- Le tabelle millesimali esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità rispetto all’intero edificio.
- Servono a ripartire le spese e a calcolare le maggioranze in assemblea.
- Secondo la Cassazione, per approvarle o rettificarle basta la maggioranza, non l’unanimità.
- Serve invece l’unanimità per modificare i criteri convenzionali pattuiti tra tutti.
Testo dell'articoloVigente
Le tabelle millesimali sono la “bilancia” del condominio: traducono in numeri il peso di ogni unità immobiliare, e da quei numeri dipendono sia la ripartizione delle spese sia il valore dei voti in assemblea. Vediamo cosa sono, come si approvano e quando — e con quale maggioranza — si possono modificare.
Cosa sono e a cosa servono
La tabella millesimale attribuisce a ciascuna unità un valore espresso in millesimi sul totale di mille, in proporzione al valore della proprietà (superficie, piano, esposizione, destinazione, e simili). Questo valore serve a ripartire le spese (art. 1123) e a calcolare i quorum dell’assemblea (art. 1136). Oltre alla tabella generale possono esistere tabelle specifiche (scale, ascensore, riscaldamento) per ripartire spese particolari.
Come si approvano
Per lungo tempo si è discusso se servisse l’unanimità. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la tabella millesimale, quando si limita a tradurre in frazioni il valore delle unità secondo i criteri legali, ha natura ricognitiva: per la sua approvazione è quindi sufficiente la maggioranza assembleare prevista dall’art. 1136 (intervenuti e almeno 500 millesimi), non l’unanimità.
Quando si possono modificare o rettificare
Il codice consente di rettificare o modificare i valori delle tabelle anche a maggioranza in due casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore, oppure quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio (sopraelevazione, incremento di superfici, nuove costruzioni), il valore proporzionale è notevolmente alterato (di oltre un quinto). Fuori da questi casi, modificare i millesimi richiede il consenso di tutti.
Tabelle “convenzionali”
Diverso è il caso delle tabelle che derivano da un accordo (convenzione) tra tutti i condòmini con cui si è scelto un criterio di riparto diverso da quello legale (per esempio per favorire o esonerare qualcuno). Queste tabelle, avendo natura contrattuale, possono essere modificate solo all’unanimità: una semplice maggioranza non può cancellare un patto sottoscritto da tutti.
Tabelle sbagliate e spese già pagate
Se ci si accorge che una tabella è errata, la rettifica vale per il futuro; il recupero di quanto versato in più in passato è in genere più difficile, salvo i casi di errore riconosciuto. Per questo è importante verificare le tabelle al momento dell’acquisto e segnalare tempestivamente eventuali incongruenze rispetto alla reale consistenza dell’immobile.
Articoli di legge da consultare
- Art. 1123 c.c.: ripartizione delle spese e millesimi
- Art. 1136 c.c.: i millesimi nel calcolo delle maggioranze
Domande frequenti
Serve l’unanimità per approvare le tabelle millesimali?
No. Secondo le Sezioni Unite, quando la tabella si limita a tradurre in millesimi il valore delle unità secondo i criteri legali, basta la maggioranza assembleare. L’unanimità serve solo per i criteri convenzionali pattuiti tra tutti.
Quando si possono cambiare i millesimi a maggioranza?
Quando i valori sono frutto di un errore o quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio, il valore proporzionale è alterato di oltre un quinto. Negli altri casi serve l’unanimità.
A cosa servono le tabelle millesimali?
A ripartire le spese tra i condòmini e a calcolare i quorum e le maggioranze in assemblea. Esistono una tabella generale e tabelle specifiche per spese particolari.
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