Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Categoria F/2: i fabbricati collabenti sono iscritti in catasto nella categoria F/2 (unita’ collabenti) e non hanno rendita catastale attribuita.
- Nessun reddito IRPEF: senza rendita, l’immobile non produce reddito dei fabbricati e non va dichiarato nel quadro B come generatore di reddito imponibile.
- IMU non dovuta (di norma): le unita’ F/2, non avendo rendita, generalmente non sono soggette a IMU; e’ pero’ opportuno verificare il trattamento nel proprio Comune.
- Va comunque indicato nel 730: il fabbricato collabente va comunque indicato nel quadro B se sei proprietario, con la rendita presunta pari a zero, per completezza dichiarativa.
- Attenzione al recupero: se avvii lavori di ristrutturazione che portano a una nuova rendita, l’immobile tornera’ a produrre reddito fondiario dal momento in cui diventa idoneo all’uso.
- Non confondere con le licenze di restauro: un fabbricato con regolare provvedimento di restauro o ristrutturazione non va dichiarato solo durante il periodo di validita’ di quel provvedimento, a condizione che non sia utilizzato.
Cosa sono i fabbricati collabenti e come funzionano fiscalmente
Un fabbricato collabente e’ un immobile in stato di degrado avanzato, al punto da non essere piu’ idoneo all’uso. In catasto questi immobili vengono iscritti nella categoria F/2 (unita’ collabenti) e non si attribuisce loro nessuna rendita catastale, perche’ non sono in grado di produrre reddito.
Proprio l’assenza di rendita e’ la chiave per capire il trattamento fiscale: il quadro B del modello 730 riguarda i fabbricati che ‘sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita’. Un rudere F/2, non avendo rendita, in linea di principio non produce reddito dei fabbricati. Questo significa che non ti generera’ IRPEF da dichiarare.
Tuttavia la situazione e’ piu’ articolata di quanto sembri. Se decidi di ristrutturare il collabente e inizi i lavori con regolare titolo edilizio, la disciplina prevede che durante il periodo di validita’ del provvedimento autorizzativo l’immobile non debba essere dichiarato, a condizione che non venga utilizzato. Non appena i lavori terminano e l’immobile diventa idoneo all’uso, acquisisce una nuova rendita catastale e da quel momento inizia a produrre reddito.
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- Documenti da preparare e date del 730/2026
| Situazione | IRPEF | IMU | Quadro B |
|---|---|---|---|
| Collabente F/2 non utilizzato e non locato | Non dovuta (nessuna rendita) | Di norma non dovuta | Va indicato con rendita presunta 0 |
| Collabente in ristrutturazione (con provvedimento valido) | Non dovuta durante i lavori | Da verificare localmente | Non dichiarato durante i lavori |
| Immobile recuperato con nuova rendita assegnata | Dovuta dal momento di idoneita' all'uso | Dovuta | Va dichiarato nel quadro B con nuova rendita |
Esempio pratico
-
Caio eredita un rudere di campagna iscritto in catasto come F/2 senza rendita. Nel 2025 non effettua nessun lavoro e l’immobile resta inabitabile. Caio non ha reddito da fabbricati da dichiarare per questo rudere e non paga IRPEF su di esso. Non versa nemmeno IMU, poiche’ l’immobile F/2 non ha rendita su cui calcolarla. Se nel 2026 Caio ottiene un permesso di costruire per la ristrutturazione, durante i lavori (per la durata del permesso) l’immobile continua a non essere dichiarato; al termine, quando l’immobile sara’ accatastato con una rendita definitiva, Caio lo inserira’ nel quadro B e iniziera’ a pagare IRPEF e IMU.
Documenti necessari
- Visura catastale aggiornata dell’immobile (per verificare la categoria F/2 e l’assenza di rendita)
- Eventuale titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, DIA) se sono in corso lavori di recupero
- Documentazione di accatastamento con nuova rendita se i lavori sono stati conclusi nel 2025
Rudere ereditato: nessun reddito da dichiarare
Scenario. Tizio ha ereditato nel 2024 un vecchio casolare in rovina, iscritto in catasto come F/2. Nel 2025 non ha effettuato alcun lavoro e il fabbricato e’ rimasto inutilizzato e inabitabile.
Come si applica. Poiche’ l’immobile e’ iscritto come F/2 senza rendita catastale, non produce reddito dei fabbricati. Tizio non dovra’ includere nessun importo imponibile nel quadro B per questo immobile. Non e’ dovuta IRPEF. E’ opportuno comunque conservare la visura catastale che attesta la categoria F/2 e l’assenza di rendita, nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate richiedesse chiarimenti.
In pratica
- Categoria F/2 senza rendita: nessun reddito IRPEF da dichiarare.
- Conserva la visura catastale che attesta la categoria e l’assenza di rendita.
- Verifica con il tuo Comune se e’ dovuta IMU: molti Comuni non applicano IMU agli F/2.
