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In sintesi
- Il conferimento di un immobile “isolato” è fiscalmente una cessione a titolo oneroso: la plusvalenza si calcola sul valore normale (art. 9 TUIR).
- Imposta di registro: 9% (15% per i terreni agricoli), con minimo di 1.000 euro; ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna.
- Per i fabbricati strumentali in campo IVA: registro fisso 200 euro, ma ipotecaria al 3% e catastale all’1%.
- Se l’immobile viaggia dentro un’azienda o un ramo d’azienda, tutto cambia: neutralità ex art. 176 TUIR e imposte fisse.
- Per separare gli immobili da una società operativa, la scissione immobiliare è di regola più efficiente del conferimento.
Il conferimento immobiliare è una vendita (per il fisco)
Chi intesta un immobile a una società ricevendo in cambio quote o azioni compie, per il fisco, un atto realizzativo: il corrispettivo è il valore normale del bene (art. 9 TUIR). Le conseguenze dipendono da chi conferisce:
- impresa: plusvalenza d’impresa tassata in via ordinaria (con possibile rateizzazione se il bene era posseduto da almeno tre anni);
- privato: si applicano le regole dei redditi diversi (art. 67 TUIR) — la plusvalenza è imponibile se il fabbricato è ceduto entro cinque anni dall’acquisto (fuori i casi di esenzione, come l’abitazione principale), mentre per i terreni edificabili è imponibile sempre.
Le imposte indirette
| Oggetto conferito | Registro | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|
| Fabbricati e terreni (fuori campo IVA) | 9% (minimo € 1.000) | € 50 | € 50 |
| Terreni agricoli | 15% (minimo € 1.000) | € 50 | € 50 |
| Fabbricati strumentali in campo IVA | € 200 | 3% | 1% |
| Immobile dentro azienda/ramo | € 200 | € 200 | € 200 |
La base imponibile del registro è il valore venale dell’immobile. Un regime particolare (art. 4, lett. a, n. 2 della Tariffa) prevede il registro al 4% — con ipotecaria 2% e catastale 1% — per i conferimenti di fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali non suscettibili di altra destinazione, e delle aree destinate a costruirli, purché l’edificazione si completi entro cinque anni.
Serve sempre la perizia
Sul piano societario l’immobile è un bene in natura: la stima giurata è obbligatoria — esperto designato dal tribunale nella S.p.A. (art. 2343 c.c.), revisore scelto dalle parti nella S.r.l. (art. 2465 c.c.). Le regole complete sono nella guida al conferimento di beni in natura.
Le alternative da valutare prima
- Conferimento dell’azienda che contiene l’immobile: se l’immobile fa parte di un complesso aziendale, conferire l’azienda intera è neutrale ex art. 176 TUIR e sconta le imposte fisse — la differenza di costo fiscale può essere enorme;
- scissione immobiliare: se gli immobili sono già in una società e l’obiettivo è separarli dall’attività operativa, la scissione è neutrale ai fini diretti e sconta le fisse — il conferimento, al confronto, è quasi sempre più caro;
- vendita alla società: rispetto al conferimento cambia la contropartita (denaro invece di quote) ma il carico fiscale è analogo; il conferimento evita l’esborso finanziario.
Esempio pratico
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Tizio, privato, ha comprato nel 2020 un capannone a 400.000 euro; oggi vale 600.000 e vuole intestarlo alla sua Alfa S.r.l. Conferimento nel 2026: sono passati più di cinque anni, quindi nessuna plusvalenza IRPEF; ma il registro costa il 9% su 600.000 = 54.000 euro (più 100 di ipocatastali e la perizia). Se il capannone fosse dentro l’impresa individuale di Tizio, conferire l’intera azienda costerebbe 600 euro di imposte fisse in neutralità fiscale: la struttura dell’operazione vale 50.000 euro di differenza.
Domande frequenti
Posso conferire l’immobile al valore catastale per pagare meno registro?
No: il prezzo-valore (valutazione automatica catastale) si applica alle cessioni a persone fisiche per abitazioni, non ai conferimenti in società. La base imponibile è il valore venale, e l’ufficio può rettificarlo.
Il conferimento a favore della mia S.r.l. unipersonale è sindacabile?
L’operazione è legittima; l’attenzione del fisco si concentra sulla congruità del valore e, se la società poi rivende, sull’eventuale disegno complessivo. La perizia ben motivata è la prima difesa.
Conferire l’usufrutto invece della proprietà cambia le imposte?
Il conferimento di diritti reali di godimento segue le stesse regole proporzionali; la base imponibile è il valore del diritto calcolato con i coefficienti fiscali. Resta realizzativo ai fini delle dirette.