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In sintesi
- Un fabbricato rurale abitativo (la casa del coltivatore, non il capannone) sconta l’IMU con le regole ordinarie: nessuna aliquota agevolata dedicata, a differenza dei fabbricati strumentali.
- Per avere la ruralità abitativa il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie di almeno 10.000 mq (ridotta a 3.000 mq per colture specializzate in serra, funghicoltura o Comuni montani).
- Il volume d’affari agricolo di chi conduce il fondo deve superare il 50% del reddito complessivo (25% nei Comuni montani), al netto dei trattamenti pensionistici da attività agricola.
- I fabbricati strumentali all’attività agricola (stalle, depositi, fienili) seguono requisiti diversi, legati all’art. 2135 c.c., e scontano un’aliquota di 0,1% che i Comuni possono solo ridurre fino ad azzerarla, mai aumentare.
- La distinzione tra abitativi e strumentali risale al D.P.R. 139/1998, che ha introdotto anche la categoria catastale D/10 per gli strumentali.
- Conta la specifica annotazione di ruralità negli atti catastali, non la categoria catastale di origine: lo ha ribadito la Cassazione con l’ordinanza 22031/2024.
Fabbricato rurale abitativo: cos’è e chi ne ha diritto
Il fabbricato rurale abitativo è, in sostanza, la casa di chi lavora la terra: l’immobile destinato ad abitazione del proprietario del fondo, dell’affittuario o di altri addetti alla coltivazione e all’allevamento. Non va confuso con i fabbricati strumentali (stalle, magazzini, depositi attrezzi), che rispondono a una disciplina completamente diversa e godono di un’aliquota agevolata che i fabbricati abitativi non hanno.
Per il riconoscimento della ruralità abitativa, fissata dall’art. 9, D.L. 557/1993 e più volte modificata negli anni, devono ricorrere requisiti sia soggettivi sia oggettivi. Sul piano soggettivo, chi conduce il fondo deve essere titolare di un rapporto agrario qualificato (proprietà, affitto, altro titolo idoneo) e, dal 2006, deve avere la qualifica di imprenditore agricolo con iscrizione al Registro delle imprese quando coltiva il fondo insieme a chi detiene l’abitazione. Il volume d’affari derivante dall’attività agricola deve superare il 50% del reddito complessivo del soggetto (al netto delle pensioni per attività agricola); la soglia scende al 25% se il terreno si trova in un Comune montano.
Sul piano oggettivo, il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non inferiore a 10.000 mq, censita al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Il limite si riduce a 3.000 mq per le colture specializzate in serra, la funghicoltura o altre colture intensive, e per i terreni ubicati in Comuni montani. Il fabbricato, infine, non deve avere caratteristiche di lusso: sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Fabbricati strumentali: requisiti diversi e aliquota agevolata
Per i fabbricati strumentali all’attività agricola la logica cambia: non contano superficie del terreno o volume d’affari, ma la destinazione funzionale del fabbricato secondo l’art. 2135 c.c. Sono considerati strumentali gli immobili destinati, tra l’altro, alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia di macchine e attrezzi, al ricovero degli animali, all’agriturismo, all’abitazione dei dipendenti agricoli assunti a tempo indeterminato (o determinato per oltre cento giornate annue), all’ufficio dell’azienda agricola, alla manipolazione e trasformazione dei prodotti, o all’esercizio dell’attività in maso chiuso.
Per questi immobili l’aliquota IMU di base è dello 0,1% (art. 1, comma 750, L. 160/2019): i Comuni hanno la sola facoltà di ridurla, fino ad azzerarla completamente, mai di aumentarla. È il trattamento più favorevole tra tutte le categorie di fabbricati IMU, pensato per non gravare su strutture produttive che già scontano i costi dell’attività agricola.