Collabente recuperato: quando torna a produrre reddito
Scenario. Sempronia possiede un vecchio opificio F/2. Nel 2025 ha ottenuto un permesso di costruire e ha iniziato i lavori di ristrutturazione, che si sono conclusi a novembre 2025. A dicembre 2025 il Comune ha aggiornato la rendita catastale definitiva.
Come si applica. Per la parte dell’anno in cui i lavori erano in corso con provvedimento valido e l’immobile non era utilizzato, Sempronia non doveva dichiararlo. Tuttavia, dal momento in cui l’immobile e’ diventato idoneo all’uso (diciamo da dicembre 2025, con rendita assegnata), lo deve indicare nel quadro B per i giorni residui del 2025. Se la rendita e’ stata assegnata solo a dicembre, il reddito da dichiarare sara’ proporzionale ai giorni di dicembre.
In pratica
- Durante i lavori con provvedimento valido e immobile non utilizzato: non si dichiara.
- Dal momento di idoneita’ all’uso (nuova rendita): va inserito nel quadro B.
- Indica i giorni effettivi in colonna 3 del quadro B.
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
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Domande frequenti
Un fabbricato F/2 va indicato nel quadro B del 730?
In linea generale non genera reddito imponibile e non produce IRPEF. E’ comunque buona prassi indicarlo con rendita zero se sei proprietario; in ogni caso la rendita da riportare e’ quella risultante dagli atti catastali, che per un F/2 e’ assente.
Pago l'IMU su un rudere F/2?
Di norma no, perche’ l’IMU si calcola sulla rendita catastale rivalutata e un F/2 non ha rendita. Tuttavia alcuni Comuni disciplinano autonomamente la materia: verifica il regolamento IMU del tuo Comune o chiedi al tuo CAF.
Se ristruttura il rudere, da quando pago le imposte?
Dal momento in cui il fabbricato diventa idoneo all’uso o viene comunque utilizzato dal possessore. Da quella data acquista una rendita (o rendita presunta) e inizia a produrre reddito dei fabbricati soggetto a IRPEF.
Posso affittare un fabbricato F/2?
Un immobile collabente non e’ idoneo all’uso, quindi non puo’ essere locato legalmente per uso abitativo o commerciale senza prima recuperarlo. Se fosse locato, il reddito da locazione dovrebbe comunque essere dichiarato.
Cosa succede se il fabbricato e' inagibile per terremoto o calamita'?
Se il fabbricato e’ stato distrutto o dichiarato inagibile a seguito di eventi sismici o calamitosi, con certificazione comunale, va indicato il codice ‘1’ nella colonna ‘Casi particolari’ del quadro B e il codice ‘9’ in utilizzo. In quel caso e’ escluso da imposizione.
Il fabbricato collabente e' considerato pertinenza di un terreno agricolo?
Se si tratta di costruzioni rurali effettivamente adibite ad usi agricoli, il reddito e’ gia’ compreso nel reddito catastale del terreno e non va dichiarato nel quadro B. Dipende dai requisiti di ruralita’ previsti dalla normativa vigente.
Domande frequenti
Un fabbricato F/2 va indicato nel quadro B del 730?
In linea generale non genera reddito imponibile e non produce IRPEF. E' comunque buona prassi indicarlo con rendita zero se sei proprietario; in ogni caso la rendita da riportare e' quella risultante dagli atti catastali, che per un F/2 e' assente.
Pago l'IMU su un rudere F/2?
Di norma no, perche' l'IMU si calcola sulla rendita catastale rivalutata e un F/2 non ha rendita. Tuttavia alcuni Comuni disciplinano autonomamente la materia: verifica il regolamento IMU del tuo Comune o chiedi al tuo CAF.
Se ristruttura il rudere, da quando pago le imposte?
Dal momento in cui il fabbricato diventa idoneo all'uso o viene comunque utilizzato dal possessore. Da quella data acquista una rendita (o rendita presunta) e inizia a produrre reddito dei fabbricati soggetto a IRPEF.
Posso affittare un fabbricato F/2?
Un immobile collabente non e' idoneo all'uso, quindi non puo' essere locato legalmente per uso abitativo o commerciale senza prima recuperarlo. Se fosse locato, il reddito da locazione dovrebbe comunque essere dichiarato.
Cosa succede se il fabbricato e' inagibile per terremoto o calamita'?
Se il fabbricato e' stato distrutto o dichiarato inagibile a seguito di eventi sismici o calamitosi, con certificazione comunale, va indicato il codice '1' nella colonna 'Casi particolari' del quadro B e il codice '9' in utilizzo. In quel caso e' escluso da imposizione.
Il fabbricato collabente e' considerato pertinenza di un terreno agricolo?
Se si tratta di costruzioni rurali effettivamente adibite ad usi agricoli, il reddito e' gia' compreso nel reddito catastale del terreno e non va dichiarato nel quadro B. Dipende dai requisiti di ruralita' previsti dalla normativa vigente.