Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- La nota II-bis all’art. 1 della Tariffa del DPR 131/1986 disciplina l’agevolazione prima casa ai fini dell’imposta di registro.
- L’aliquota è ridotta al 2% (invece del 9%) per l’acquisto di abitazioni non di lusso, escluse le categorie A/1, A/8 e A/9.
- L’immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell’acquirente o in quello dove la trasferisce entro 18 mesi.
- Dal 2025 chi possiede già una prima casa agevolata può conservare il beneficio se la vende entro due anni dal nuovo acquisto (prima era un anno).
La norma (nota II-bis, art. 1 Tariffa, DPR 131/1986)
«Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso […] devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza […]; b) che nell’atto […] l’acquirente dichiari di non essere titolare […] di altra casa di abitazione nel territorio del comune […]; c) che […] l’acquirente non sia titolare […] su tutto il territorio nazionale di diritti […] di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni.»
| Requisito | Contenuto |
|---|---|
| Categoria immobile | Non di lusso, escluse A/1, A/8, A/9 |
| Residenza | Nel comune o trasferimento entro 18 mesi |
| Aliquota registro | 2% (invece del 9%) |
| Altra prima casa posseduta | Da vendere entro 2 anni (dal 2025) |
Tre casi pratici
Acquisto con trasferimento di residenza
Un acquirente compra casa in un comune dove non risiede ancora.
Cosa fare: Trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dall’acquisto: il mancato trasferimento nei termini comporta la decadenza dall’agevolazione con recupero dell’imposta e sanzioni.
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Già proprietari di una prima casa
Chi possiede una prima casa agevolata acquista una nuova abitazione con l’agevolazione.
Cosa fare: Vendere l’immobile pre-posseduto entro due anni dal nuovo acquisto (termine esteso dal 2025): in caso contrario si perde il beneficio sul nuovo acquisto.
Immobile in categoria di lusso
Si acquista un’abitazione accatastata in A/8.
Cosa fare: L’agevolazione non spetta: per le categorie A/1, A/8 e A/9 si applica l’aliquota ordinaria del 9%, a prescindere dalle caratteristiche.
Spunti pratici
- L’agevolazione si applica anche alle pertinenze (una per categoria C/2, C/6, C/7).
- Per gli acquisti da impresa con IVA l’agevolazione prima casa opera con IVA al 4%.
- La decadenza comporta il recupero della differenza d’imposta, interessi e una sanzione del 30%.
- L’agevolazione prima casa esiste anche per imposte ipotecaria/catastale e, in misura specifica, nelle successioni.
Norme collegate
- Alternatività IVA-registro (art. 40 TUR)
- Interpretazione degli atti (art. 20 TUR)
- Casa e responsabilità patrimoniale (art. 2740 c.c.)
Fonti affidabili
- DPR 26 aprile 1986, n. 131, nota II-bis art. 1 Tariffa
- L. 30 dicembre 2024, n. 207 (estensione a due anni)
- Agenzia delle Entrate, guida acquisto prima casa
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