Cosa immobile — Glossario giuridico

Cosa immobile: bene che per sua natura e incorporato al suolo o al sottosuolo e non puo essere spostato senza alterazione della sua sostanza; comprende il suolo, le costruzioni, gli alberi, le sorgenti e i corsi d’acqua (art. 812 c.c.).

Significato giuridico

L’art. 812, comma 1, c.c. elenca i beni immobili: il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto cio che e naturalmente o artificialmente incorporato al suolo. La qualificazione di immobile comporta conseguenze giuridiche rilevanti: i contratti che trasferiscono la proprieta o costituiscono diritti reali su immobili devono essere redatti per atto scritto a pena di nullita (art. 1350 c.c.); la trascrizione nei registri immobiliari tenuti dalla Conservatoria (artt. 2643 ss. c.c.) e necessaria per rendere il negozio opponibile ai terzi; i diritti reali di garanzia sugli immobili si costituiscono mediante ipoteca (art. 2808 c.c.), non mediante pegno. L’usucapione degli immobili richiede il possesso ventennale (art. 1158 c.c.).

Esempio pratico

Tizio acquista da Caio un appartamento a Roma. Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata davanti al notaio. L’atto viene poi trascritto nei registri immobiliari: solo con la trascrizione l’acquisto e opponibile ai terzi, cosicche se Caio avesse venduto lo stesso appartamento anche a Sempronio, prevarrebbe chi ha trascritto per primo.

Differenze con istituti simili

La cosa immobile si distingue dalla cosa mobile (art. 812, comma 2, c.c.): i mobili sono tutti i beni non rientranti nell’elenco degli immobili. Si distingue dai beni mobili registrati (art. 815 c.c.), che pur essendo materialmente spostabili seguono un regime pubblicitario e di garanzia in parte simile a quello degli immobili. Alcune costruzioni temporanee, benche fisicamente collegate al suolo, possono non essere qualificate immobili se l’incorporazione e transitoria.

Riferimenti normativi

• art. 812 c.c. — classificazione dei beni
• art. 1350 c.c. — forma scritta per atti su immobili
• art. 2643 c.c. — atti soggetti a trascrizione
• art. 2808 c.c. — costituzione dell’ipoteca