Indice
La guida
In sintesi
- Categoria F/2: i fabbricati collabenti sono iscritti in catasto nella categoria F/2 (unità collabenti) e non hanno rendita catastale attribuita.
- Nessun reddito IRPEF: senza rendita, l’immobile non produce reddito dei fabbricati e non va dichiarato nel quadro B come generatore di reddito imponibile.
- IMU non dovuta (di norma): le unità F/2, non avendo rendita, generalmente non sono soggette a IMU; è però opportuno verificare il trattamento nel proprio Comune.
- Va comunque indicato nel 730: il fabbricato collabente va comunque indicato nel quadro B se sei proprietario, con la rendita presunta pari a zero, per completezza dichiarativa.
- Attenzione al recupero: se avvii lavori di ristrutturazione che portano a una nuova rendita, l’immobile tornerà a produrre reddito fondiario dal momento in cui diventa idoneo all’uso.
- Non confondere con le licenze di restauro: un fabbricato con regolare provvedimento di restauro o ristrutturazione non va dichiarato solo durante il periodo di validità di quel provvedimento, a condizione che non sia utilizzato.
Cosa sono i fabbricati collabenti e come funzionano fiscalmente
Un fabbricato collabente è un immobile in stato di degrado avanzato, al punto da non essere più idoneo all’uso. In catasto questi immobili vengono iscritti nella categoria F/2 (unità collabenti) e non si attribuisce loro nessuna rendita catastale, perché non sono in grado di produrre reddito.
Proprio l’assenza di rendita è la chiave per capire il trattamento fiscale: il quadro B del modello 730 riguarda i fabbricati che ‘sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita’. Un rudere F/2, non avendo rendita, in linea di principio non produce reddito dei fabbricati. Questo significa che non ti genererà IRPEF da dichiarare.
Tuttavia la situazione è più articolata di quanto sembri. Se decidi di ristrutturare il collabente e inizi i lavori con regolare titolo edilizio, la disciplina prevede che durante il periodo di validità del provvedimento autorizzativo l’immobile non debba essere dichiarato, a condizione che non venga utilizzato. Non appena i lavori terminano e l’immobile diventa idoneo all’uso, acquisisce una nuova rendita catastale e da quel momento inizia a produrre reddito.
| Situazione | IRPEF | IMU | Quadro B |
|---|---|---|---|
| Collabente F/2 non utilizzato e non locato | Non dovuta (nessuna rendita) | Di norma non dovuta | Va indicato con rendita presunta 0 |
| Collabente in ristrutturazione (con provvedimento valido) | Non dovuta durante i lavori | Da verificare localmente | Non dichiarato durante i lavori |
| Immobile recuperato con nuova rendita assegnata | Dovuta dal momento di idoneità all'uso | Dovuta | Va dichiarato nel quadro B con nuova rendita |
Esempio pratico
-
Caio eredita un rudere di campagna iscritto in catasto come F/2 senza rendita. Nel 2025 non effettua nessun lavoro e l’immobile resta inabitabile. Caio non ha reddito da fabbricati da dichiarare per questo rudere e non paga IRPEF su di esso. Non versa nemmeno IMU, poiché l’immobile F/2 non ha rendita su cui calcolarla. Se nel 2026 Caio ottiene un permesso di costruire per la ristrutturazione, durante i lavori (per la durata del permesso) l’immobile continua a non essere dichiarato; al termine, quando l’immobile sarà accatastato con una rendita definitiva, Caio lo inserirà nel quadro B e inizierà a pagare IRPEF e IMU.
Documenti necessari
- Visura catastale aggiornata dell’immobile (per verificare la categoria F/2 e l’assenza di rendita)
- Eventuale titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, DIA) se sono in corso lavori di recupero
- Documentazione di accatastamento con nuova rendita se i lavori sono stati conclusi nel 2025
Rudere ereditato: nessun reddito da dichiarare
Scenario. Tizio ha ereditato nel 2024 un vecchio casolare in rovina, iscritto in catasto come F/2. Nel 2025 non ha effettuato alcun lavoro e il fabbricato è rimasto inutilizzato e inabitabile.
