Assemblea di condominio: maggioranze e quorum

Le decisioni del condominio si prendono in assemblea, ma non basta “alzare la mano”: servono precise maggioranze, calcolate sia per numero di condòmini (teste) sia per millesimi. Le regole sono nell’art. 1136 del codice civile. Capirle è essenziale per sapere se una delibera è valida o impugnabile.

Prima e seconda convocazione

L’assemblea si riunisce di norma in due tornate. In prima convocazione è regolarmente costituita con la presenza di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti. In seconda convocazione, più facile da raggiungere, basta che gli intervenuti rappresentino almeno un terzo del valore (333,34 millesimi) e un terzo dei partecipanti.

Le maggioranze per deliberare

Per approvare una delibera ordinaria:

• in prima convocazione serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi);
• in seconda convocazione serve la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore (333,34 millesimi).

Il calcolo combinato per teste e per millesimi è ciò che spesso genera errori e contestazioni.

Le maggioranze speciali

Alcune decisioni richiedono maggioranze più alte:

• nomina e revoca dell’amministratore, liti attive e passive: maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi;
• innovazioni (art. 1120): maggioranza degli intervenuti con almeno i due terzi del valore (666,67 millesimi); per alcune innovazioni agevolate (barriere architettoniche, risparmio energetico, sicurezza) è sufficiente la maggioranza con 500 millesimi;
• modifiche ai criteri convenzionali di riparto o ai diritti dei singoli: di regola unanimità.

Deleghe e convocazione

Ogni condòmino può farsi rappresentare con delega scritta; chi possiede più di un quinto dei millesimi non può raccogliere oltre un quinto delle deleghe per testa e per valore. L’avviso di convocazione deve pervenire almeno cinque giorni prima dell’assemblea, con l’ordine del giorno: un vizio nella convocazione può rendere annullabile la delibera.

Impugnare una delibera

Se una delibera è annullabile (per esempio per vizi di convocazione o di maggioranza), il condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni (art. 1137 del codice civile): il termine decorre dalla delibera per chi era presente e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Le delibere nulle (per esempio con oggetto impossibile o illecito, o lesive di diritti individuali) possono invece essere contestate senza limiti di tempo. Prima di andare in causa è spesso obbligatorio tentare la mediazione.

Articoli di legge da consultare

• Art. 1136 c.c.: costituzione dell’assemblea e validità delle delibere
• Art. 1120 c.c.: innovazioni
• Art. 1137 c.c.: impugnazione delle delibere

Domande frequenti

Risorse correlate

• Amministratore: nomina, revoca e compiti
• Lavori straordinari
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