Spese condominiali: chi paga cosa e come si ripartiscono

La ripartizione delle spese condominiali è una delle fonti più frequenti di liti tra vicini. La regola generale è semplice — si paga in proporzione ai millesimi — ma le eccezioni sono molte e importanti. Vediamo come si dividono davvero le spese secondo l’art. 1123 del codice civile, cosa accade per scale e ascensori e chi paga in caso di compravendita.

La regola generale: i millesimi

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate dall’assemblea sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi, salvo diversa convenzione (art. 1123 del codice civile). È il criterio base: chi possiede una proprietà di valore maggiore contribuisce di più.

Spese per uso differenziato

Quando una cosa comune è destinata a servire i condòmini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne. E se un impianto o una parte comune serve solo alcuni condòmini (per esempio una scala o un cortile di accesso a un gruppo di unità), le relative spese gravano soltanto sul gruppo che ne trae utilità, non sull’intero condominio.

Scale e ascensori

Per scale e ascensori vale un criterio misto previsto dall’art. 1124 del codice civile: la spesa si ripartisce per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all’altezza di piano. In questo modo contribuiscono di più i piani alti, che dell’ascensore e delle scale fanno un uso maggiore. La regola vale sia per la manutenzione sia, in linea di massima, per la sostituzione.

Soffitti, lastrici e altre parti

Il codice detta criteri specifici anche per altre parti: i soffitti, le volte e i solai tra due piani si riparano per metà a carico di ciascun proprietario dei due piani (art. 1125); per i lastrici solari di uso esclusivo, chi ne ha l’uso paga un terzo e i restanti due terzi gravano sui condòmini dell’edificio o della parte coperta dal lastrico (art. 1126).

Chi paga: venditore o acquirente

In caso di compravendita di un appartamento, chi acquista è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Significa che il condominio può chiedere all’acquirente anche gli arretrati di quel periodo; l’acquirente potrà poi rivalersi sul venditore. Per questo, prima del rogito, è prudente farsi rilasciare dall’amministratore una liberatoria sulle spese pagate.

Un esempio concreto

In un palazzo, la pulizia dell’androne (parte comune a tutti) si divide per millesimi; la manutenzione dell’ascensore si ripartisce per metà a millesimi e per metà per altezza di piano, quindi Tizio al quinto piano paga più di Caio al primo; la spesa per il cancello che serve solo i tre box auto grava unicamente sui proprietari dei box. Tre criteri diversi, tutti previsti dal codice.

Articoli di legge da consultare

• Art. 1123 c.c.: ripartizione delle spese
• Art. 1124 c.c.: manutenzione e sostituzione di scale e ascensori
• Art. 1125 c.c.: soffitti, volte e solai
• Art. 1126 c.c.: lastrici solari di uso esclusivo

Domande frequenti

Risorse correlate

• Lavori straordinari e ripartizione delle spese
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