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Art. 658 c.p.c. – Intimazione di sfratto per morosità
In vigore dal 21 aprile 1942 (R.D. 1443/1940)
Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (1).
Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che e disposto ad accettare in sostituzione.
(1) Comma così sostituito dalla L. 30 luglio 1984, n. 399.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il locatore può intimare lo sfratto al conduttore in caso di mancato pagamento del canone e chiedere contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Ratio
L'articolo 658 c.p.c. disciplina lo sfratto per morosità, che si configura quando il conduttore inadempie all'obbligazione di pagamento del canone. La norma persegue un duplice obiettivo: da un lato, consentire al locatore di recuperare rapidamente la disponibilità dell'immobile quando il conduttore è moroso; dall'altro, permettere al locatore di azionare contemporaneamente la pretesa al pagamento dei canoni arretrati attraverso la richiesta di ingiunzione di pagamento. La cumulazione delle due domande in un unico atto è una scelta di economia processuale che tutela il locatore evitandogli di instaurare procedimenti separati.
Il secondo comma, che riguarda la locazione con canone in derrate, introduce un meccanismo di conversione: il locatore deve indicare la somma di denaro che è disposto ad accettare in sostituzione delle derrate, evitando così che la diversa natura della prestazione ostacoli la procedura sommaria. Questo meccanismo rinvia all'art. 639 c.p.c. sulla dichiarazione del creditore nel procedimento per ingiunzione.
Analisi
Il primo comma (come sostituito dalla L. 399/1984) prevede che il locatore possa intimare lo sfratto per morosità con le stesse modalità previste dall'art. 657 c.p.c. e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. La cumulazione delle domande è facoltativa: il locatore può scegliere di chiedere solo lo sfratto, solo l'ingiunzione o entrambi. Il secondo comma si applica quando il canone consiste in derrate: il locatore deve dichiarare a norma dell'art. 639 c.p.c. la somma che è disposto ad accettare in sostituzione, consentendo così l'applicazione del procedimento monitorio che presuppone una prestazione di somma di denaro o di quantità di cose fungibili.
Quando si applica
La norma si applica alle locazioni di immobili urbani e rurali in cui il conduttore non paga il canone alle scadenze. La morosità può essere anche parziale: è sufficiente l'inadempimento anche di una sola rata. Nella pratica delle locazioni abitative, la L. 431/1998 prevede una disciplina speciale sulla morosità incolpevole che può incidere sui tempi e modi dell'esecuzione. La competenza spetta al tribunale del luogo dove si trova l'immobile.
Connessioni
L'art. 658 c.p.c. si coordina con l'art. 657 c.p.c. (forma dell'intimazione), l'art. 639 c.p.c. (dichiarazione del creditore nel procedimento per ingiunzione), l'art. 663 c.p.c. (convalida dello sfratto), l'art. 665 c.p.c. (ordinanza di rilascio in pendenza di opposizione) e con la L. 431/1998 sulle locazioni abitative. Per il profilo sostanziale si rinvia all'art. 1591 c.c. (obbligazioni del conduttore in mora) e all'art. 1455 c.c. (gravità dell'inadempimento).
Domande frequenti
Dopo quante mensilità non pagate posso intimare lo sfratto per morosità?
La legge non fissa un numero minimo di mensilità: anche un solo mese non pagato è tecnicamente sufficiente. Tuttavia, per le locazioni abitative la giurisprudenza richiede che l'inadempimento sia di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Posso chiedere sia lo sfratto sia i canoni arretrati nello stesso atto?
Sì: l'art. 658 c.p.c. prevede espressamente che il locatore possa chiedere nello stesso atto sia l'intimazione di sfratto sia l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Il conduttore moroso può evitare lo sfratto pagando prima dell'udienza?
Sì: nei procedimenti di sfratto per morosità il giudice può concedere al conduttore un termine di grazia per sanare la morosità (art. 55 L. 392/1978 per le locazioni abitative), sospendendo il procedimento.
Cosa succede se il mio canone è in natura (prodotti agricoli) e non in denaro?
Il locatore deve dichiarare nell'atto la somma di denaro che è disposto ad accettare in sostituzione delle derrate, ai sensi dell'art. 639 c.p.c., per consentire l'applicazione del procedimento sommario.
Quanto tempo ci vuole per ottenere il rilascio dell'immobile con lo sfratto per morosità?
I tempi variano a seconda del tribunale. Se il conduttore non si oppone, la convalida può avvenire alla prima udienza (20 giorni dalla notifica); in caso di opposizione, i tempi si allungano come in un normale giudizio di cognizione.