Indice
La guida
Cedolare secca: quanto si paga?
Calcola l'imposta sostitutiva sul canone annuo: 21% ordinaria o 10% per il canone concordato, con imposta mensile e netto dopo imposta.
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- Tutte le spese che riducono le imposte, con i tetti aggiornati
- Le 4 regole che fanno perdere le detrazioni (tracciabilit\xc3\xa0, tetto oltre 75.000 \xe2\x82\xac...)
- Documenti da preparare e date del 730/2026
In sintesi
- Aliquota del 10% invece del 21% per i contratti a canone concordato su abitazioni, solo nei comuni ammessi (art. 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23 del 2011).
- Comuni ammessi: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e i comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia, i comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, i comuni con stato di emergenza per calamità deliberato nei cinque anni prima del 28 maggio 2014 e quelli del sisma 2016 con zona rossa.
- Fuori da questi comuni il canone concordato si può fare, ma la cedolare è al 21%; resta lo sconto IMU del 25%.
- Contratti non assistiti: per il 10% serve l’attestazione delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale.
- Nel 730: codice 8 nella colonna 2 «Utilizzo» dei righi B1-B5 e codice 1 nella colonna 11 «Cedolare secca».
- Scelta e revoca con il modello RLI: alla registrazione, oppure entro 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità; non si revoca in dichiarazione.
Come funziona la cedolare secca al 10%
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che, se scegli di applicarla, prende il posto dell’IRPEF (e delle addizionali regionale e comunale) e anche delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. In pratica paghi un’unica percentuale sul canone, senza calcoli aggiuntivi.
Per i contratti a canone libero l’aliquota è del 21%. Ma se il tuo contratto è a canone concordato, cioè stipulato secondo gli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, puoi accedere all’aliquota agevolata del 10%. Questo vale dal 2014 e si applica al periodo d’imposta 2025.
Il risparmio è concreto: su un canone annuo di 8.000 euro, con cedolare al 21% pagheresti 1.680 euro; con quella al 10% ne pagheresti 800. Quasi la metà. Ma il requisito geografico e quello contrattuale devono essere entrambi rispettati, altrimenti si applica l’aliquota ordinaria.
| Tipo di contratto | Aliquota cedolare |
|---|---|
| Canone libero (contratto ordinario) | 21% |
| Locazione breve (fino a 30 gg) – primo immobile scelto | 21% |
| Locazione breve (fino a 30 gg) – altri immobili | 26% |
| Canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa | 10% |
| Canone concordato in comuni colpiti da calamità o sisma 2016 (zona rossa) | 10% |
Esempio pratico
-
Tizio possiede un appartamento a Milano che affitta con contratto a canone concordato (codice 8 nel quadro B). Il canone annuo è 7.200 euro. Con la cedolare secca al 10% l’imposta sostitutiva è 720 euro. Con la tassazione ordinaria il reddito sarebbe il 95% del canone (6.840 euro), ridotto di un ulteriore 30% per il canone concordato: 4.788 euro. Con un reddito complessivo già di 28.000 euro, nel 2025 quei 4.788 euro sarebbero tassati al 35%: circa 1.676 euro di IRPEF, più le addizionali regionale e comunale. La cedolare al 10% fa risparmiare circa 950 euro, oltre alle addizionali e all’imposta di registro.
