Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Un fabbricato collabente (categoria catastale F2) è un rudere privo di rendita catastale: dal 2017 la Cassazione lo considera esente da IMU, perché la base imponibile è azzerata.
- La svolta arriva con la sentenza n. 17815 del 19 luglio 2017: prima la giurisprudenza era divisa, con alcuni giudici di merito che tassavano i collabenti sul valore dell’area sottostante.
- Diverso il trattamento dei fabbricati in categoria F3 («in corso di costruzione») e F4 («in corso di definizione»): questi restano tassati come aree edificabili, secondo la Cassazione n. 11694/2017.
- La differenza tra F2 e F3/F4 sta nella natura del bene: il collabente è un fabbricato esistente ma privo di rendita e non più autonomamente sfruttabile, mentre F3/F4 sono categorie provvisorie (6-12 mesi) di immobili in divenire, riconducibili al valore dell’area.
- Un immobile inagibile è cosa diversa da un collabente: mantiene una categoria catastale «vera» con rendita, e sconta l’IMU ridotta al 50%, non l’esenzione totale.
Cos’è un fabbricato collabente
Nel linguaggio catastale, un immobile «collabente» è un fabbricato in condizioni di degrado tali da non avere più alcuna autonoma capacità reddituale: ruderi, edifici diroccati, strutture pericolanti prive di copertura o di elementi essenziali. Vengono censiti nella categoria catastale fittizia F2, priva di rendita, perché il catasto non riesce ad attribuire loro un valore reddituale ordinario.
Per anni la questione di come tassarli ai fini IMU è rimasta controversa. Da un lato alcuni giudici tributari di merito (Commissioni di Firenze, Arezzo, Perugia) ritenevano che i collabenti dovessero comunque pagare l’IMU sul valore dell’area edificabile sottostante, richiamando in particolare una pronuncia della Cassazione del 2013 (n. 5166) relativa alla cessione unitaria di un terreno agricolo con soprastanti fabbricati rurali collabenti destinati a demolizione e ricostruzione. Dall’altro lato, altre Commissioni (Brescia) ritenevano invece questi immobili del tutto esenti.
La svolta della Cassazione: esenzione per azzeramento della base imponibile
A dirimere il contrasto interviene la Cassazione con la sentenza n. 17815 del 19 luglio 2017, che afferma l’esonero dall’ICI/IMU per i fabbricati collabenti censiti in F2. Il ragionamento della Corte è tecnico ma decisivo: l’immobile resta comunque un «fabbricato» — non un’area — perché la sua iscrizione in catasto come tale non muta per il solo fatto di essere diroccato. Ma trattandosi di un fabbricato privo di rendita e incapace di produrre ordinariamente un reddito proprio, la sua base imponibile è pari a zero. E poiché il presupposto IMU per i fabbricati richiede l’attribuzione di una rendita, un collabente senza rendita non genera imposta.
La Cassazione esclude inoltre che si possa «recuperare» l’imposta tassando il valore dell’area di sedime su cui insiste il rudere, come se fosse un’area edificabile: introdurrebbe — spiega la Corte — un terzo presupposto d’imposta (l’area già edificata) che la disciplina IMU non prevede, distinto sia dal fabbricato sia dall’area fabbricabile propriamente detta.
F3 e F4: diverso perché sono categorie provvisorie
Non bisogna confondere i collabenti F2 con le categorie fittizie F3 («in corso di costruzione») e F4 («in corso di definizione»): queste ultime sono per natura provvisorie, valide per 6-12 mesi con possibilità di proroga, e riguardano immobili nuovi non ancora ultimati o non ancora accatastati definitivamente. Per questi la Cassazione, con la sentenza n. 11694 dell’11 maggio 2017, ha stabilito una regola opposta rispetto ai collabenti: sono soggetti a IMU sul valore dell’area edificabile, perché si tratta di edifici in costruzione, non di rudere privo di ogni utilità economica. Concettualmente sono più vicini alla fattispecie del «fabbricato in corso di costruzione» che si applica anche ai lavori di ricostruzione o ristrutturazione: fino all’ultimazione, la base imponibile è il valore del suolo.
Una precisazione utile riguarda le sopraelevazioni: la Cassazione (sentenza n. 10735/2013) ha escluso che la sopraelevazione di un fabbricato possa essere accertata autonomamente come area edificabile, un principio che il Dipartimento delle Finanze ha esteso, con la risoluzione n. 8/DF del 2013, anche ad alcune categorie fittizie speciali come i lastrici solari con impianti sovrastanti — questione su cui la dottrina resta divisa.
| Categoria | Cosa rappresenta | Trattamento IMU |
|---|---|---|
| F2 – Collabente | Rudere, fabbricato diroccato privo di rendita | Esente (base imponibile zero, Cass. 17815/2017) |
| F3 – In corso di costruzione | Fabbricato nuovo non ultimato, categoria provvisoria | Tassato sul valore dell’area edificabile (Cass. 11694/2017) |
| F4 – In corso di definizione | Immobile con difformità da regolarizzare | Tassato sul valore dell’area edificabile (stesso principio F3) |
| Immobile inagibile «vero» | Categoria catastale ordinaria con rendita, degrado sopravvenuto | Base imponibile ridotta del 50%, non esente |
Esempio pratico
-
Tizio eredita un vecchio fienile crollato, ormai censito in catasto come F2, privo di rendita. Per quell’immobile non deve nulla di IMU, indipendentemente da quanto vale il terreno su cui sorge, perché la base imponibile è azzerata secondo l’orientamento della Cassazione.
-
Caio, invece, sta costruendo una villetta: l’immobile è censito provvisoriamente in F3 perché non ancora ultimato. Per tutto il periodo dei lavori paga l’IMU sul valore dell’area edificabile, non su una rendita (che ancora non esiste).
-
Sempronia ha una casa vecchia ma abitabile con lavori di manutenzione, categoria A/4 con rendita ordinaria: non è un collabente, quindi se diventa inagibile può chiedere solo la riduzione del 50%, non l’esenzione.
Da leggere insieme
- IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola
- IMU casa inagibile: come ottenere la riduzione del 50%
- IMU sulle aree edificabili: come si calcola
Domande frequenti
Come faccio a sapere se il mio immobile è censito come collabente?
Basta controllare la visura catastale: la categoria F2 e l'assenza di rendita sono indicate esplicitamente. In alternativa lo si verifica presso lo sportello catastale o tramite un tecnico abilitato.
Devo comunque presentare la dichiarazione IMU per un collabente?
È buona prassi farlo, per mettere agli atti la situazione ed evitare accertamenti da parte del Comune, anche se l'esenzione deriva direttamente dall'azzeramento della base imponibile e non da un beneficio da richiedere.
Se ristrutturo il collabente e lo rendo di nuovo abitabile, cosa succede?
Durante i lavori di recupero l'immobile transiterà probabilmente in categoria F3, tassato sul valore dell'area; una volta ultimati i lavori e attribuita la nuova rendita catastale, tornerà a pagare l'IMU ordinaria in base alla nuova categoria.
Un Comune può comunque accertare l'IMU su un collabente basandosi sul valore del terreno?
Secondo l'orientamento della Cassazione no: l'accertamento sul valore dell'area di sedime di un fabbricato collabente non è legittimo, perché introdurrebbe un presupposto d'imposta non previsto dalla legge. Alcuni Comuni continuano comunque a tentare accertamenti in tal senso: vale la pena verificare caso per caso con la giurisprudenza più recente della propria Commissione tributaria.