Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- L’IMU si paga sul possesso di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli: la deve il proprietario o il titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie — non l’inquilino. Nel leasing paga il locatario dalla stipula del contratto.
- La base imponibile dei fabbricati è la rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria (160 per le abitazioni, 80 per gli uffici A/10, 65 per i capannoni D, 55 per i negozi C/1).
- L’aliquota di base è lo 0,86%, che il Comune può portare fino all’1,06% (1,14% nei Comuni che avevano la maggiorazione TASI) o azzerare. L’abitazione principale non di lusso è esente.
- Si versa in due rate: acconto entro il 16 giugno (con le aliquote dell’anno precedente) e saldo entro il 16 dicembre con conguaglio, tramite F24.
- Sugli immobili non locati l’IMU sostituisce l’IRPEF sui redditi fondiari; sugli immobili locati si pagano entrambe.
Chi deve pagare l’IMU
Il presupposto dell’imposta municipale propria — dal 2020 nella versione «nuova IMU» della L. 160/2019 (art. 1, co. 738-783), che ha inglobato la TASI — è il possesso di immobili inteso in senso qualificato: sono soggetti passivi il proprietario e il titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Chi detiene l’immobile ad altro titolo non paga: l’inquilino e il comodatario non devono nulla al Comune (la Cassazione, sent. 25376/2008, richiede un potere di fatto corrispondente a un diritto reale).
Due estensioni previste dalla legge: nel leasing il soggetto passivo è il locatario dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto (anche per immobili da costruire); nelle concessioni di aree demaniali paga il concessionario. In caso di comproprietà ciascuno paga per la propria quota, e il versamento di uno non libera gli altri: chi versa tutto può solo chiedere il rimborso dell’eccedenza, mentre il comproprietario inadempiente resta accertabile.
L’imposta è dovuta per anni solari, in proporzione a quota e mesi di possesso: il mese conta per intero in capo a chi ha posseduto per almeno 15 giorni. Fa fede la data del rogito. In Friuli Venezia Giulia l’IMU è sostituita dall’ILIA, a Trento dall’IMIS e a Bolzano dall’IMI.
La base imponibile: dalla rendita al valore
Per i fabbricati iscritti in Catasto il valore si ottiene con la formula: rendita catastale × 1,05 × coefficiente. I coefficienti:
| Categorie catastali | Coefficiente |
|---|---|
| Gruppo A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7 — abitazioni e pertinenze | 160 |
| Gruppo B e C/3, C/4, C/5 — collettività, laboratori | 140 |
| A/10 e D/5 — uffici, banche e assicurazioni | 80 |
| Gruppo D (escluso D/5) — capannoni, alberghi, opifici | 65 |
| C/1 — negozi | 55 |
Le aree edificabili si valutano invece al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno (zona, indice di edificabilità, destinazione, prezzi medi di mercato); i terreni agricoli al reddito dominicale rivalutato del 25% moltiplicato per 135, ma sono esenti — tra gli altri — i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola e quelli nelle aree montane e di collina delimitate. Per i fabbricati di gruppo D non accatastati, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, vale il costo di bilancio aggiornato con i coefficienti ministeriali annuali (per il 2025, D.M. 14.3.2025).
Le aliquote: base statale, manovra comunale
| Fattispecie | Aliquota base | Manovra del Comune |
|---|---|---|
| Abitazione principale A/1, A/8, A/9 e pertinenze | 0,5% − detrazione € 200 | +0,1% o riduzione fino a zero |
| Fabbricati rurali strumentali | 0,1% | solo riduzione fino a zero |
| Terreni agricoli (non esenti) | 0,76% | fino a 1,06% o zero |
| Immobili gruppo D | 0,86% (0,76% quota Stato) | fino a 1,06%, riduzione max a 0,76% |
| Altri immobili | 0,86% | fino a 1,06% o zero (1,14% se ex maggiorazione TASI) |
I fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa (beni merce) sono esenti dal 2022. Per le locazioni a canone concordato (L. 431/1998) l’imposta si riduce del 25%: si paga il 75% di quanto deliberato. Dal 2025 i Comuni devono approvare le aliquote con il prospetto ministeriale obbligatorio: la delibera va caricata sul portale del federalismo fiscale entro il 14 ottobre e pubblicata entro il 28 ottobre, altrimenti si applicano le aliquote base di legge (non più quelle dell’anno precedente).
