Articolo 1862 Codice Civile: Norme applicabili

La tecnica del rinvio normativo

L'art. 1862 c.c. adotta una tecnica di tecnica legislativa frequente nel codice civile: anziche' ridisciplinare puntualmente obblighi, garanzie e forme dell'alienazione che da' origine alla rendita perpetua, rinvia ai contratti tipici già disciplinati, la vendita e la donazione, a seconda che l'alienazione sia a titolo oneroso o gratuito.

Alienazione onerosa: rinvio alla vendita

Quando il costituente aliena l'immobile (o cede il capitale) a titolo oneroso in cambio della rendita perpetua, si applicano le norme della vendita (artt. 1470-1547 c.c.). Cio' comporta, tra l'altro:

• Garanzia per evizione (art. 1483 c.c.): se il compratore-debitore della rendita viene evitto dal terzo avente diritto sull'immobile, il venditore-creditore della rendita deve restituire il prezzo (qui, la capitalizzazione della rendita) e risarcire i danni;
• Garanzia per vizi (art. 1490 c.c.): il cedente risponde dei vizi occulti della cosa alienata;
• Forma scritta (art. 1350 c.c.): il contratto avente ad oggetto immobili deve essere redatto per iscritto a pena di nullita', con trascrizione nei registri immobiliari per l'opponibilita' ai terzi.

Ad esempio, Tizio cede a Caio un appartamento a fronte di una rendita perpetua di 500 euro mensili. Se Caio viene poi evitto da Sempronia che rivendica la proprietà del bene, Tizio dovrà corrispondere a Caio l'equivalente capitalizzato della rendita, analogamente a quanto avviene nel rimborso del prezzo nella vendita con evizione.

Alienazione gratuita: rinvio alla donazione

Quando l'alienazione e' a titolo gratuito (con la rendita come mero onere), si applicano le norme della donazione (artt. 769-809 c.c.). Le conseguenze principali sono:

• Forma: richiede l'atto pubblico notarile con la presenza di due testimoni (art. 782 c.c.), a pena di nullita';
• Garanzia attenuata per evizione (art. 797 c.c.): il donante e' tenuto all'evizione solo se l'ha promessa espressamente o se l'evizione dipende da suo dolo;
• Revocazione (artt. 800-803 c.c.): la donazione, e con essa la rendita costituita come onere, può essere revocata per ingratitudine o sopravvenienza di figli;
• Riduzione per lesione di legittima (artt. 554-559 c.c.): la rendita costituita mediante donazione e' soggetta all'azione di riduzione da parte dei legittimari del donante.

Implicazioni pratiche

Il rinvio dell'art. 1862 ha riflessi concreti nella pianificazione patrimoniale e successoria. Chi intende costituire una rendita perpetua su immobile a favore di un ente benefico, ad esempio, dovrà rispettare i requisiti formali della donazione e tenere conto dei diritti dei legittimari. Chi invece aliena a titolo oneroso godra' di maggiori tutele in caso di evizione, ma sarà anche più esposto all'azione di risoluzione per inadempimento nel caso in cui il debitore smetta di pagare le rate.