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Testo dell'articoloVigente
Art. 1 Ipot. Cat. – Oggetto dell’imposta
D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 – testo aggiornato
1. Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari sono soggette alla imposta ipotecaria secondo le disposizioni del presente testo-unico e della allegata tariffa.
2. Non sono soggette all’imposta le formalità eseguite nell’interesse dello Stato né quelle relative ai trasferimenti di cui all’art. 3 del testo unico sull’imposta sulle successioni e donazioni, approvato con decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, salvo quanto disposto nel comma 3 dello stesso articolo.
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In sintesi
Indice dei contenuti
L'art. 1 del D.Lgs. 347/1990 fissa la fattispecie impositiva dell'imposta ipotecaria: oggetto sono le quattro formalità tipiche della pubblicità immobiliare (trascrizione, iscrizione, rinnovazione, annotazione) eseguite presso i conservatori dei registri immobiliari (oggi articolazioni dell'Agenzia delle Entrate - Direzione provinciale, Servizi di pubblicità immobiliare). La norma è la chiave di volta del tributo: senza una formalità da eseguire nei registri immobiliari, non sorge alcuna obbligazione ipotecaria, indipendentemente dal valore o dalla natura dell'atto sottostante.
Una imposta sulla pubblicità, non sull'atto
Il primo dato da fissare, perché spesso fonte di equivoci nello studio, è che l'imposta ipotecaria non colpisce il trasferimento immobiliare in sé, bensì la formalità con cui quel trasferimento (o quell'ipoteca) viene reso opponibile ai terzi. È la differenza fra il piano sostanziale (registro, IVA, successione/donazione) e quello formale: l'imposta ipotecaria nasce nel momento in cui si chiede la nota di trascrizione al conservatore, non nel momento in cui si stipula l'atto. Per questo, nelle compravendite IVA imponibili (es. cessione di immobile strumentale dal costruttore), il registro è in misura fissa ma l'imposta ipotecaria può essere proporzionale al 3% - a riprova che il tributo segue una logica autonoma.
Le quattro formalità tipiche
La trascrizione rende pubblici gli atti che trasferiscono o costituiscono diritti reali immobiliari (art. 2643 c.c.): vendite, donazioni, divisioni, costituzioni di servitù, usufrutto. L'iscrizione attiene alle ipoteche (volontarie, giudiziali, legali) e produce il privilegio della prelazione sul bene. La rinnovazione serve a evitare la cessazione degli effetti dell'iscrizione decorsi vent'anni (art. 2847 c.c.). L'annotazione incide su una formalità preesistente: tipica quella di cancellazione dell'ipoteca, di restrizione, di surrogazione (post-Bersani per i mutui). Ognuna di queste formalità ha una propria base imponibile e una propria aliquota in tariffa.
Le esclusioni: Stato ed enti dell'art. 3 TUS
Il comma 2 esclude dall'imposta le formalità eseguite nell'interesse dello Stato (acquisizioni per espropriazione, trasferimenti tra amministrazioni). Esclude inoltre le formalità relative ai trasferimenti contemplati dall'art. 3 del TU sulle successioni e donazioni (D.Lgs. 346/1990): Stato, Regioni, Province, Comuni, ONLUS, enti del Terzo Settore iscritti al RUNTS, fondazioni e associazioni con finalità di pubblica utilità o di assistenza, di istruzione, di studio scientifico, di ricerca. Attenzione però al rinvio al «comma 3 dell'articolo 3 TUS»: per fondazioni e associazioni non riconosciute al momento dell'atto, l'esenzione opera condizionatamente al riconoscimento entro cinque anni; in difetto, le imposte ipotecaria e catastale sono riscosse con sanzioni e interessi.
Il rapporto con il TU del registro e con l'IVA
Nelle compravendite immobiliari «pure» (privato a privato, non IVA) il registro è proporzionale (9% o 2% prima casa) e ipo/catastali sono fisse (€50+€50). Nelle compravendite con IVA imponibile o con IVA esente opzionata (art. 10 c. 1 nn. 8-bis e 8-ter DPR 633/1972) il registro è fisso ma le ipo/catastali tornano proporzionali (3%+1% per gli strumentali) e per i fabbricati abitativi venduti dal costruttore entro cinque anni si applica il «doppio binario» con le ipo/cat ridotte. È la disciplina che il professionista deve simulare prima dell'atto per non incorrere in sorprese in fattura.