Il D.P.R. 139/1998 ha formalizzato la distinzione tra le due categorie introducendo, tra l’altro, la categoria catastale D/10 dedicata alle costruzioni strumentali: un immobile classificato D/10 gode di una presunzione di ruralità, ma la categoria non è né necessaria né sufficiente da sola — quello che conta davvero, come chiarito dalla giurisprudenza più recente, è la specifica annotazione di ruralità apposta negli atti catastali secondo la procedura del D.M. 26 luglio 2012, che prevale sulla categoria catastale di origine.
| Elemento | Fabbricato rurale abitativo | Fabbricato rurale strumentale |
|---|---|---|
| Requisito chiave | Superficie terreno ≥ 10.000 mq (3.000 in casi particolari) + volume d’affari > 50% (25% in montagna) | Destinazione funzionale ex art. 2135 c.c. (stalle, depositi, agriturismo, uffici aziendali, ecc.) |
| Categoria catastale tipica | Gruppo A (abitazioni) | D/10 (o altra categoria coerente con la funzione) |
| Aliquota IMU | Regole ordinarie (nessuna agevolazione dedicata) | 0,1%, azzerabile dai Comuni |
| Codice tributo F24 | Quello ordinario in base alla categoria (es. 3918) | 3913 |
Terreni agricoli di coltivatori diretti e IAP: l’esenzione
Un discorso a parte riguarda i terreni agricoli — distinti dai fabbricati che vi insistono. I coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola godono di un regime di favore sui terreni che possiedono e conducono direttamente: fino a 6.000 euro di valore l’IMU non è dovuta, e oltre questa soglia si applicano riduzioni scaglionate del 70%, 50% e 25% fino a 32.000 euro di valore. Chi non possiede questi requisiti (ad esempio un proprietario che concede il terreno in affitto a un coltivatore diretto) non può beneficiare dell’agevolazione.
Esempio pratico
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Tizio è imprenditore agricolo professionale, iscritto alla previdenza agricola, e conduce un fondo di 15.000 mq nello stesso Comune in cui abita. Il suo volume d’affari agricolo è il 65% del reddito complessivo. La sua abitazione (categoria A/4) ha la ruralità abitativa riconosciuta e sconta l’IMU con le regole ordinarie, non con un’aliquota agevolata.
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Sullo stesso fondo, Tizio possiede anche un capannone D/10 usato per la conservazione dei prodotti e il ricovero delle macchine agricole: è strumentale, e l’IMU si calcola con l’aliquota dello 0,1% deliberata dal suo Comune (che potrebbe averla azzerata).
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Caio, invece, coltiva un fondo di 8.000 mq (sotto soglia) part-time, con un volume d’affari agricolo pari solo al 20% del suo reddito: non soddisfa né il requisito di superficie né quello di volume d’affari, quindi la sua abitazione non è rurale ai fini IMU e sconta l’imposta come un fabbricato ordinario.
Domande frequenti
Come si dimostra la ruralità di un fabbricato al Comune?
Con la specifica annotazione di ruralità negli atti catastali. Se manca, è possibile chiederla all’Agenzia delle Entrate senza necessità di cambiare la categoria catastale: è l’annotazione, non la categoria, l’elemento decisivo secondo la giurisprudenza più recente.
Se il fabbricato abitativo non ha i requisiti di ruralità, cosa cambia?
Perde qualsiasi trattamento di favore e sconta l’IMU come un fabbricato qualsiasi, in base alla categoria catastale e all’aliquota ordinaria del Comune: nessuna sanzione automatica, semplicemente non si applicano le regole sulla ruralità.
Un capannone agricolo può essere classificato in una categoria diversa da D/10?
Sì: la categoria D/10 si attribuisce quando non ne esiste una più appropriata. Molti fabbricati strumentali restano classificati in C/2, C/6 o altre categorie e conservano comunque i benefici della ruralità se possiedono i requisiti sostanziali e l’annotazione catastale.
La ruralità va rinnovata ogni anno?
No: una volta annotata in catasto, la ruralità resta valida finché permangono i requisiti. Se il fabbricato perde la destinazione agricola (ad esempio il fondo viene venduto o l’attività cessa), va presentata la dichiarazione IMU per comunicare la variazione.
I fabbricati rurali strumentali nelle zone montane pagano l’IMU?
In alcuni casi specifici possono beneficiare di esenzioni ulteriori legate all’ubicazione in Comuni montani o parzialmente montani: la condizione va sempre verificata sull’elenco ISTAT aggiornato e sul regolamento comunale.