Documenti necessari
- Contratto di locazione registrato con indicazione dell’accordo territoriale di riferimento
- Attestazione delle organizzazioni firmatarie dell’accordo (per contratti ‘non assistiti’)
- Raccomandata al conduttore con rinuncia all’aggiornamento del canone
- Ricevuta di registrazione del contratto o codice identificativo RLI
- Quadro B del modello 730/2026 (colonna 2 codice 8, colonna 11 codice cedolare)
Elenco dei comuni dove la cedolare secca è al 10%
Non esiste un elenco unico dell’Agenzia delle Entrate. Le istruzioni del 730/2026 rinviano a più fonti, da controllare in quest’ordine:
| Gruppo | Fonte |
|---|---|
| Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e i comuni confinanti | Art. 1, comma 1, lett. a), del D.L. n. 551 del 1988 |
| Tutti gli altri comuni capoluogo di provincia | Art. 1, comma 1, lett. b), del D.L. n. 551 del 1988 |
| Comuni ad alta tensione abitativa | Delibere CIPE 30 maggio 1985, 8 aprile 1987 n. 152 e 13 novembre 2003 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2004) |
| Comuni con stato di emergenza per calamità deliberato nei cinque anni prima del 28 maggio 2014 | Istruzioni 730/2026, quadro B (colonna 13 «Altri dati») |
| Comuni del sisma 2016 in cui è stata individuata una zona rossa | Istruzioni 730/2026, quadro B (colonna 13 «Altri dati») |
Per un comune non capoluogo (per esempio Gallarate, Cantù, Feltre o Curno) la verifica va fatta sulla delibera CIPE del 2003 e su quelle precedenti; in caso di dubbio conviene chiedere all’associazione che ha firmato l’accordo territoriale del comune. Se il CIPE aggiorna l’elenco e il comune ne esce, l’agevolazione si perde dall’inizio dell’anno della nuova delibera.
Canone concordato in un comune non ad alta tensione abitativa
Gli accordi territoriali esistono anche in comuni che non sono in questi elenchi, ma la legge riserva la cedolare al 10% ai soli comuni della tabella. Altrove il contratto concordato resta valido e ha queste conseguenze:
- cedolare secca al 21%, come per il canone libero;
- con la tassazione ordinaria, niente riduzione del 30% del reddito, che l’art. 8 della L. 431/1998 riserva agli stessi comuni; nel 730 non si usa il codice 8, che le istruzioni riservano ai comuni ad alta densità abitativa;
- IMU ridotta al 75%: lo sconto del 25% vale per tutte le abitazioni locate a canone concordato, senza limiti territoriali (art. 1, comma 760, della legge n. 160 del 2019).
Come si sceglie e come si revoca la cedolare secca
- Alla registrazione: l’opzione si esprime nel modello RLI e vale per tutta la durata del contratto.
- Negli anni successivi: si può scegliere o revocare per ogni annualità, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, sempre con il modello RLI. La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro.
- Proroga: l’opzione va confermata con la comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza.
- Raccomandata: prima di optare il locatore comunica all’inquilino, per raccomandata, la scelta e la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compreso l’adeguamento ISTAT, per la durata dell’opzione.
Possono scegliere la cedolare le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento (per esempio l’usufrutto) che non affittano nell’esercizio di un’impresa o di una professione: una società non può applicarla.
Come si indica nel 730 e come si paga
Nel quadro B si indica il codice 8 nella colonna 2 «Utilizzo» e il codice 1 nella colonna 11 «Cedolare secca»: chi presta l’assistenza fiscale calcola il 10% sul canone pieno, senza la riduzione del 30% che vale solo per la tassazione ordinaria. Se l’immobile è in parte abitazione principale e in parte affittato a canone concordato si usa il codice 12.
La cedolare si paga con le stesse scadenze dell’IRPEF, con F24 e questi codici tributo: 1840 (acconto prima rata), 1841 (acconto seconda rata o unica soluzione), 1842 (saldo). L’acconto è il 100% dell’imposta dell’anno precedente, è dovuto solo se questa supera 51,65 euro e di regola non si paga nel primo anno di opzione. Chi presenta il 730 con sostituto se li vede trattenere in busta paga o sulla pensione.
Per l’inquilino lo stesso contratto concordato dà una detrazione propria (495,80 o 247,90 euro, secondo il reddito): è spiegata nella guida alla detrazione per inquilini con contratto di locazione.
Locatore a Roma con contratto concordato regolare
Scenario. Caio affitta un bilocale a Roma con contratto 3+2 a canone concordato, assistito dall’associazione dei proprietari. Il canone è 9.600 euro annui.
