Cedolare secca 10% sul canone concordato: come funziona

In sintesi

• Aliquota agevolata del 10% invece del 21% per i contratti di locazione a canone concordato su immobili ad uso abitativo.
• Comuni ammessi: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i comuni confinanti con gli stessi, gli altri comuni capoluogo di provincia e tutti i comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
• Accordo territoriale obbligatorio: il contratto deve rispettare gli accordi tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini; per i contratti «non assistiti» occorre l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie.
• Il canone escluso dall’IRPEF: scegliendo la cedolare secca il reddito non entra nel reddito complessivo e non subisce la progressività delle aliquote IRPEF.
• Codice 8 nel quadro B: va indicato nella colonna ‘Utilizzo’ dei righi B1-B5, insieme al codice cedolare nella colonna 11.
• Rinuncia all’aggiornamento del canone: il locatore deve comunicare al conduttore, via raccomandata, la scelta e la rinuncia ad aggiornare il canone per tutta la durata dell’opzione.

Come funziona la cedolare secca al 10%

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che, se scegli di applicarla, prende il posto dell’IRPEF (e delle addizionali regionale e comunale) e anche delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. In pratica paghi un’unica percentuale sul canone, senza calcoli aggiuntivi.

Per i contratti a canone libero l’aliquota è del 21%. Ma se il tuo contratto è a canone concordato, cioè stipulato secondo gli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, puoi accedere all’aliquota agevolata del 10%. Questo vale dal 2014 e si applica al periodo d’imposta 2025.

Il risparmio è concreto: su un canone annuo di 8.000 euro, con cedolare al 21% pagheresti 1.680 euro; con quella al 10% ne pagheresti 800. Quasi la metà. Ma il requisito geografico e quello contrattuale devono essere entrambi rispettati, altrimenti si applica l’aliquota ordinaria.

Locatore a Roma con contratto concordato regolare

Scenario. Caio affitta un bilocale a Roma con contratto 3+2 a canone concordato, assistito dall’associazione dei proprietari. Il canone è 9.600 euro annui.

Come si applica. Il contratto rientra nei comuni previsti (Roma è nell’elenco). Essendo ‘assistito’, Caio non ha bisogno di un’attestazione aggiuntiva. Nel quadro B indica codice 8 in colonna ‘Utilizzo’ e il codice cedolare in colonna 11. L’imposta sostitutiva sarà 9.600 × 10% = 960 euro. Il canone non si somma al suo reddito IRPEF, ma viene comunque conteggiato per calcolare le detrazioni per familiari a carico e il valore ISEE.

Contratto concordato 'non assistito' in comune capoluogo

Scenario. Sempronio affitta un appartamento a Bergamo (comune capoluogo) con contratto concordato, ma non si è avvalso dell’assistenza delle organizzazioni firmatarie. Vuole applicare la cedolare al 10%.

Come si applica. Bergamo è comune capoluogo di provincia, quindi rientra nell’agevolazione. Tuttavia, trattandosi di contratto ‘non assistito’, Sempronio deve procurarsi l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale di Bergamo, che certifica la conformità del contratto all’accordo locale. Solo con quell’attestazione può applicare il 10%. Senza di essa, l’aliquota rimane al 21%.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Posso applicare la cedolare al 10% se abito in un piccolo comune non capoluogo?

Solo se il tuo comune è stato individuato dal CIPE come ad alta tensione abitativa oppure è stato colpito da eventi calamitosi nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, o è interessato dal sisma 2016 con zona rossa. In caso contrario, l’aliquota agevolata non spetta.

La cedolare secca al 10% vale anche per i contratti transitori?

Sì. L’aliquota ridotta si applica anche ai contratti transitori da 1 a 18 mesi, purché siano a canone concordato e l’immobile sia ubicato nei comuni ammessi. Nel quadro B va indicato il codice 8 in colonna utilizzo.

Se scelgo la cedolare secca, devo comunque pagare l'imposta di registro?

No. La cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. È uno dei vantaggi principali di questo regime.

Il canone concordato assoggettato a cedolare riduce il mio ISEE?

No. Il reddito fondiario tassato a cedolare viene comunque sommato al reddito complessivo per determinare l’ISEE, le detrazioni per familiari a carico e le detrazioni per canoni di locazione.

Posso revocare la cedolare secca e tornare alla tassazione ordinaria?

Sì. L’opzione vale per l’intera durata del contratto, ma è revocabile. Se revochi, nella dichiarazione successiva dovrai comunicare il ritorno alla tassazione IRPEF ordinaria.

Devo comunicare qualcosa al conduttore prima di optare per la cedolare?

Sì. Prima di esercitare l’opzione devi comunicare al conduttore, tramite raccomandata, la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia a richiedere l’aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione.