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Art. 1862 c.c. Norme applicabili
In vigore
L’alienazione dell’immobile, se fatta a titolo oneroso, è soggetta alle norme stabilite per la vendita. L’alienazione o la cessione fatta a titolo gratuito è soggetta alle norme stabilite per la donazione.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
La tecnica del rinvio normativo
L'art. 1862 c.c. adotta una tecnica di tecnica legislativa frequente nel codice civile: anziche' ridisciplinare puntualmente obblighi, garanzie e forme dell'alienazione che da' origine alla rendita perpetua, rinvia ai contratti tipici gia' disciplinati, la vendita e la donazione, a seconda che l'alienazione sia a titolo oneroso o gratuito.
Alienazione onerosa: rinvio alla vendita
Quando il costituente aliena l'immobile (o cede il capitale) a titolo oneroso in cambio della rendita perpetua, si applicano le norme della vendita (artt. 1470-1547 c.c.). Cio' comporta, tra l'altro:
Ad esempio, Tizio cede a Caio un appartamento a fronte di una rendita perpetua di 500 euro mensili. Se Caio viene poi evitto da Sempronia che rivendica la proprieta' del bene, Tizio dovra' corrispondere a Caio l'equivalente capitalizzato della rendita, analogamente a quanto avviene nel rimborso del prezzo nella vendita con evizione.
Alienazione gratuita: rinvio alla donazione
Quando l'alienazione e' a titolo gratuito (con la rendita come mero onere), si applicano le norme della donazione (artt. 769-809 c.c.). Le conseguenze principali sono:
Implicazioni pratiche
Il rinvio dell'art. 1862 ha riflessi concreti nella pianificazione patrimoniale e successoria. Chi intende costituire una rendita perpetua su immobile a favore di un ente benefico, ad esempio, dovra' rispettare i requisiti formali della donazione e tenere conto dei diritti dei legittimari. Chi invece aliena a titolo oneroso godra' di maggiori tutele in caso di evizione, ma sara' anche piu' esposto all'azione di risoluzione per inadempimento nel caso in cui il debitore smetta di pagare le rate.
Domande frequenti
Quali norme si applicano se la rendita e' costituita con alienazione onerosa?
Si applicano le norme della vendita (artt. 1470 ss. c.c.): garanzia per evizione, garanzia per vizi, obbligo di forma scritta per gli immobili e trascrizione per l'opponibilita' ai terzi.
Quali norme si applicano se la rendita e' costituita con donazione?
Si applicano le norme della donazione (artt. 769 ss. c.c.): atto pubblico notarile obbligatorio, garanzia per evizione solo se promessa o derivante da dolo, possibilita' di revocazione e riduzione per lesione di legittima.
La rendita costituita con donazione puo' essere revocata?
Si': la donazione, e l'onere di rendita che la accompagna, puo' essere revocata per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli del donante, ai sensi degli artt. 800-803 c.c.
Cosa succede se il debitore della rendita viene evitto dall'immobile ricevuto a titolo oneroso?
Il creditore della rendita (alienante) deve rispondere dell'evizione come un venditore: e' tenuto a restituire il valore capitalizzato della rendita e a risarcire gli ulteriori danni, salvo patto contrario.
E' necessario l'atto notarile per la rendita perpetua su immobile?
Dipende dal titolo: se l'alienazione e' onerosa basta la forma scritta (art. 1350 c.c.); se e' gratuita e' obbligatorio l'atto pubblico notarile con testimoni (art. 782 c.c.) a pena di nullita'.