Come si applica. Il contratto rientra nei comuni previsti (Roma è nell’elenco). Essendo ‘assistito’, Caio non ha bisogno di un’attestazione aggiuntiva. Nel quadro B indica codice 8 in colonna ‘Utilizzo’ e il codice cedolare in colonna 11. L’imposta sostitutiva sarà 9.600 × 10% = 960 euro. Il canone non si somma al suo reddito IRPEF, ma viene conteggiato per stabilire se è familiare a carico di qualcuno, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, da lavoro e per canoni di locazione e per le agevolazioni legate al reddito, come l’ISEE.
In pratica
- Codice utilizzo 8 nel quadro B, colonna 11 compilata con il codice cedolare
- Imposta: 9.600 × 10% = 960 euro – nessun calcolo IRPEF sul canone
Contratto concordato 'non assistito' in comune capoluogo
Scenario. Sempronio affitta un appartamento a Bergamo (comune capoluogo) con contratto concordato, ma non si è avvalso dell’assistenza delle organizzazioni firmatarie. Vuole applicare la cedolare al 10%.
Come si applica. Bergamo è comune capoluogo di provincia, quindi rientra nell’agevolazione. Tuttavia, trattandosi di contratto ‘non assistito’, Sempronio deve procurarsi l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale di Bergamo, che certifica la conformità del contratto all’accordo locale. Solo con quell’attestazione può applicare il 10%. Senza di essa, l’aliquota rimane al 21%.
In pratica
- Richiedere l’attestazione di conformità alle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale
- Conservare l’attestazione tra i documenti giustificativi in caso di controllo
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
- Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate (quadro B e Appendice «Comuni ad alta densità abitativa»)
- D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3 – Normattiva
- Agenzia delle Entrate, cedolare secca: scheda informativa (opzione e revoca)
- Agenzia delle Entrate, cedolare secca: come si paga (codici tributo)
Domande frequenti
In quali comuni si applica la cedolare secca al 10%?
Nelle 11 grandi città (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia) e nei comuni confinanti, negli altri capoluoghi di provincia, nei comuni ad alta tensione abitativa delle delibere CIPE, nei comuni con stato di emergenza per calamità nei cinque anni prima del 28 maggio 2014 e in quelli del sisma 2016 con zona rossa.
Se il mio comune non è ad alta tensione abitativa posso fare il canone concordato?
Sì, se c’è un accordo territoriale, ma la cedolare secca è al 21% e con la tassazione ordinaria non spetta la riduzione del 30%. Resta l’IMU ridotta al 75%, che vale per tutti i contratti a canone concordato.
La cedolare secca al 10% vale anche per i contratti transitori?
Sì, per i contratti transitori da 1 a 18 mesi a canone concordato nei comuni ammessi: nel quadro B si indica il codice 8. Se invece si sceglie la tassazione ordinaria, per i transitori non spetta la riduzione del 30% e si usa il codice 3.
Se scelgo la cedolare secca, devo pagare l’imposta di registro?
No. La cedolare sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sul contratto, oltre a IRPEF e addizionali sul canone.
Il canone tassato con la cedolare conta per l’ISEE e per i familiari a carico?
Sì. Il reddito tassato con la cedolare non entra nel reddito complessivo, ma si somma per verificare il limite dei familiari a carico, per le detrazioni per carichi di famiglia, da lavoro e per canoni di locazione e per le agevolazioni legate al reddito come l’ISEE.
Come si revoca la cedolare secca?
Con il modello RLI, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente: la revoca vale dall’annualità successiva e comporta il pagamento dell’imposta di registro. Non si revoca nella dichiarazione dei redditi.
Quali codici tributo si usano per pagare la cedolare secca?
Con F24: 1840 per la prima rata di acconto, 1841 per la seconda rata o l’acconto in unica soluzione, 1842 per il saldo. Le scadenze sono quelle dell’IRPEF.
Devo comunicare qualcosa all’inquilino prima di optare per la cedolare?
Sì. Prima di esercitare l’opzione il locatore comunica all’inquilino, con raccomandata, la scelta del regime e la rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione.