Cessione di cubatura: come si tassa la vendita dei diritti edificatori

In sintesi

• Cedere la cubatura (o «asservire» un terreno a favore di un altro lotto) genera sempre una plusvalenza tassabile come reddito diverso, senza il limite dei 5 anni che vale per i fabbricati: come per i terreni edificabili, non conta da quanto tempo si possiede il diritto, né se proviene da successione.
• Dal 1° gennaio 2025 l’imposta di registro sui contratti che trasferiscono diritti edificatori è fissata espressamente al 3%, in linea con l’orientamento della Cassazione a Sezioni Unite che nel 2021 ha escluso che si tratti di un trasferimento di diritto reale immobiliare.
• Proprio questa riqualificazione apre un dubbio non ancora risolto dall’Agenzia delle Entrate: se la cessione di cubatura è una prestazione di servizi e non più una cessione assimilabile a un diritto reale, potrebbe in teoria uscire dalla plusvalenza «classica» dell’art. 67, lett. b), per rientrare in un’altra categoria di redditi diversi — questione ancora aperta in prassi.
• Le stesse regole si applicano, per assimilazione della prassi, alla rinuncia onerosa a una servitù di non edificare e alla cessione del diritto di rilocalizzazione di un edificio da demolire.
• Il diritto edificatorio può essere rivalutato separatamente dal terreno con perizia giurata e imposta sostitutiva, ma dopo la riqualificazione del 2023 resta incerto se questa possibilità sia ancora valida.

Chi vuole prima ripassare le regole generali sulla plusvalenza dei terreni edificabili trova la base in un altro approfondimento del sito, dedicato proprio alla tassazione della cessione di terreni edificabili. Qui ci si concentra su un’operazione più specifica e meno conosciuta: la cessione della sola capacità edificatoria di un’area — la cubatura, o «diritto edificatorio» — che resta di proprietà del cedente, ma la cui volumetria viene trasferita a un altro terreno, tipicamente confinante.

Cos’è la cessione di cubatura e perché è sempre tassata

Nella pratica urbanistica, il proprietario di un’area con una capacità edificatoria che non intende sfruttare integralmente può «cederla» a un altro proprietario, che così ottiene il diritto di costruire più volumetria sul proprio lotto rispetto a quella che gli spetterebbe da solo. L’operazione, chiamata anche asservimento di cubatura, non trasferisce la proprietà del terreno originario: sposta solo il diritto a costruire, tramite un atto che viene trascritto nei registri immobiliari con una procedura ad hoc.

Ai fini delle imposte sui redditi, la prassi ha da tempo equiparato la cessione di cubatura alla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (art. 67, co. 1, lett. b, TUIR): la plusvalenza — differenza tra corrispettivo incassato e costo fiscalmente riconosciuto — è sempre tassabile, indipendentemente da quanti anni siano trascorsi dall’acquisto e anche se il diritto proviene da un’eredità. È la stessa regola, priva di eccezioni temporali, che vale per tutti i terreni edificabili: a differenza dei fabbricati, qui non esistono né il quinquennio di esenzione né l’esclusione per provenienza successoria.

La svolta della Cassazione e il dubbio ancora aperto

Per anni la qualificazione giuridica della cessione di cubatura è stata incerta: si trattava di un diritto reale immobiliare autonomo, oppure di qualcosa di diverso? Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 16080/2021, hanno chiarito che la cessione di cubatura non è un trasferimento di diritto reale in senso tecnico, ma un atto atipico a contenuto patrimoniale, per il quale la trascrivibilità è prevista da una norma specifica e non richiede la forma scritta a pena di nullità propria dei diritti reali. L’Agenzia delle Entrate ha recepito questo orientamento con la Risposta a interpello n. 69/2023, precisando che, ai fini Iva e imposta di registro, la cessione di cubatura va considerata una prestazione di servizi e non una cessione di beni.

Questa riqualificazione lascia aperta una questione che riguarda proprio le imposte dirette: se la cessione di cubatura non è più assimilabile a un trasferimento di diritto reale, potrebbe non generare più una plusvalenza ai sensi della lett. b) dell’art. 67 TUIR, ma un diverso reddito diverso (quello della lett. l), relativo agli obblighi di fare, non fare o permettere). La stessa Agenzia, nella Risposta 69/2023, non ha sciolto il dubbio e ha segnalato l’attesa di ulteriori chiarimenti di prassi: chi cede cubatura oggi si muove quindi in un’area dove la tassazione IRPEF resta comunque dovuta, ma la sua esatta collocazione normativa è ancora oggetto di discussione tra gli operatori.

