. Bassanini-bis) ha abrogato l’art. 17 c.c. nell’ambito della semplificazione amministrativa, eliminando ogni controllo preventivo sull’incremento patrimoniale degli enti.
• Oggi associazioni riconosciute, fondazioni e comitati possono acquistare immobili e accettare lasciti senza alcuna autorizzazione, salvo i limiti generali di capacita e le regole statutarie interne.
• Per gli enti del Terzo settore iscritti al RUNTS la disciplina speciale e dettata dal D.Lgs. 117/2017: vincolo di destinazione, divieto di distribuzione utili, obblighi di rendicontazione.
• Per le ONLUS residue e per gli enti non commerciali restano gli obblighi di tenuta delle scritture e i controlli ex art. 13 D.Lgs. 460/1997, fino al pieno transito al Terzo settore.
• Le accettazioni di eredita degli enti devono comunque essere fatte con beneficio di inventario ex art. 473 c.c., regola sopravvissuta all’abrogazione dell’art. 17.
• La dismissione del controllo pubblico ha spostato il presidio sulla vigilanza ordinaria (prefettura, RUNTS) e sulla normativa antiriciclaggio ex D.Lgs. 231/2007 per le operazioni immobiliari di rilievo.

Prima degli esempi: cosa diceva l’art. 17 c.c. e perche e stato abrogato

L’art. 17 c.c., nel testo del 1942, imponeva alle persone giuridiche private di ottenere l’autorizzazione governativa per acquistare immobili, accettare donazioni e accettare eredita o legati. La ratio rifletteva la concezione statalistica del codice: gli enti morali, una volta riconosciuti, non potevano accrescere il proprio patrimonio senza un controllo dell’autorita, che valutava l’opportunita politica e la coerenza con i fini statutari. Il procedimento era farraginoso, generava ritardi e di fatto bloccava molte successioni testamentarie a favore di associazioni e fondazioni.

La L. 15 maggio 1997, n. 127 (Bassanini-bis), nell’ambito di un vasto programma di semplificazione amministrativa, ha abrogato l’art. 17 c.c. con effetto immediato. Da quel momento gli enti riconosciuti possono compiere acquisti immobiliari e accettare liberalita o successioni senza alcuna autorizzazione preventiva. La tutela del patrimonio dell’ente e affidata agli organi interni e alle regole statutarie; la tutela dei terzi e dell’ordinamento e affidata ai controlli ordinari di legalita e, per gli enti non profit, alle discipline speciali successive (ONLUS, ETS, RUNTS).

Il regime attuale: capacita piena salvo discipline speciali

Dopo l’abrogazione, vale il principio della capacita patrimoniale piena delle persone giuridiche private. Associazioni riconosciute, fondazioni e comitati possono comprare, vendere, accettare lasciti, costituire trust e ipoteche con la stessa liberta di una societa commerciale, nei limiti dell’oggetto statutario. Il riconoscimento si ottiene oggi con il D.P.R. 10 febbraio 2000, n. 361, tramite registrazione prefettizia con controllo di legalita ma senza discrezionalita politica.

La disciplina speciale piu rilevante e quella del Codice del Terzo settore (D.Lgs. 117/2017). Gli ETS iscritti al RUNTS sono soggetti al vincolo di destinazione del patrimonio ai fini civici, solidaristici o di utilita sociale, al divieto di distribuzione anche indiretta di utili, all’obbligo di rendicontazione e, sopra determinate soglie, alla revisione legale. Per le ONLUS ancora attive nella fase transitoria e per gli enti non commerciali in genere restano gli obblighi dell’art. 13 D.Lgs. 460/1997: scritture contabili separate, rendiconto annuale, divieto di distribuzione di avanzi.

Il presidio antiriciclaggio sulle operazioni immobiliari degli enti

L’eliminazione dell’autorizzazione governativa non significa assenza di controlli. Per le operazioni immobiliari di importo rilevante, il presidio e oggi affidato al D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 (antiriciclaggio). Notai, banche e intermediari finanziari sono soggetti a obblighi di adeguata verifica della clientela, conservazione e segnalazione di operazioni sospette. Per gli enti non profit, particolarmente esposti al rischio di abuso, le linee guida UIF richiedono una valutazione rafforzata della provenienza dei fondi e della coerenza tra operazione e oggetto statutario.

Sul piano successorio resta in vigore la regola dell’art. 473 c.c.: le persone giuridiche e gli enti non possono accettare eredita se non con beneficio di inventario. Si tratta di una garanzia di separazione patrimoniale che protegge l’ente da debiti ereditari ignoti e che e sopravvissuta all’abrogazione dell’art. 17. La dichiarazione di accettazione beneficiata va resa con atto pubblico e iscritta nel registro delle successioni.

