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Art. 679 c.p.c. – Esecuzione del sequestro conservativo sugli immobili
In vigore dal 21 aprile 1942 (R.D. 1443/1940)
Il sequestro conservativo sugli immobili si esegue con la trascrizione del provvedimento presso l’ufficio del conservatore dei registri immobiliari del luogo in cui i beni sono situati.
Per la custodia dell’immobile si applica la disposizione dell’articolo 559.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il sequestro conservativo sugli immobili si esegue con la trascrizione del provvedimento presso la conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove sono situati i beni.
Ratio
L'articolo 679 c.p.c. adatta la disciplina del sequestro conservativo alla natura degli immobili, beni che per la loro importanza economica e per il sistema di pubblicità legale che li governa richiedono modalità esecutive diverse da quelle previste per i beni mobili. La trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari è lo strumento tipico di pubblicità degli atti relativi agli immobili nel diritto italiano (artt. 2643 ss. c.c.) e garantisce l'opponibilità del vincolo cautelare ai terzi che successivamente acquistino diritti sul bene. La norma quindi assicura che il sequestro conservativo produca l'effetto di cristallizzare il patrimonio immobiliare del debitore, impedendo alienazioni o costituzioni di diritti reali che possano pregiudicare le ragioni del creditore.
Analisi
Il primo comma dispone che il sequestro conservativo sugli immobili si esegue con la trascrizione del provvedimento presso l'ufficio del conservatore dei registri immobiliari del luogo in cui i beni sono situati. La trascrizione deve avvenire entro trenta giorni dalla pronuncia del provvedimento (art. 675 c.p.c.) pena la decadenza dell'autorizzazione. La nota di trascrizione deve contenere tutti gli elementi identificativi dell'immobile sequestrato (dati catastali, ubicazione) e del provvedimento cautelare (estremi del decreto del tribunale).
Il secondo comma rinvia all'art. 559 c.p.c. per la disciplina della custodia dell'immobile sequestrato. Ai sensi dell'art. 559, il debitore è nominato custode salvo diversa disposizione del giudice; il custode non può dare in locazione il bene senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione. Il richiamo all'art. 559 nel contesto cautelare implica che il debitore rimanga nel possesso dell'immobile, ma come custode con obblighi fiduciari verso il creditore sequestrante e nei confronti del sistema giudiziario.
Quando si applica
La norma si applica ogni volta che il sequestro conservativo riguarda beni immobili (terreni, fabbricati, diritti reali immobiliari). È frequente nella prassi: il creditore che teme la dismissione fraudolenta del patrimonio immobiliare del debitore ricorre al sequestro conservativo immobiliare prima di ottenere un titolo esecutivo. Dopo la trascrizione, eventuali acquisti o ipoteche successive sono inopponibili al creditore sequestrante che ottenga successivamente sentenza di condanna (art. 2906 c.c.).
Connessioni
La norma si coordina con: art. 671 c.p.c. (sequestro conservativo), art. 675 c.p.c. (termine di efficacia), art. 559 c.p.c. (custodia dell'immobile pignorato), artt. 2643-2645 c.c. (atti soggetti a trascrizione), art. 2906 c.c. (effetti del sequestro sulle alienazioni), art. 686 c.p.c. (conversione del sequestro in pignoramento), artt. 2828 ss. c.c. (ipoteca giudiziale). Rilevante anche il D.P.R. 131/1986 (testo unico dell'imposta di registro) per i profili fiscali della trascrizione.
Domande frequenti
Come si esegue concretamente il sequestro conservativo su un immobile?
Si trascrive il provvedimento autorizzativo del tribunale presso la Conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove è situato l'immobile, entro trenta giorni dalla pronuncia del decreto cautelare.
Il sequestro conservativo impedisce al debitore di vendere la casa?
Il debitore può formalmente vendere, ma l'acquirente successivo alla trascrizione del sequestro non può opporre il proprio acquisto al creditore sequestrante che ottenga poi sentenza di condanna (art. 2906 c.c.).
Chi si occupa della custodia dell'immobile sequestrato?
Salvo diversa disposizione del giudice, il debitore stesso è nominato custode dell'immobile ai sensi dell'art. 559 c.p.c. e deve conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia senza poterlo locare senza autorizzazione.
Cosa succede al sequestro conservativo immobiliare quando il creditore ottiene la sentenza?
Con il passaggio in giudicato della sentenza di condanna, il sequestro conservativo si converte automaticamente in pignoramento ex art. 686 c.p.c., consentendo al creditore di procedere all'esecuzione forzata senza dover ripetere la procedura.
Quanto costa trascrivere un sequestro conservativo su un immobile?
La trascrizione comporta il pagamento di imposte ipotecarie (di regola 200 euro fissi per i sequestri cautelari) più i diritti di segreteria della Conservatoria. Per i dettagli aggiornati è consigliabile consultare l'Agenzia delle Entrate-Territorio competente.