Animali in condominio: cosa dice la legge

"Il regolamento vieta gli animali" e' una delle frasi più ripetute nelle assemblee di condominio e, oggi, una delle più infondate. Dalla riforma del condominio del 2012, entrata in vigore nel 2013, il codice civile tutela espressamente il diritto di tenere animali domestici nella propria abitazione. La questione non e' più se si possa avere un cane o un gatto in appartamento, ma quali limiti il padrone deve rispettare perché la convivenza con gli altri condomini resti civile.

La norma di favore: l'art. 1138 c.c.

Il cuore della disciplina e' l'ultimo comma dell'art. 1138 del codice civile, secondo cui le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. E' una previsione introdotta dalla riforma con una precisa funzione di favore: riconoscere il valore affettivo e sociale dell'animale da compagnia e impedire che maggioranze condominiali lo cancellino con un tratto di penna. La conseguenza tecnica e' netta: una clausola regolamentare che imponga un divieto generalizzato e' nulla, cioe' priva di effetti, e non può essere applicata né fatta valere.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

La distinzione decisiva e' tra le due tipologie di regolamento. Il regolamento assembleare e' quello approvato dall'assemblea a maggioranza: rispetto a esso il divieto di animali e' senz'altro nullo. più discusso e' il regolamento contrattuale, cioe' quello accettato da ciascun condomino al momento dell'acquisto e richiamato negli atti di compravendita. Secondo una parte degli interpreti un divieto potrebbe in teoria sopravvivere solo se contenuto in un atto di natura contrattuale sottoscritto da tutti, in quanto frutto di una libera limitazione del proprio diritto di proprieta'. Anche in questo caso, pero', vista la chiara norma di favore introdotta dal codice, i divieti generalizzati sono guardati con crescente sfavore e vanno valutati con prudenza, caso per caso.

Il diritto non e' senza limiti: igiene, decoro, quiete

Tenere un animale e' un diritto, ma non un diritto assoluto. Il padrone resta pienamente responsabile del rispetto delle regole di igiene delle parti comuni, del decoro dell'edificio e della quiete dei vicini. Significa che rumori molesti, come l'abbaiare continuo di un cane lasciato solo per molte ore, cattivi odori, sporcizia non rimossa o la presenza di animali in numero e condizioni tali da creare problemi sanitari possono dar luogo a contestazioni e, nei casi più gravi, a vera e propria responsabilita'. Il diritto di avere un animale, in altre parole, comporta il dovere di gestirlo in modo da non recare disturbo apprezzabile agli altri.

L'uso delle parti comuni

L'animale può transitare e accedere alle parti comuni dell'edificio, androni, scale, ascensori e cortili, insieme al proprietario. Il condominio può dettare prescrizioni ragionevoli sulle modalita' d'uso, come l'obbligo del guinzaglio, della museruola dove imposta dalla legge, o della pulizia in caso di sporcizia. Diverso e' il caso dei divieti assoluti di accesso degli animali alle parti comuni eventualmente contenuti nel regolamento assembleare: si pongono in tensione con la norma del codice, perché rischiano di svuotare di contenuto il diritto riconosciuto, e vanno percio' considerati con cautela.

Quando l'animale disturba: il criterio della tollerabilita'

I conflitti più frequenti nascono da rumori, odori o timore verso l'animale. Il primo strumento e' il dialogo diretto e, se non basta, la diffida formale tramite l'amministratore, che invita il condomino a rispettare gli obblighi di igiene e quiete. Quando il disturbo assume i caratteri di una vera immissione intollerabile, si può ricorrere al giudice, che valuta il superamento della normale tollerabilita' tenendo conto delle circostanze concrete: la zona, l'orario, la durata e l'intensita' del disturbo, la destinazione dell'immobile. Il parametro non e' la semplice fastidiosita', ma il superamento di una soglia che rende la convivenza concretamente compromessa.

La responsabilita' del proprietario per i danni

Sul piano dei danni, il proprietario di un animale risponde di quelli da esso causati, sia che l'animale fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito. E' una responsabilita' rigorosa: chi tiene un animale ne assume i rischi verso terzi, e nelle parti comuni questo si traduce nel dovere di prudenza costante, tenere il cane al guinzaglio, controllarne il comportamento, evitare situazioni di pericolo per gli altri condomini, in particolare bambini e anziani.

Quali animali sono tutelati

La norma parla di animali domestici, espressione che comprende le specie che vivono abitualmente in compagnia dell'uomo, come cani e gatti, intesa con riferimento alla nozione comune di animale da affezione. Restano fuori dalla tutela gli animali la cui detenzione e' di per se' vietata o soggetta a regimi particolari, come gli animali pericolosi, esotici o selvatici, la cui presenza può essere disciplinata o impedita da specifiche disposizioni a tutela della sicurezza e della salute pubblica. Il diritto riconosciuto dall'art. 1138, in altre parole, riguarda il normale animale da compagnia e non legittima la detenzione di qualunque animale a prescindere dalle regole sanitarie e di sicurezza.

Il ruolo dell'amministratore e dell'assemblea

Nei conflitti che coinvolgono gli animali, l'amministratore garantisce il rispetto del regolamento e delle regole di convivenza: può richiamare il condomino agli obblighi di igiene, decoro e quiete, inviare diffide e, nei casi più gravi, sottoporre la questione all'assemblea. L'assemblea, dal canto suo, non può introdurre divieti generalizzati di detenzione, ma può adottare regole ragionevoli sull'uso delle parti comuni, come prescrizioni di pulizia o di transito, purche' non si traducano in un divieto sostanziale che svuoti il diritto riconosciuto dal codice. Il confine tra prescrizione legittima e divieto mascherato e' spesso il vero terreno di scontro.

Come muoversi nella pratica

Per il proprietario di un animale la regola d'oro e' conciliare il proprio diritto con il rispetto degli altri: gestire i rumori, curare l'igiene, usare il guinzaglio nelle parti comuni. Per il condomino disturbato, conviene documentare il problema (orari, durata, eventuali testimonianze) e procedere per gradi, dal dialogo alla diffida tramite amministratore, riservando il ricorso al giudice ai casi di reale intollerabilita'. In entrambe le direzioni, la consapevolezza che la legge tutela l'animale ma non legittima gli abusi aiuta a trovare un equilibrio ragionevole.