Testo dell'articoloVigente
Le decisioni del condominio si prendono in assemblea, ma non basta “alzare la mano”: servono precise maggioranze, calcolate sia per numero di condòmini (teste) sia per millesimi. Le regole sono nell’art. 1136 del codice civile. Capirle è essenziale per sapere se una delibera è valida o impugnabile.
Prima e seconda convocazione
L’assemblea si riunisce di norma in due tornate. In prima convocazione è regolarmente costituita con la presenza di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti. In seconda convocazione, più facile da raggiungere, basta che gli intervenuti rappresentino almeno un terzo del valore (333,34 millesimi) e un terzo dei partecipanti.
Le maggioranze per deliberare
Per approvare una delibera ordinaria:
- in prima convocazione serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi);
- in seconda convocazione serve la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore (333,34 millesimi).
Il calcolo combinato per teste e per millesimi è ciò che spesso genera errori e contestazioni.
Le maggioranze speciali
Alcune decisioni richiedono maggioranze più alte:
- nomina e revoca dell’amministratore, liti attive e passive: maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi;
- innovazioni (art. 1120): maggioranza degli intervenuti con almeno i due terzi del valore (666,67 millesimi); per alcune innovazioni agevolate (barriere architettoniche, risparmio energetico, sicurezza) è sufficiente la maggioranza con 500 millesimi;
- modifiche ai criteri convenzionali di riparto o ai diritti dei singoli: di regola unanimità.
Deleghe e convocazione
Ogni condòmino può farsi rappresentare con delega scritta; chi possiede più di un quinto dei millesimi non può raccogliere oltre un quinto delle deleghe per testa e per valore. L’avviso di convocazione deve pervenire almeno cinque giorni prima dell’assemblea, con l’ordine del giorno: un vizio nella convocazione può rendere annullabile la delibera.
Impugnare una delibera
Se una delibera è annullabile (per esempio per vizi di convocazione o di maggioranza), il condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni (art. 1137 del codice civile): il termine decorre dalla delibera per chi era presente e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Le delibere nulle (per esempio con oggetto impossibile o illecito, o lesive di diritti individuali) possono invece essere contestate senza limiti di tempo. Prima di andare in causa è spesso obbligatorio tentare la mediazione.
Articoli di legge da consultare
- Art. 1136 c.c.: costituzione dell’assemblea e validità delle delibere
- Art. 1120 c.c.: innovazioni
- Art. 1137 c.c.: impugnazione delle delibere
Domande frequenti
Quale maggioranza serve in assemblea di condominio?
Dipende. In prima convocazione, per le delibere ordinarie, serve la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi; in seconda convocazione la maggioranza con un terzo del valore. Alcune decisioni richiedono maggioranze speciali.
Entro quando si impugna una delibera condominiale?
Le delibere annullabili si impugnano entro 30 giorni (dalla delibera per i presenti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti). Le delibere nulle si possono contestare senza limiti di tempo.
Quanti millesimi servono per nominare l’amministratore?
La nomina e la revoca dell’amministratore richiedono la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
Risorse correlate
- Amministratore: nomina, revoca e compiti
- Lavori straordinari
- Spese condominiali: come si ripartiscono
I contenuti hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la consulenza di un avvocato. Per la propria situazione specifica si raccomanda di rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'assemblea è il luogo in cui il condominio prende vita: è qui che si decide come gestire le parti comuni, come ripartire le spese, chi nominare amministratore. Ma una decisione assembleare non è valida solo perché è stata votata: deve rispettare precise maggioranze, calcolate con un doppio criterio che combina il numero dei condòmini e il valore delle loro proprietà. Capire come funzionano i quorum dell'art. 1136 del codice civile è essenziale, perché da questo dipende se una delibera è valida o se può essere impugnata. È un tema tecnico, ma che incide direttamente sulla vita quotidiana di chi abita in condominio.
Il doppio criterio: teste e millesimi
La particolarità del voto condominiale è che non basta contare le mani alzate. Ogni maggioranza si misura due volte: per "teste", cioè per numero di condòmini favorevoli, e per "millesimi", cioè per valore proporzionale delle rispettive proprietà sull'intero edificio (su una base convenzionale di mille). Una delibera è valida solo se raggiunge entrambi i requisiti richiesti. Questo doppio criterio serve a bilanciare due esigenze: dare voce al numero delle persone ed evitare che chi possiede di più sia sistematicamente sopraffatto, o viceversa. È anche la fonte principale di errori nei conteggi.
Prima e seconda convocazione
L'assemblea si riunisce di norma in due tornate. In prima convocazione è regolarmente costituita con la presenza di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio (circa 667 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti. Si tratta di un quorum costitutivo elevato, spesso difficile da raggiungere, motivo per cui la prima convocazione frequentemente va deserta. In seconda convocazione i requisiti si abbassano: basta che gli intervenuti rappresentino almeno un terzo del valore (circa 333 millesimi) e un terzo dei partecipanti. È in seconda convocazione che, di fatto, si tengono la maggior parte delle assemblee.
Le maggioranze per le delibere ordinarie
Per approvare una delibera ordinaria i quorum deliberativi variano a seconda della convocazione. In prima convocazione serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). In seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore (circa 333 millesimi). Il calcolo combinato per teste e per millesimi è ciò che più spesso genera errori e, di conseguenza, contestazioni: una delibera che raggiunge le teste ma non i millesimi, o viceversa, non è validamente approvata.
