Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- L’abitazione principale è esente da IMU, salvo che sia accatastata nelle categorie di lusso A/1, A/8 o A/9: in quel caso si paga con aliquota base 0,5% e detrazione di 200 euro.
- Serve la doppia condizione nello stesso immobile: residenza anagrafica e dimora abituale del possessore. L’agevolazione copre anche le pertinenze C/2, C/6 e C/7, una per categoria.
- Dopo la sentenza della Corte costituzionale 209/2022, ciascun coniuge con residenza e dimora effettiva in un immobile diverso ha diritto alla propria esenzione, anche nello stesso Comune: il requisito del «nucleo familiare» è caduto.
- Sono assimilate all’abitazione principale, tra le altre, la casa assegnata al genitore affidatario dei figli, gli alloggi delle cooperative a proprietà indivisa e l’unico immobile del personale delle Forze armate e di polizia.
- Il Comune può verificare la dimora effettiva con i consumi delle utenze (luce, acqua, gas).
La definizione che decide l’esenzione
Per la legge (art. 1, co. 741, lett. b, L. 160/2019) l’abitazione principale è «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente». I due requisiti devono coesistere nello stesso immobile: la sola residenza anagrafica senza dimora effettiva non basta, e viceversa. Se l’abitazione non è di lusso, l’IMU semplicemente non è dovuta; se è A/1 (signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio) si paga con l’aliquota ridotta dello 0,5% (che il Comune può aumentare di 0,1 punti o azzerare) e una detrazione di 200 euro, che i Comuni possono elevare fino a concorrenza dell’imposta.
La detrazione si rapporta ai mesi di destinazione e, se l’immobile è abitazione principale di più soggetti passivi, si divide in parti uguali «per teste» tra chi la utilizza come tale, a prescindere dalle quote di possesso (circ. 3/DF/2012).
Le pertinenze agevolate: una per categoria
L’esenzione (o l’aliquota ridotta per le case di lusso) si estende alle pertinenze classificate C/2 (cantina, solaio), C/6 (box, autorimessa) e C/7 (tettoia, posto auto), nella misura massima di una unità per ciascuna categoria, anche se accatastate insieme all’abitazione. Il secondo box paga come «altro fabbricato». E se l’abitazione è composta da due unità immobiliari accatastate separatamente, l’agevolazione spetta a una sola: le altre pagano l’IMU ordinaria, a meno di procedere prima alla fusione catastale.
Coniugi con residenze diverse: cosa resta dopo la Consulta
È il capitolo più litigato della storia dell’IMU. In origine la prassi negava la doppia esenzione ai coniugi con residenze separate nello stesso Comune (una sola abitazione principale per nucleo familiare), mentre per i Comuni diversi il D.L. 146/2021 aveva concesso di scegliere un solo immobile esente. La Corte costituzionale, sentenza 209/2022, ha ribaltato l’impianto: è illegittimo negare l’esenzione al coniuge che possiede i requisiti sul proprio immobile solo perché l’altro coniuge risiede altrove. Oggi quindi ciascun coniuge (non separato) con residenza anagrafica e dimora abituale effettiva nella propria casa ha diritto all’esenzione, nello stesso Comune o in Comuni diversi.
Attenzione però alla parola «effettiva»: la stessa sentenza ha legittimato i controlli sostanziali, e i Comuni possono accedere ai dati delle utenze per verificare che nell’immobile si viva davvero. La doppia residenza di comodo — bollette a zero, casa al mare «principale» solo sulla carta — resta accertabile con sanzioni.
Le assimilazioni previste dalla legge
Sono considerate abitazione principale anche (art. 1, co. 741, lett. c, L. 160/2019):
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice, che costituisce ai soli fini IMU un diritto di abitazione in capo all’assegnatario (quindi paga — o meglio, è esente — lui, non il proprietario);
- le unità delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, comprese quelle per studenti universitari anche senza residenza;
- gli alloggi sociali (D.M. 22.4.2008) adibiti ad abitazione principale;
- un solo immobile non locato del personale delle Forze armate, di polizia, Vigili del fuoco e carriera prefettizia, per il quale non servono né dimora né residenza;
- su scelta del singolo Comune, la casa di anziani o disabili ricoverati in via permanente in istituto, purché non locata.
Nella separazione e nel divorzio, quindi, la logica IMU segue l’assegnazione della casa disposta dal giudice, non la proprietà: il coniuge proprietario non assegnatario perde la soggettività passiva su quella casa.
Esempio pratico
-
Tizio e Caia, coniugi non separati, possiedono ciascuno una casa: lui vive e risiede a Milano, lei vive e risiede a Bergamo per lavoro. Dopo la sentenza 209/2022 entrambe le case sono esenti come abitazioni principali, purché in ciascuna risultino consumi coerenti con una dimora reale.
-
La villa A/8 di Sempronio con rendita 3.000 euro, abitazione principale: base 3.000 × 1,05 × 160 = 504.000; imposta allo 0,5% = 2.520 − 200 di detrazione = 2.320 euro l’anno (codice tributo 3912).
-
Il secondo box C/6 di Tizio, pertinenza «in eccesso» rispetto all’unico agevolabile, paga invece l’IMU ordinaria come altro fabbricato.
Domande frequenti
La casa data in comodato al figlio è abitazione principale?
No: dal 2016 i Comuni non possono più assimilarla. È prevista però una riduzione del 50% della base imponibile a condizioni stringenti, che meritano una guida a parte.
Chi paga l’IMU sulla casa coniugale dopo la separazione?
La casa assegnata dal giudice al genitore affidatario è abitazione principale dell’assegnatario ai fini IMU: se non è di lusso, nessuno paga; se è di lusso, paga l’assegnatario con aliquota ridotta e detrazione, anche se la proprietà è dell’altro coniuge.
I pensionati residenti all’estero hanno agevolazioni?
Sì: per i titolari di pensione in convenzione internazionale residenti fuori dall’Italia, l’IMU sull’unico immobile non locato posseduto in Italia è ridotta al 50% (e la TARI a un terzo).
Residenza appena trasferita: da quando vale l’esenzione?
Dal mese in cui le condizioni (residenza + dimora) si protraggono per almeno 15 giorni, secondo la regola generale del computo mensile.