Come si applica. Poiché l’immobile è iscritto come F/2 senza rendita catastale, non produce reddito dei fabbricati. Tizio non dovrà includere nessun importo imponibile nel quadro B per questo immobile. Non è dovuta IRPEF. È opportuno comunque conservare la visura catastale che attesta la categoria F/2 e l’assenza di rendita, nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate richiedesse chiarimenti.
In pratica
- Categoria F/2 senza rendita: nessun reddito IRPEF da dichiarare.
- Conserva la visura catastale che attesta la categoria e l’assenza di rendita.
- Verifica con il tuo Comune se è dovuta IMU: molti Comuni non applicano IMU agli F/2.
Collabente recuperato: quando torna a produrre reddito
Scenario. Sempronia possiede un vecchio opificio F/2. Nel 2025 ha ottenuto un permesso di costruire e ha iniziato i lavori di ristrutturazione, che si sono conclusi a novembre 2025. A dicembre 2025 il Comune ha aggiornato la rendita catastale definitiva.
Come si applica. Per la parte dell’anno in cui i lavori erano in corso con provvedimento valido e l’immobile non era utilizzato, Sempronia non doveva dichiararlo. Tuttavia, dal momento in cui l’immobile è diventato idoneo all’uso (diciamo da dicembre 2025, con rendita assegnata), lo deve indicare nel quadro B per i giorni residui del 2025. Se la rendita è stata assegnata solo a dicembre, il reddito da dichiarare sarà proporzionale ai giorni di dicembre.
In pratica
- Durante i lavori con provvedimento valido e immobile non utilizzato: non si dichiara.
- Dal momento di idoneità all’uso (nuova rendita): va inserito nel quadro B.
- Indica i giorni effettivi in colonna 3 del quadro B.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Quanta IRPEF devi pagare?
Calcola l'IRPEF lorda e netta con scaglioni, aliquote e detrazioni aggiornati, per capire cosa aspettarti dal modello 730.
Domande frequenti
Un fabbricato F/2 va indicato nel quadro B del 730?
In linea generale non genera reddito imponibile e non produce IRPEF. È comunque buona prassi indicarlo con rendita zero se sei proprietario; in ogni caso la rendita da riportare è quella risultante dagli atti catastali, che per un F/2 è assente.
Pago l'IMU su un rudere F/2?
Di norma no, perché l’IMU si calcola sulla rendita catastale rivalutata e un F/2 non ha rendita. Tuttavia alcuni Comuni disciplinano autonomamente la materia: verifica il regolamento IMU del tuo Comune o chiedi al tuo CAF.
Se ristruttura il rudere, da quando pago le imposte?
Dal momento in cui il fabbricato diventa idoneo all’uso o viene comunque utilizzato dal possessore. Da quella data acquista una rendita (o rendita presunta) e inizia a produrre reddito dei fabbricati soggetto a IRPEF.
Posso affittare un fabbricato F/2?
Un immobile collabente non è idoneo all’uso, quindi non può essere locato legalmente per uso abitativo o commerciale senza prima recuperarlo. Se fosse locato, il reddito da locazione dovrebbe comunque essere dichiarato.
Cosa succede se il fabbricato è inagibile per terremoto o calamità?
Se il fabbricato è stato distrutto o dichiarato inagibile a seguito di eventi sismici o calamitosi, con certificazione comunale, va indicato il codice ‘1’ nella colonna ‘Casi particolari’ del quadro B e il codice ‘9’ in utilizzo. In quel caso e’ escluso da imposizione.
Il fabbricato collabente è considerato pertinenza di un terreno agricolo?
Se si tratta di costruzioni rurali effettivamente adibite ad usi agricoli, il reddito è già compreso nel reddito catastale del terreno e non va dichiarato nel quadro B. Dipende dai requisiti di ruralità previsti dalla normativa vigente.