Le maggioranze speciali
Non tutte le decisioni si prendono con gli stessi numeri. Alcune materie richiedono maggioranze rafforzate. La nomina e la revoca dell'amministratore e le decisioni su liti attive e passive richiedono la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi. Le innovazioni, disciplinate dall'art. 1120, richiedono di regola la maggioranza degli intervenuti con almeno i due terzi del valore (circa 667 millesimi); per alcune innovazioni agevolate - abbattimento delle barriere architettoniche, risparmio energetico, sicurezza - è però sufficiente la maggioranza con 500 millesimi. Le modifiche ai criteri convenzionali di riparto o ai diritti dei singoli richiedono, di regola, l'unanimità.
Perché l'unanimità per certe decisioni
L'unanimità è richiesta nei casi in cui la decisione incide sui diritti individuali dei condòmini o modifica criteri di riparto stabiliti convenzionalmente, ad esempio nel regolamento contrattuale. La ragione è di tutela: nessuno può vedersi sottrarre o ridurre un proprio diritto per effetto del voto della maggioranza. Comprendere questa distinzione è importante, perché molte delibere vengono impugnate proprio quando la maggioranza, anche ampia, pretende di decidere su materie che richiederebbero il consenso di tutti. Il confine tra ciò che decide la maggioranza e ciò che richiede l'unanimità è uno dei più contesi.
Deleghe e convocazione
Ogni condòmino che non possa partecipare può farsi rappresentare con delega scritta. La legge pone però dei limiti al numero di deleghe che una stessa persona può raccogliere, per evitare che pochi soggetti concentrino un potere eccessivo. Quanto alla convocazione, l'avviso deve pervenire a tutti gli aventi diritto entro un certo termine prima della riunione e deve indicare l'ordine del giorno: una convocazione irregolare, o l'omessa convocazione anche di un solo condòmino, può viziare la delibera. Curare gli aspetti formali della convocazione è quindi tanto importante quanto il rispetto dei quorum.
Delibere nulle e annullabili
Quando una delibera viola le regole sui quorum o sulla competenza, può essere viziata. La distinzione tra delibere nulle e annullabili è rilevante sul piano pratico: le delibere annullabili devono essere impugnate entro un breve termine, decorso il quale diventano definitive; le delibere nulle possono essere contestate senza il medesimo limite temporale. Per il condòmino che ritiene irregolare una decisione, conoscere questa differenza è decisivo: attendere troppo può precludere ogni rimedio nei confronti di una delibera solo annullabile. In caso di dubbio, conviene reagire tempestivamente.
L'avviso di convocazione
La validità di una delibera non dipende solo dai numeri raggiunti, ma anche dalla regolarità della convocazione. L'avviso deve pervenire a tutti gli aventi diritto entro un termine minimo prima della riunione e deve indicare con chiarezza l'ordine del giorno: i condòmini hanno il diritto di sapere in anticipo su cosa saranno chiamati a votare. L'omessa convocazione anche di un solo condòmino, o un avviso tardivo o privo di indicazioni essenziali, può viziare le delibere assunte. Curare la regolarità formale della convocazione è quindi un presupposto della validità della decisione, tanto quanto il rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi.
Il verbale e il suo valore
Ogni assemblea deve essere documentata in un verbale, che dà conto dei presenti, delle quote rappresentate, delle votazioni e delle decisioni assunte. Il verbale è essenziale, perché è il documento su cui si misura, a posteriori, la regolarità della delibera: da esso si ricava se i quorum per teste e per millesimi sono stati raggiunti e se sono state rispettate le maggioranze richieste. Un verbale impreciso o incompleto rende difficile difendere la delibera in caso di contestazione. Per questo conviene che il condòmino interessato faccia verbalizzare in modo puntuale il proprio voto e le eventuali eccezioni, così da precostituire la prova della propria posizione.
Casi pratici
Caso 1: delibera valida per teste ma non per millesimi
In assemblea, una proposta di spesa ottiene il voto favorevole della maggioranza dei presenti, ma questi rappresentano solo 280 millesimi, sotto la soglia richiesta. Tizio, contrario, fa verbalizzare che il quorum per millesimi non è stato raggiunto. La delibera, pur avendo le teste, non ha il valore necessario: è viziata e Tizio può impugnarla nei termini, perché manca uno dei due requisiti del doppio criterio.
Caso 2: modifica del riparto decisa a maggioranza
L'assemblea, a maggioranza, decide di modificare i criteri convenzionali con cui da sempre si ripartiscono certe spese, penalizzando alcuni condòmini. Caio, danneggiato, contesta: una modifica dei criteri convenzionali di riparto incide sui diritti dei singoli e richiede l'unanimità, non la sola maggioranza. La delibera assunta senza il consenso di tutti è quindi esposta a impugnazione.
Domande frequenti
Come si calcolano le maggioranze in assemblea?
Con un doppio criterio: per teste (numero di condòmini favorevoli) e per millesimi (valore proporzionale delle proprietà). Una delibera è valida solo se raggiunge entrambi i requisiti previsti.
Che differenza c'è tra prima e seconda convocazione?
In prima convocazione i quorum sono più alti (due terzi del valore per la costituzione); in seconda convocazione si abbassano (un terzo del valore), rendendo più agevole tenere l'assemblea.
Quali decisioni richiedono maggioranze speciali?
Nomina e revoca dell'amministratore e liti richiedono 500 millesimi; le innovazioni di regola i due terzi (circa 667 millesimi); le modifiche ai diritti dei singoli o ai criteri convenzionali di riparto richiedono l'unanimità.
Posso farmi rappresentare in assemblea?
Sì, con delega scritta. La legge pone però limiti al numero di deleghe che una stessa persona può raccogliere, per evitare la concentrazione eccessiva del potere di voto.
Cosa succede se una delibera non rispetta i quorum?
La delibera può essere viziata: annullabile, se va impugnata entro un breve termine, o nulla nei casi più gravi. Conoscere la differenza è importante, perché per le delibere annullabili il tempo per reagire è limitato.