Quando e come si versa
Due rate di pari importo: acconto entro il 16 giugno, calcolato con aliquote e detrazioni dell’anno precedente, e saldo entro il 16 dicembre con conguaglio sulle aliquote pubblicate al 28 ottobre; è possibile pagare tutto in unica soluzione al 16 giugno, ma conviene di rado perché il Comune può ritoccare le aliquote in corso d’anno. Il versamento si fa con F24 (compensabile con crediti fiscali e contributivi); i non titolari di partita IVA possono usare anche il bollettino postale o l’F24 semplificato con sezione «EL». I codici tributo principali (ris. 35/E/2012): 3912 abitazione principale di lusso, 3913 rurali strumentali, 3914 terreni, 3916 aree fabbricabili, 3918 altri fabbricati, 3925/3930 immobili D (quota Stato/Comune). Gli importi si arrotondano all’euro e non si versa se l’imposta annua complessiva non supera 12 euro (salvo diversa delibera comunale).
IMU e imposte sui redditi
Per gli immobili non locati l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali sui redditi fondiari: la rendita non entra nel reddito complessivo. Gli immobili locati scontano invece sia l’IRPEF (o la cedolare) sia l’IMU. Per imprese e professionisti, l’IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100% dal 2022 dal reddito d’impresa o di lavoro autonomo, ma resta indeducibile ai fini IRAP.
Dal 2023, infine, sono esenti gli immobili occupati abusivamente per i quali è stata presentata denuncia penale (artt. 614 o 633 c.p.); la Corte costituzionale, con la sentenza 60/2024, ha esteso di fatto la regola anche al passato, aprendo ai rimborsi nei limiti del termine di 5 anni.
Esempio pratico
-
Tizio possiede al 100% una seconda casa A/2 con rendita catastale di 1.200 euro in un Comune con aliquota all’1,06%. Base imponibile: 1.200 × 1,05 × 160 = 201.600 euro.
-
Imposta annua: 201.600 × 1,06% = 2.137 euro (arrotondato), da versare in due rate da circa 1.068 euro al 16 giugno e al 16 dicembre con codice tributo 3918.
-
Se Tizio vende con rogito il 20 settembre, settembre resta a suo carico: l’acquirente lo possiede solo per 11 giorni, meno dei 15 richiesti. Tizio paga quindi 9 mesi su 12 (2.137 × 9/12 ≈ 1.603 euro), conguagliando al saldo quanto già versato in acconto.
Domande frequenti
L’inquilino paga l’IMU?
No, mai: l’IMU grava sul possesso qualificato (proprietà o diritto reale), non sulla detenzione. Con la nuova IMU è sparita anche la quota TASI che in passato poteva essere addossata in piccola parte all’occupante.
Chi paga in caso di usufrutto?
L’usufruttuario, per intero. Il nudo proprietario non deve nulla, e lo stesso vale per il titolare del diritto di abitazione (tipicamente il coniuge superstite sulla casa coniugale).
Cosa succede se il Comune non delibera le aliquote?
Dal primo anno di obbligo del prospetto ministeriale (2025), senza delibera caricata entro il 14 ottobre e pubblicata entro il 28 ottobre si applicano le aliquote base fissate dalla legge, non più quelle dell’anno precedente.
La rendita catastale usata è quella «attuale»?
Si usa la rendita risultante in Catasto al 1° gennaio dell’anno d’imposta. Aumenti o riduzioni previsti solo ai fini delle imposte sui redditi non rilevano.