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In sintesi
- La casa concessa in comodato gratuito a un parente in linea retta di primo grado (genitore o figlio) che la usa come abitazione principale gode della base imponibile IMU ridotta del 50% (art. 1, co. 10, L. 208/2015, dal 2016).
- Le condizioni sono rigide: contratto registrato, comodante con un solo immobile abitativo in Italia (o due, se il secondo è la sua abitazione principale non di lusso nello stesso Comune), residenza e dimora del comodante nello stesso Comune dell’immobile concesso.
- Sono escluse le case di lusso A/1, A/8 e A/9. La riduzione copre anche le pertinenze (una per categoria C/2, C/6, C/7).
- Il venir meno di una sola condizione fa perdere l’agevolazione (ris. 1/DF/2016); niente riduzione nel comodato tra comproprietari (Cass. 37346/2022).
- Alla morte del comodatario la riduzione passa al coniuge superstite con figli minori.
Come funziona la riduzione
Dal 2016 non esiste più l’assimilazione comunale all’abitazione principale per le case date in comodato ai familiari: al suo posto c’è una riduzione nazionale del 50% della base imponibile. Sul valore dimezzato si applica l’aliquota degli «altri fabbricati» deliberata dal Comune, che resta libero di prevedere in aggiunta un’aliquota agevolata (non inferiore allo 0,46%). Il beneficio riguarda solo i comodati tra parenti in linea retta di primo grado: genitori e figli. Fratelli, nonni, nipoti, suoceri e generi restano fuori.
Le cinque condizioni (tutte necessarie)
- il contratto di comodato deve essere registrato: quello scritto entro 20 giorni dalla firma, quello verbale con il modello 69 indicando «contratto verbale di comodato»;
- il comodatario (figlio o genitore) deve usare l’immobile come abitazione principale, con residenza e dimora;
- l’immobile non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9;
- il comodante deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso;
- il comodante deve possedere in Italia solo quell’immobile abitativo, oppure al massimo un secondo immobile che sia la sua abitazione principale non di lusso, nello stesso Comune.
La risoluzione 1/DF/2016 ha chiarito il perimetro: il possesso di immobili non abitativi (negozi, terreni, capannoni, box anche in altri Comuni) non fa perdere il beneficio, perché il vincolo riguarda solo gli immobili a uso abitativo. Ma basta una terza abitazione, o l’abitazione del comodante in un Comune diverso, e la riduzione salta per intero. Serve inoltre la dichiarazione IMU per attestare i requisiti.
Comproprietà e casi particolari
Se l’immobile concesso è di più comproprietari, la riduzione spetta solo pro quota a chi soddisfa le condizioni: se i coniugi danno in comodato la casa al figlio e il marito possiede un’altra abitazione in un Comune diverso, il 50% si applica solo alla quota della moglie. E se la casa dei due coniugi va in comodato ai genitori di uno solo di essi, la riduzione spetta solo al comproprietario legato dal vincolo di parentela di primo grado.
La Cassazione (sent. 37346/2022) ha chiuso la porta al comodato tra comproprietari: chi è già comproprietario dell’immobile in cui abita non può essere «comodatario» della quota altrui, quindi il comproprietario non residente paga IMU piena, senza riduzione. Alla morte del comodatario, infine, il beneficio prosegue in capo al coniuge superstite solo in presenza di figli minori (L. 145/2018).
La decorrenza segue i mesi: per i contratti in corso d’anno la riduzione si applica per dodicesimi, contando i mesi in cui il contratto è in essere per almeno 15 giorni.
| Situazione | Riduzione 50%? |
|---|---|
| Padre con unica casa in Italia, data al figlio, entrambi nello stesso Comune, contratto registrato | Sì |
| Padre con la casa data al figlio + la propria abitazione principale non di lusso nello stesso Comune | Sì |
| Padre con abitazione principale in un Comune diverso da quello della casa concessa | No |
| Casa concessa al nipote o al fratello | No (non è parentela in linea retta di 1° grado) |
| Comodato «della quota» tra comproprietari (Cass. 37346/2022) | No |
| Contratto verbale mai registrato | No |
Esempio pratico
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Tizio possiede due immobili abitativi, entrambi a Verona: la casa in cui vive (A/2) e un bilocale A/3 con rendita 800 euro, che concede in comodato registrato alla figlia Caia, che vi trasferisce residenza e dimora.
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Base ordinaria del bilocale: 800 × 1,05 × 160 = 134.400; con la riduzione al 50% diventa 67.200. Con aliquota comunale all’1,06%, l’IMU annua scende da 1.425 a 712 euro.
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Se l’anno dopo Tizio eredita un terzo appartamento in Italia, la condizione dell’unico immobile (più abitazione principale) viene meno e la riduzione si perde per intero, non solo pro quota.
Da leggere insieme
- IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola
- IMU sull’abitazione principale: quando è esente
- IMU: la guida alle pronunce della Cassazione
Domande frequenti
Serve rifare la dichiarazione IMU ogni anno?
No: la dichiarazione va presentata per attestare l'inizio (e la fine) delle condizioni, entro il 30 giugno dell'anno successivo. Finché nulla cambia, non va ripetuta.
Il comodato scritto ma non registrato dà diritto alla riduzione?
No. La registrazione è condizione costitutiva: senza, il Comune può recuperare l'imposta piena con sanzioni. La decorrenza del beneficio segue la data di registrazione, non quella della firma.
La riduzione del 50% si somma ad altre?
Si cumula con l'eventuale aliquota agevolata deliberata dal Comune per i comodati. Non riguarda invece il canone concordato, che ha la sua riduzione del 25% dell'imposta per le locazioni.
Il figlio comodatario deve pagare qualcosa?
No: il comodatario non è mai soggetto passivo IMU. L'imposta (ridotta) resta a carico del genitore proprietario.