Spese condominiali: chi paga cosa e come si ripartiscono

La ripartizione delle spese condominiali e' una delle fonti più frequenti di liti tra vicini. La regola di base e' semplice da enunciare, si paga in proporzione ai millesimi, ma le eccezioni previste dal codice civile sono numerose e importanti, e proprio nelle eccezioni si annidano i conflitti. Conoscere i diversi criteri di riparto, capire perché l'ascensore non si paga come la pulizia dell'androne e sapere chi risponde delle spese in caso di vendita aiuta a prevenire contestazioni e a leggere correttamente i bilanci dell'amministratore.

La regola generale: i millesimi

L'art. 1123 del codice civile detta il principio cardine: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dall'assemblea sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, espresso in millesimi, salvo diversa convenzione. E' il criterio base e di chiusura: chi possiede una proprieta' di valore maggiore contribuisce in misura maggiore. Le tabelle millesimali traducono in numeri questo valore proporzionale e sono lo strumento operativo con cui l'amministratore calcola le quote.

Le spese per uso differenziato

Lo stesso art. 1123 introduce due correttivi fondamentali. Il primo: quando una cosa comune e' destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Il secondo, ancora più incisivo: se un impianto o una parte comune serve soltanto alcuni condomini, ad esempio una scala o un cortile di accesso a un gruppo di unita', le relative spese gravano unicamente sul gruppo che ne trae utilita', e non sull'intero condominio. E' il principio per cui non si paga ciò di cui non ci si serve, e spiega perché in molti edifici esistono tabelle separate per impianti destinati solo a parte dei condomini.

Scale e ascensori: il criterio misto

Per scale e ascensori vale una regola speciale, prevista dall'art. 1124 del codice civile: la spesa si ripartisce per meta' in base ai millesimi di proprieta' e per meta' in proporzione all'altezza di piano dal suolo. La ratio e' intuitiva: i piani alti fanno un uso maggiore di scale e ascensore, quindi e' giusto che contribuiscano di più alla manutenzione e, in linea di massima, anche alla sostituzione. Questo non significa che il piano terra non paghi nulla: concorre comunque alla quota millesimale, perché anche chi vive al pianterreno e' comproprietario dell'impianto. Il risultato e' un equilibrio tra titolarita' del bene e uso concreto.

Soffitti, volte, solai e lastrici

Il codice detta criteri specifici anche per altre parti dell'edificio. Per i soffitti, le volte e i solai che separano due piani, l'art. 1125 prevede che le spese di riparazione e ricostruzione si dividano per meta' tra i proprietari dei due piani che vi insistono, con regole particolari per la pavimentazione e l'intonaco. Per i lastrici solari di uso esclusivo, l'art. 1126 stabilisce che chi ne ha l'uso esclusivo sopporti un terzo della spesa di riparazione o ricostruzione, mentre i restanti due terzi gravano su tutti i condomini dell'edificio o della parte coperta dal lastrico, in proporzione ai millesimi. Sono regole tecniche che spesso emergono in occasione di infiltrazioni dal tetto o di rifacimenti importanti.

Compravendita: chi paga gli arretrati

Un punto cruciale per chi compra o vende casa riguarda gli arretrati. In caso di vendita di un'unita' immobiliare, chi subentra nei diritti del condomino e' obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In pratica il condominio può chiedere all'acquirente anche le spese di quel periodo non saldate dal venditore; l'acquirente potra' poi rivalersi su quest'ultimo. Per questo, prima del rogito, e' prudente farsi rilasciare dall'amministratore una liberatoria o un'attestazione sullo stato dei pagamenti, ed eventualmente trattenere o regolare nel preliminare le somme dovute.

La diversa convenzione e l'autonomia dei condomini

I criteri legali di riparto possono essere derogati da una diversa convenzione, cioe' da un accordo che modifichi le tabelle o i criteri. Tuttavia, poiché una simile deroga incide sul diritto di ciascun condomino, di regola richiede il consenso di tutti, salvo i casi in cui sia la stessa legge a consentire deliberazioni a maggioranza. Le tabelle millesimali, in particolare, possono essere rettificate o modificate a maggioranza solo quando risultino conseguenza di un errore o quando siano mutate le condizioni dell'edificio in misura tale da alterare notevolmente il rapporto tra i valori; al di fuori di questi casi serve l'unanimita'.

La morosita' e la riscossione dei contributi

Un capitolo strettamente collegato alla ripartizione e' quello della morosita'. Quando un condomino non paga la propria quota, l'amministratore e' tenuto ad attivarsi per la riscossione: può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i contributi approvati, ed e' previsto che il condomino moroso possa essere, nei casi e con le modalita' di legge, sospeso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Il mancato pagamento di alcuni non libera gli altri: le spese restano da coprire, e il peso di una morosita' prolungata può ricadere temporaneamente sulla gestione condominiale. Per questo le regole sulla ripartizione si intrecciano con quelle sulla riscossione, ed entrambe mirano a garantire che ciascuno contribuisca nella misura che gli compete.

Spese ordinarie e straordinarie

Sul piano pratico e' utile distinguere tra spese ordinarie, relative alla gestione corrente e alla normale manutenzione, e spese straordinarie, che riguardano interventi di maggiore rilievo come rifacimenti, ristrutturazioni o innovazioni. Entrambe seguono, di regola, i criteri di riparto previsti dal codice in base alla natura della parte interessata, ma le straordinarie richiedono spesso deliberazioni assembleari con maggioranze qualificate e possono incidere in modo significativo sui bilanci. La distinzione rileva anche nei rapporti tra venditore e acquirente, perché l'individuazione di chi debba sopportare una spesa straordinaria deliberata in un certo momento e' fonte frequente di contestazioni, che conviene prevenire regolando il punto già nel contratto preliminare.

Come orientarsi nella pratica

Il consiglio operativo e' leggere i bilanci alla luce dei diversi criteri: la pulizia dell'androne e le spese di interesse comune seguono i millesimi; scale e ascensore seguono il criterio misto; gli impianti che servono solo alcune unita' si dividono solo tra quelle. Chi acquista casa deve sempre verificare la situazione contributiva prima del rogito. E chi contesta una ripartizione deve individuare con precisione quale criterio applicare a quella specifica spesa, perché molte liti nascono proprio dall'aver applicato il criterio sbagliato.