Rifacimento del tetto, della facciata, dell’ascensore, dell’impianto di riscaldamento: i lavori straordinari sono spesso costosi e fonte di contrasti. Per essere validi devono rispettare precise maggioranze e, nei casi rilevanti, prevedere un fondo speciale. Vediamo le regole, anche in rapporto ai bonus edilizi.
Manutenzione straordinaria e innovazioni
Occorre distinguere. Gli interventi di manutenzione straordinaria (riparare o sostituire ciò che esiste: tetto, facciata, impianti) si deliberano con le maggioranze ordinarie dell’assemblea, più elevate se l’opera è di notevole entità. Le innovazioni (art. 1120), che modificano o aggiungono qualcosa di nuovo, richiedono invece maggioranze più alte: di regola la maggioranza degli intervenuti con almeno i due terzi del valore.
Il fondo speciale obbligatorio
Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, l’assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari a quello dei lavori. Se i lavori sono affidati con un contratto che prevede pagamenti graduali in base allo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti. È una garanzia per l’impresa e una tutela contro l’avvio di cantieri senza copertura economica.
La ripartizione delle spese
Le spese dei lavori straordinari seguono i normali criteri di riparto: in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo i criteri speciali per scale e ascensori (metà millesimi, metà altezza), lastrici e parti che servono solo alcuni condòmini. Le delibere di spesa devono indicare con chiarezza l’importo e il riparto, per non risultare impugnabili.
Innovazioni agevolate
Per favorire alcuni interventi, la legge prevede maggioranze ridotte: per le innovazioni dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche, al risparmio energetico, alla sicurezza e a finalità analoghe, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi. È un modo per non far naufragare interventi utili sull’opposizione di pochi.
Lavori e bonus edilizi
Quando i lavori beneficiano di detrazioni fiscali (bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus), restano ferme le regole condominiali su maggioranze e fondo. La delibera deve dare conto delle modalità di fruizione del beneficio (detrazione diretta o, ove ancora possibile, opzioni alternative) e della ripartizione delle quote tra i condòmini. Gli aspetti fiscali di dettaglio vanno verificati di anno in anno, perché la disciplina dei bonus cambia frequentemente.
Articoli di legge da consultare
- Art. 1135 c.c.: attribuzioni dell’assemblea e fondo speciale
- Art. 1120 c.c.: innovazioni
- Art. 1123 c.c.: ripartizione delle spese
Domande frequenti
Quale maggioranza serve per i lavori straordinari?
Le opere di manutenzione straordinaria si deliberano con le maggioranze ordinarie, più alte se di notevole entità; le innovazioni richiedono di regola la maggioranza con almeno due terzi del valore, ridotta a 500 millesimi per gli interventi agevolati.
È obbligatorio il fondo speciale per i lavori?
Sì. Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni l’assemblea deve costituire un fondo pari all’importo dei lavori, eventualmente in relazione ai pagamenti graduali previsti dal contratto.
Chi non vota i lavori deve comunque pagarli?
Sì, se la delibera è validamente approvata con le maggioranze di legge: la spesa grava su tutti i condòmini secondo i millesimi, anche su chi era assente o contrario.
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