Caso 1: associazione riconosciuta che acquista un immobile

Scenario. Tizio e presidente dell’Associazione Alfa, ente riconosciuto iscritto al registro delle persone giuridiche della prefettura di Milano. L’associazione vuole acquistare un capannone da destinare a magazzino per le attivita di solidarieta. Il consiglio direttivo chiede al notaio se serva un’autorizzazione governativa come previsto dal vecchio art. 17 c.c.

Come si legge in pratica. Nessuna autorizzazione e necessaria. L’art. 17 c.c. e stato abrogato dalla L. 127/1997. Alfa puo procedere all’acquisto purche la delibera del consiglio sia conforme allo statuto e siano rispettati gli adempimenti antiriciclaggio del notaio. Se Alfa e ETS iscritto al RUNTS, l’immobile entra nel patrimonio vincolato ai fini di utilita sociale.

Documenti. Statuto, visura del registro delle persone giuridiche o del RUNTS, delibera del consiglio, perizia di stima, KYC antiriciclaggio, atto pubblico di compravendita.

Caso 2: fondazione che accetta un’eredita testamentaria

Scenario. Caio dispone per testamento che la propria abitazione e un portafoglio titoli siano devoluti alla Fondazione Beta, ente riconosciuto con sede a Torino. Gli eredi legittimi contestano la disposizione sostenendo che, in mancanza dell’autorizzazione di cui all’art. 17 c.c., l’accettazione della fondazione sarebbe inefficace.

Come si legge in pratica. L’eccezione e infondata. L’art. 17 c.c. e abrogato dal 1997 e non occorre alcuna autorizzazione. Beta puo accettare l’eredita, ma deve farlo con beneficio di inventario ai sensi dell’art. 473 c.c.: e una regola imperativa che protegge il patrimonio dell’ente da passivita ereditarie occulte. L’accettazione si fa con atto pubblico ricevuto da notaio o cancelliere e iscritta nel registro delle successioni. Se la fondazione e ETS, il bene entra nel patrimonio vincolato e non puo essere distratto dai fini istituzionali.

Documenti. Testamento pubblicato, dichiarazione di accettazione beneficiata, inventario notarile dei beni ereditari, statuto della fondazione, delibera del consiglio di amministrazione, dichiarazione di successione, eventuale denuncia al RUNTS per gli incrementi patrimoniali rilevanti.

Caso 3: comitato non riconosciuto e donazione immobiliare

Scenario. Sempronio promuove un comitato per la raccolta fondi a favore di una causa benefica. Una sostenitrice intende donare al comitato un appartamento a Roma. Il comitato non e riconosciuto e non ha personalita giuridica. Il notaio si interroga sul regime applicabile.

Come si legge in pratica. L’art. 17 c.c. non rileva in nessun caso, essendo abrogato. Il problema, semmai, riguarda la capacita del comitato non riconosciuto: gli artt. 39-42 c.c. attribuiscono ai comitati una soggettivita limitata e una responsabilita personale e solidale degli organizzatori. La donazione immobiliare a comitato non riconosciuto e possibile ma sconsigliabile: meglio costituire una fondazione di scopo o un’associazione riconosciuta che possa intestarsi il bene con piena capacita. In alternativa, la donazione puo essere accettata da un fiduciario con vincolo di destinazione.

Documenti. Atto costitutivo del comitato, regolamento interno, identita degli organizzatori, eventuale progetto di trasformazione in fondazione, atto di donazione con vincolo di destinazione, KYC antiriciclaggio della donante, dichiarazione dei sostenitori, modulistica per costituzione ETS se prevista.

Caso 4: ETS che vende un immobile ricevuto in lascito

Scenario. La Fondazione Gamma, ETS iscritto al RUNTS, ha ricevuto in lascito un immobile a Firenze che non e funzionale alle attivita statutarie. Il consiglio decide di venderlo per finanziare un nuovo progetto sociale. Mevio, donatore storico, contesta l’operazione sostenendo che il bene era vincolato.

Come si legge in pratica. Anche dopo l’abrogazione dell’art. 17 c.c., il D.Lgs. 117/2017 impone agli ETS il vincolo di destinazione del patrimonio ai fini istituzionali. Il vincolo non significa immobilizzazione: l’ente puo vendere e reinvestire, purche il ricavato sia destinato a finalita statutarie e l’operazione sia coerente con l’oggetto. La delibera deve essere motivata, l’operazione tracciata in bilancio e rendicontata nel bilancio sociale. Gamma deve dimostrare la coerenza tra dismissione e nuovo progetto, conservando documentazione contabile e progettuale.