Trust, fondi patrimoniali, vincoli di destinazione
La giurisprudenza della Cassazione (Sez. Un. 18/3/2019 n. 8082 e successive) ha definitivamente chiarito che la mera segregazione patrimoniale (trust autodichiarato, fondo patrimoniale, vincolo ex art. 2645-ter c.c.) non costituisce di per sé un trasferimento immobiliare e quindi sconta ipo/catastali in misura fissa, salvo che si realizzi un effettivo arricchimento del beneficiario. Resta dovuta solo la trascrizione del vincolo come formalità autonoma.
La prospettiva 2027
L'art. 71 del D.Lgs. 1.8.2025 n. 123 (riordino dei tributi indiretti diversi dall'IVA) riscrive il perimetro dell'imposta ipotecaria mantenendo l'impianto «formalità + tariffa», ma uniformando le esclusioni e introducendo una semplificazione lessicale dei rinvii al TUS. La sostanza non cambia: chi studia il TU 347/1990 oggi continuerà a usare le stesse categorie nel 2027.
Massime di Cassazione
Cass. , sent. n. /
Fonte ufficiale
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Casi pratici
Caso 1: Tizio compra prima casa
Tizio acquista da Caio un appartamento a Bologna come prima casa al prezzo di 180.000 euro. Il notaio, in sede di rogito, esegue la trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Trattandosi di prima casa, l'imposta ipotecaria dovuta e' in misura fissa pari a 200 euro, anziche' proporzionale. Tizio versa l'importo al notaio, che provvede al pagamento contestuale alla formalita'.
Caso 2: Caio acquista seconda casa
Caio compra da Sempronio una villetta al mare a Rimini per 250.000 euro, non avendo i requisiti prima casa (già proprietario di altro immobile abitativo nel Comune). Il notaio trascrive l'atto: l'imposta ipotecaria si applica nella misura proporzionale del 2% sul valore catastale rivalutato. Caio paga circa 5.000 euro di imposta ipotecaria, oltre a catastale 1% e registro 9%.
Caso 3: Sempronio iscrive ipoteca volontaria
Sempronio ottiene da una banca un mutuo di 150.000 euro garantito da ipoteca volontaria sul suo immobile. La banca richiede l'iscrizione ipotecaria presso la Conservatoria: trattandosi di formalita' a garanzia di finanziamento bancario di durata superiore a 18 mesi, opera l'imposta sostitutiva ex art. 17 D.P.R. 601/1973 (0,25%) che assorbe l'ipotecaria ordinaria 2%.
Caso 4: Commento applicativo
I tre casi mostrano la doppia anima dell'imposta ipotecaria: misura fissa 200 euro per prima casa e atti agevolati, proporzionale 2% per trasferimenti onerosi ordinari. L'iscrizione di ipoteca a garanzia di mutui bancari medio-lunghi sfugge invece al TU 347/1990 grazie all'imposta sostitutiva. Il notaio o l'ufficiale rogante e' responsabile d'imposta: anticipa e versa, rivalendosi sul cliente richiedente la formalita'.
Domande frequenti
Quando si applica l'imposta ipotecaria?
Ogni volta che si chiede al conservatore dei registri immobiliari una delle quattro formalità tipiche: trascrizione (atti traslativi), iscrizione (ipoteche), rinnovazione (proroga ipoteca oltre vent'anni), annotazione (cancellazione, restrizione, surrogazione). Senza formalità non sorge imposta.
Quanto pago di ipotecaria sulla casa di abitazione?
Se acquisti da privato (no IVA) con i benefici prima casa, paghi imposta ipotecaria fissa di €50; se compri come seconda casa sempre da privato paghi €50 fissi; se invece compri da costruttore con IVA, l'ipotecaria è di €200 fissi (per abitazioni) o 3% proporzionale (per strumentali).
Lo Stato paga l'imposta ipotecaria?
No. Le formalità eseguite nell'interesse dello Stato (art. 1 comma 2) e quelle relative ai trasferimenti a favore di Stato, Regioni, enti locali, ONLUS, ETS iscritti al RUNTS, fondazioni di pubblica utilità (art. 3 TUS) sono escluse dall'imposta.
Il trust autodichiarato sconta ipotecaria proporzionale?
No. Cass. Sez. Un. 8082/2019 e la giurisprudenza successiva hanno chiarito che il mero vincolo di destinazione senza arricchimento del beneficiario sconta ipo/catastali in misura fissa (€200+€200). L'imposta proporzionale colpisce solo l'eventuale attribuzione finale al beneficiario.
Cosa cambia dal 2027 con il D.Lgs. 123/2025?
L'art. 71 del D.Lgs. 1.8.2025 n. 123 trasferisce la disciplina nel nuovo TU dei tributi indiretti diversi dall'IVA mantenendo la stessa struttura: formalità + tariffa allegata. Cambia la numerazione ma non l'impianto sostanziale né le aliquote vigenti.