Plusvalenza vendita immobili: i casi limite meno noti

In sintesi

• Sopraelevare la prima casa costa caro: le nuove unità costruite dopo un permesso di sopraelevazione sull’abitazione principale generano plusvalenza tassabile anche se l’immobile originario era esente, perché si tratta di una nuova costruzione.
• Frazionare è diverso da sopraelevare: vendere gli appartamenti nati dal semplice frazionamento della prima casa resta esente, salvo che l’intervento configuri “edilizia pesante” assimilabile a nuova costruzione.
• L’usucapione non è un acquisto a titolo oneroso: chi vende un fabbricato ottenuto per usucapione non realizza mai plusvalenza tassabile; per i terreni edificabili, invece, la plusvalenza scatta comunque.
• Vendita a rate con riserva di proprietà: i cinque anni si contano dal pagamento dell’ultima rata, non dalla firma del contratto, perché solo allora si trasferisce la proprietà.
• Diritto di superficie sempre tassato dal 2024: costituire un diritto di superficie genera plusvalenza a prescindere dal quinquennio e anche su immobili ricevuti in eredità, novità rispetto alla disciplina precedente.

Le regole di base sulla plusvalenza da vendita immobiliare — tassazione entro 5 anni, esclusione per eredità, abitazione principale e le regole specifiche per gli immobili ricevuti in donazione, i terreni edificabili e gli immobili oggetto di superbonus — sono già affrontate in dettaglio altrove. Qui ci si concentra sui casi limite che le istruzioni del 730 non trattano e che nascono da situazioni concrete meno comuni ma tutt’altro che rare: sopraelevazioni, frazionamenti, usucapioni, vendite a rate, diritti reali minori.

Sopraelevazione sì, frazionamento no: la differenza che conta

L’esenzione per abitazione principale copre la vendita dell’immobile così come acquistato o costruito. Se invece il proprietario ottiene un permesso di sopraelevazione e costruisce nuove unità sopra la propria abitazione principale, la successiva cessione di quelle unità genera plusvalenza tassabile: si tratta, ai fini fiscali, di una nuova costruzione, distinta dall’immobile che godeva dell’esenzione. Il contribuente può comunque optare per l’imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio in sede di atto, evitando di dichiarare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

Il discorso cambia se, anziché sopraelevare, il proprietario si limita a frazionare l’abitazione principale in più unità distinte e a venderle separatamente: in questo caso, secondo l’orientamento del Consiglio Nazionale del Notariato, la vendita resta esente se l’immobile originario era abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, perché non c’è una nuova costruzione ma solo una diversa articolazione catastale dello stesso bene. L’eccezione riguarda il frazionamento che costituisce solo una fase di un intervento edilizio “pesante” (demolizione e ricostruzione, ampliamenti sostanziali): in quel caso la cessione è assimilata a una nuova costruzione e torna tassabile.

Usucapione, patto di riservato dominio e diritto di superficie

Chi diventa proprietario di un fabbricato per usucapione (possesso ininterrotto per vent’anni, art. 1158 c.c.) non ha “acquistato o costruito” l’immobile nel senso richiesto dalla norma sulle plusvalenze: la successiva vendita, quindi, non genera mai plusvalenza tassabile, indipendentemente da quanto tempo sia trascorso. La regola si ribalta per i terreni edificabili: qui la plusvalenza è sempre tassata, anche se il terreno è stato usucapito, perché per i terreni edificabili non conta il possesso ma solo la qualificazione urbanistica al momento della vendita.

Nelle compravendite con patto di riservato dominio (art. 1523 c.c.), tipiche di alcune vendite rateali, l’acquirente diventa proprietario solo al pagamento dell’ultima rata: è da quel momento, e non dalla data dell’atto, che decorrono i cinque anni rilevanti per la plusvalenza di una successiva rivendita.

Una novità strutturale riguarda il diritto di superficie: dal 1° gennaio 2024 la sua costituzione (ad esempio per la realizzazione di un impianto fotovoltaico o di un parcheggio su un terreno di proprietà) genera sempre plusvalenza imponibile, a prescindere dal quinquennio di possesso e anche se il terreno o l’immobile sottostante era stato ricevuto per successione. In precedenza, la costituzione del diritto di superficie su un immobile ereditato non generava alcuna plusvalenza: la modifica normativa ha chiuso questo spazio di esenzione.

Riunificazione di usufrutto e nuda proprietà, ed esproprio

Un caso pratico ricorrente nelle famiglie: un genitore dona la nuda proprietà di un immobile a un figlio riservandosi l’usufrutto; anni dopo, il figlio nudo proprietario “riacquista” a titolo oneroso anche l’usufrutto (ad esempio dal genitore che vuole liquidità) e diventa pieno proprietario; infine vende l’immobile. In questo scenario la plusvalenza non si calcola come se si trattasse di un’unica proprietà: nuda proprietà e usufrutto vanno valutati separatamente, ciascuno con la propria data di acquisto e il proprio prezzo, perché sono due diritti acquisiti in momenti diversi. Il quinquennio, quindi, può essere già decorso per la nuda proprietà ma ancora aperto per l’usufrutto riacquistato di recente (o viceversa).

Le indennità di esproprio seguono una logica a parte: sono tassate (con una ritenuta del 20% operata dall’ente erogante) le somme percepite per esproprio di terreni situati in zone urbanistiche omogenee destinate a opere pubbliche o infrastrutture, oppure a edilizia residenziale pubblica; non conta la data del decreto di esproprio ma quella in cui la somma viene effettivamente percepita. L’esproprio di un fabbricato, invece, non genera mai plusvalenza tassabile, e le indennità per semplice servitù (che non trasferisce la proprietà) restano fuori campo.

Domande frequenti

Se sopraelevo casa mia, perdo l’esenzione anche sull’appartamento originario?

No: l’esenzione per abitazione principale resta valida per l’immobile originario. A essere tassata è solo la cessione delle nuove unità nate dalla sopraelevazione, considerate una costruzione autonoma e distinta.

Come faccio a sapere se il mio frazionamento è “edilizia pesante”?

Non esiste una soglia numerica fissa: la distinzione dipende dalla natura oggettiva dei lavori. Un semplice frazionamento catastale senza interventi strutturali rilevanti resta assimilato all’immobile originario; demolizioni, ricostruzioni o ampliamenti sostanziali fanno scattare la qualifica di nuova costruzione.

Se ho usucapito un terreno agricolo poi diventato edificabile, pago la plusvalenza?

Sì: per i terreni edificabili la plusvalenza è sempre tassata al momento della vendita, indipendentemente dal titolo di acquisto (anche l’usucapione) e da quanto tempo sono posseduti. Conta solo la qualificazione urbanistica al momento della cessione.

Costituire un diritto di superficie sul terreno di famiglia ereditato è tassato?

Sì, dal 1° gennaio 2024: prima la costituzione di superficie su un immobile ricevuto per successione era esente, ora genera sempre plusvalenza imponibile, a prescindere dal tempo trascorso dall’eredità.

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