Documenti. Atto di lascito originario, delibera consiliare motivata, perizia di stima, atto pubblico di vendita, contabilita separata del provento, progetto sociale beneficiario, bilancio sociale e di esercizio, eventuale comunicazione al RUNTS, relazione del revisore legale se previsto.

Caso 5: ente straniero che acquista immobile in Italia

Scenario. Una fondazione di diritto svizzero intende acquistare un immobile a Como per ospitare convegni scientifici. Calpurnia, consulente della fondazione, chiede se servano autorizzazioni come quelle del vecchio art. 17 c.c.

Come si legge in pratica. L’art. 17 c.c. e abrogato e non si applica neppure agli enti stranieri. La capacita giuridica della fondazione svizzera si valuta secondo la legge del paese di costituzione (art. 25 L. 218/1995). Occorre verificare la reciprocita, gli adempimenti antiriciclaggio rafforzati per enti esteri non profit, la registrazione e le imposte ipocatastali. Se l’ente opera in modo stabile in Italia, va valutata l’apertura di sede secondaria.

Documenti. Statuto e atto costitutivo tradotti e legalizzati, certificato di esistenza, certificato di residenza fiscale, attestazione di reciprocita, KYC antiriciclaggio rafforzato, eventuale iscrizione della sede secondaria, atto pubblico di compravendita.

Quando chiedere una verifica

L’abrogazione dell’art. 17 c.c. ha semplificato la vita di associazioni e fondazioni, ma ha spostato la complessita sul piano della corretta governance interna, della disciplina del Terzo settore e degli obblighi antiriciclaggio. Quando un ente non profit acquista immobili rilevanti, accetta lasciti complessi o opera con elementi di estraneita, conviene mappare con anticipo i vincoli statutari, gli obblighi RUNTS e gli adempimenti notarili e fiscali. Per una verifica caso per caso, e possibile rivolgersi al servizio di consulenza qualificata su fiscoinvestimenti.it.

Norme e fonti collegate

• Art. 14 c.c. – atto costitutivo della fondazione.
• Art. 16 c.c. – atto costitutivo e statuto delle persone giuridiche.
• Art. 473 c.c. – accettazione di eredita da parte di enti con beneficio di inventario.
• L. 15 maggio 1997, n. 127 (Bassanini-bis) – abrogazione dell’art. 17 c.c. e semplificazione amministrativa.
• D.P.R. 10 febbraio 2000, n. 361 – regolamento sulle persone giuridiche private.
• D.Lgs. 3 luglio 2017, n. 117 – Codice del Terzo settore (RUNTS, vincolo di destinazione).
• D.Lgs. 4 dicembre 1997, n. 460 – disciplina ONLUS ed enti non commerciali (art. 13).
• D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 – antiriciclaggio per operazioni immobiliari e clientela non profit.
• Testo dell’art. 17 c.c. abrogato consultabile su Normattiva.

Domande frequenti

L’art. 17 c.c. e ancora in vigore?
No. E stato abrogato dalla L. 15 maggio 1997, n. 127 (Bassanini-bis). Le persone giuridiche private possono oggi acquistare immobili e accettare donazioni o eredita senza alcuna autorizzazione governativa.

Un’associazione riconosciuta deve chiedere autorizzazioni per comprare un immobile?
No, salvo quanto previsto dal proprio statuto. La capacita patrimoniale e piena. Restano gli adempimenti antiriciclaggio in capo al notaio e, per gli ETS, il vincolo di destinazione del patrimonio ai fini istituzionali.

Una fondazione puo accettare un’eredita senza beneficio di inventario?
No. L’art. 473 c.c. impone alle persone giuridiche e agli enti l’accettazione beneficiata. La regola e imperativa e sopravvive all’abrogazione dell’art. 17 c.c.

Gli enti del Terzo settore hanno vincoli ulteriori sugli acquisti immobiliari?
Si. Il D.Lgs. 117/2017 impone il vincolo di destinazione del patrimonio, il divieto di distribuzione utili e obblighi di rendicontazione. La vendita di beni ricevuti in lascito e ammessa solo per reinvestimento in finalita istituzionali, con delibera motivata e tracciatura contabile.

Un comitato non riconosciuto puo ricevere donazioni immobiliari?
Tecnicamente si, ma con responsabilita personale e solidale degli organizzatori (artt. 39-42 c.c.). E preferibile costituire una fondazione o un’associazione riconosciuta, oppure ricorrere a un fiduciario con vincolo di destinazione, per garantire piena tutela del bene e dei terzi.