Registro al 3% dal 2025 e rivalutazione: cosa cambia

Sul fronte dell’imposta di registro, la riforma fiscale ha invece sciolto ogni dubbio: il D.Lgs. 139/2024, in vigore dal 1° gennaio 2025, ha modificato l’art. 9 della Tariffa Parte I del D.P.R. 131/1986 inserendo espressamente i «contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati» tra gli atti a contenuto patrimoniale non altrove classificati, soggetti a un’imposta di registro proporzionale del 3%. La norma recepisce così, in modo esplicito, l’orientamento delle Sezioni Unite del 2021.

Un altro fronte da tenere d’occhio è quello della rivalutazione: chi possiede terreni con diritti edificatori può, in occasione delle periodiche riaperture dei termini per la rideterminazione del valore dei terreni (l’ultima, per i terreni posseduti all’1.1.2024, prevista dalla legge di bilancio 2024), rivalutare separatamente e autonomamente il valore della sola cubatura rispetto a quello del terreno, con perizia giurata e imposta sostitutiva del 16%, come chiarito dalla prassi già nel 2013. Resta però da vedere se questa possibilità sia sopravvissuta alla riqualificazione del 2023: se la cessione di cubatura non è più trattata come trasferimento di un diritto reale, la logica della rivalutazione — pensata proprio per i diritti reali su terreni — potrebbe non applicarsi più nella stessa forma, ma anche su questo punto mancano ad oggi chiarimenti ufficiali.

Diritti «cugini»: rilocalizzazione, servitù e indennità

La stessa logica di tassazione si applica ad altre situazioni meno frequenti ma concettualmente vicine. Chi riceve dal Comune il riconoscimento di un diritto di rilocalizzazione — tipico di chi deve demolire un edificio incompatibile con un’opera pubblica e ha la possibilità di ricostruirlo altrove — e decide di cederlo a terzi anziché esercitarlo, realizza una plusvalenza assimilata a quella della cessione di cubatura: sempre tassabile se il diritto insiste su un terreno edificabile, mentre se insiste su un terreno agricolo si applicano le regole ordinarie (tassabile solo entro 5 anni dall’acquisto e solo se non proviene da successione).

Anche la rinuncia a titolo oneroso a una servitù «non aedificandi» (il vincolo che impedisce di costruire su un fondo) genera una plusvalenza tassabile: la legge equipara agli atti di cessione anche quelli che costituiscono o trasferiscono diritti reali di godimento. Se il costo originario del diritto non è individuabile separatamente da quello del terreno, si utilizza un criterio proporzionale basato sul rapporto tra il valore complessivo attuale dell’immobile e il corrispettivo percepito per la rinuncia. Lo stesso vale per le indennità percepite per la costituzione di una servitù di passaggio a favore di un fondo altrui: anche qui la somma incassata è reddito diverso tassabile con le stesse regole.

Domande frequenti

Se ho ereditato il terreno, cedere la cubatura è comunque tassato?

Sì: a differenza dei fabbricati, per i terreni edificabili e per i diritti edificatori la plusvalenza è sempre tassabile, anche se il terreno proviene da successione o è posseduto da oltre 5 anni.

Qual è la differenza tra vendere il terreno e cedere solo la cubatura?

Nella cessione di cubatura resta la proprietà del terreno: si trasferisce solo la capacità edificatoria a favore di un altro lotto. Ai fini IRPEF viene trattata in modo analogo alla cessione di un terreno edificabile, ma dal 2025 l’imposta di registro applicabile è specifica (3%) e distinta da quella ordinaria dei trasferimenti di terreni.

Quanto costa oggi in imposta di registro cedere della cubatura?

Dal 1° gennaio 2025 si applica l’aliquota del 3%, in base alla nuova qualificazione come atto a contenuto patrimoniale non altrove indicato, in linea con l’orientamento della Cassazione a Sezioni Unite (sent. 16080/2021).

Posso rivalutare il valore della cubatura per ridurre la plusvalenza?

In linea di principio sì, con perizia giurata e imposta sostitutiva, perché la prassi ammette la rivalutazione separata dei diritti edificatori rispetto al terreno; dopo la riqualificazione del 2023 come prestazione di servizi, però, l’Agenzia delle Entrate non ha ancora chiarito se questa possibilità resti valida nella stessa forma.

La rinuncia a una servitù di non edificare è tassata come una vendita?

Sì: la legge equipara agli atti di cessione a titolo oneroso anche gli atti che costituiscono o trasferiscono diritti reali di godimento, quindi la rinuncia dietro corrispettivo genera lo stesso tipo di plusvalenza tassabile della cessione di un terreno edificabile.

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