Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Il conduttore in mora nella restituzione deve il canone convenuto fino alla riconsegna (art. 1591 c.c.).
- In più deve il maggior danno, ma solo se il locatore lo prova.
- Sono due obbligazioni autonome: il canone (automatico) e il maggior danno (da dimostrare).
- Il maggior danno si prova anche per presunzioni (Cass. 1372/2012), ma in concreto (Cass. 9545/2002).
- I danni materiali all’immobile sono altra cosa (art. 1590).
Cosa dice l’art. 1591 c.c.
«Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.»
La norma tutela il locatore quando l’inquilino, finito il contratto, non rilascia l’immobile: continua a dover pagare e, se il locatore subisce un pregiudizio ulteriore, deve risarcirlo.
Le due obbligazioni dell’art. 1591
| Obbligazione | Cosa comprende | Prova |
|---|---|---|
| Corrispettivo fino alla riconsegna | Il canone convenuto, finché l’immobile non è restituito | Automatica (basta la mora) |
| Maggior danno | Il pregiudizio che eccede il canone (es. occasione di nuova locazione persa) | A carico del locatore, in concreto |
Le due voci hanno natura diversa: il canone è un’obbligazione di valuta (produce interessi dalla domanda); il maggior danno è un’obbligazione di valore.
Come si prova il maggior danno
La Cassazione (n. 9545/2002) ha precisato che la condanna al maggior danno richiede la prova specifica della sua esistenza e del suo ammontare concreto: non basta affermarlo, e non coincide con un generico danno da perdita di chance. La Cassazione (n. 1372/2012) ha però chiarito che la prova può essere fornita anche per presunzioni, tenendo conto che la mancanza di concrete offerte di locazione è giustificata proprio dalla persistente occupazione dell’immobile da parte del conduttore. In pratica: il locatore deve portare elementi (trattative interrotte, richieste di canone più alto, contratto pronto) da cui desumere il danno.
Tre casi pratici
Caso 1 – L’inquilino resta dopo la scadenza
Scenario. Finito il contratto, il conduttore non rilascia l’immobile.
Inquadramento. Deve il canone convenuto fino alla riconsegna (art. 1591), a prescindere dal danno. Il locatore agisce per il rilascio e per le somme dovute.
Cosa fare
- costituzione in mora/diffida al rilascio;
- conteggio dei canoni dalla scadenza;
- avvio della procedura di rilascio;
- documentazione delle comunicazioni.
Caso 2 – Nuovo conduttore già pronto
Scenario. Il locatore aveva un nuovo inquilino disposto a pagare di più.
Inquadramento. È un classico maggior danno: va provato (anche per presunzioni, Cass. 1372/2012) con la proposta del nuovo conduttore e la differenza di canone persa.
Cosa conservare
- proposta del nuovo conduttore;
- differenza di canone;
- date e trattative;
- prova del nesso con il ritardo.
Caso 3 – Immobile riconsegnato in ritardo e danneggiato
Scenario. L’inquilino restituisce tardi e con danni.
Inquadramento. Due piani distinti: il ritardo segue l’art. 1591 (canone + maggior danno); i danni materiali seguono l’art. 1590 (restituzione nello stato, salvo il normale deterioramento d’uso).
Cosa documentare
- verbale di riconsegna;
- stato dell’immobile (foto);
- preventivi di ripristino;
- distinzione tra ritardo e danni.
Spunti pratici
- Il canone decorre fino alla riconsegna: conteggialo dalla scadenza.
- Costituisci in mora e documenta ogni comunicazione.
- Per il maggior danno servono prove: trattative, offerte, differenze di canone.
- Distingui ritardo e danni materiali (art. 1591 vs art. 1590).
- Verbale di riconsegna con foto: chiude il conteggio e fotografa lo stato.
Per il recupero dei canoni e del maggior danno puoi far verificare conteggi e azione di rilascio.
Norme collegate
Codice civile: art. 1591 (ritardata restituzione), art. 1590 (restituzione della cosa locata), art. 1587 (obblighi del conduttore), art. 1219 (costituzione in mora).
Fonti affidabili
- Codice civile – Normattiva (testo vigente)
- Cass. civ. n. 9545/2002 e n. 1372/2012 (prova del maggior danno).
Domande frequenti
Cosa deve l’inquilino che non restituisce l’immobile?
Il conduttore in mora a restituire la cosa deve al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.).
Cos’è il “maggior danno” dell’art. 1591?
È il danno che eccede il canone, ad esempio una nuova locazione a condizioni migliori andata persa. Va provato dal locatore nella sua esistenza e nell’ammontare, anche tramite presunzioni (Cass. 9545/2002; 1372/2012).
Il canone continua a decorrere anche dopo la scadenza?
Sì: finché il conduttore non riconsegna, è tenuto a versare il corrispettivo convenuto. È un’obbligazione automatica, distinta dal risarcimento del maggior danno.
Devo provare il maggior danno o è automatico?
Non è automatico. Il canone è dovuto in ogni caso fino alla riconsegna; il maggior danno richiede prova specifica dell’esistenza concreta e dell’ammontare.
Cosa succede se l’immobile è restituito danneggiato?
È una questione distinta, regolata dall’art. 1590 (restituzione nello stato in cui è stato consegnato, salvo il normale deterioramento d’uso): il risarcimento dei danni materiali segue regole proprie.
Domande frequenti
Cosa deve l'inquilino che non restituisce l'immobile?
Il conduttore in mora a restituire la cosa deve al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.).
Cos'è il 'maggior danno' dell'art. 1591?
È il danno che eccede il canone, ad esempio l'occasione di una nuova locazione a condizioni migliori andata persa. Va però provato dal locatore nella sua esistenza e nel suo ammontare, anche tramite presunzioni (Cass. 9545/2002; 1372/2012).
Il canone continua a decorrere anche dopo la scadenza?
Sì: finché il conduttore non riconsegna, è tenuto a versare il corrispettivo convenuto. È un'obbligazione automatica, distinta dal risarcimento del maggior danno.
Devo provare il maggior danno o è automatico?
Non è automatico. Il canone è dovuto in ogni caso fino alla riconsegna; il maggior danno richiede prova specifica della sua esistenza concreta e dell'ammontare, e non coincide con un generico danno da perdita di chance.
Cosa succede se l'immobile è restituito danneggiato?
È una questione distinta, regolata dall'art. 1590 (restituzione nello stato in cui è stato consegnato, salvo il normale deterioramento d'uso): il risarcimento dei danni materiali segue regole proprie.