Art. 120 ter T.U.B. — Estinzione anticipata dei mutui immobiliari

Art. 120-ter TUB: nessuna penale per l'estinzione anticipata dei mutui immobiliari

L'articolo 120-ter del Testo Unico Bancario, nel testo vigente dal 14 maggio 2011 (come modificato dal D.L. 70/2011, art. 8), rappresenta la codificazione definitiva nel TUB di uno dei diritti più importanti del mutuatario persona fisica: il diritto di estinguere anticipatamente il proprio mutuo immobiliare senza dover pagare penali, compensi o altre prestazioni aggiuntive.

La storia normativa: dalla Legge Bersani all'art. 120-ter

Il divieto di penali per estinzione anticipata dei mutui immobiliari era stato introdotto in Italia dalla Legge 40/2007 (c.d. Legge Bersani), che aveva abolito le penali di estinzione per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007. Per i mutui anteriori, aveva invece previsto accordi transitori con l'ABI per la riduzione volontaria delle penali. L'art. 120-ter TUB ha poi consolidato e generalizzato questo principio, estendendo la nullità in termini assoluti e definitivi, senza distinzione temporale tra mutui vecchi e nuovi.

Il contenuto della norma

Il comma 1 dell'articolo dispone la nullità assoluta di qualunque patto o clausola — anche successivo alla conclusione del contratto — con il quale si convenisse l'obbligo del mutuatario di pagare un compenso, una penale o qualsiasi altra prestazione a favore del mutuante per l'estinzione anticipata, totale o parziale, del mutuo. La nullità è qualificata come operante di diritto, il che significa che non richiede né una pronuncia giudiziale né un'eccezione di parte: la clausola è automaticamente e definitivamente priva di effetti.

È altresì stabilito che la nullità della clausola non si propaga all'intero contratto di mutuo, che rimane valido e produttivo di effetti: si tratta di nullità parziale necessaria, in applicazione del principio utile per inutile non vitiatur.

Ambito di applicazione soggettivo e oggettivo

La norma si applica ai mutui stipulati o accollati (anche a seguito di frazionamento ai sensi del D.Lgs. 122/2005 sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire) da persone fisiche per:

• acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (prima e seconda casa, senza distinzione);
• acquisto o ristrutturazione di immobili destinati allo svolgimento della propria attività economica o professionale del mutuatario (es. studio professionale, laboratorio artigianale).

Sono dunque esclusi dall'ambito di applicazione i mutui stipulati da persone giuridiche (società, enti) e quelli finalizzati ad attività di impresa in senso stretto da parte di soggetti diversi dalle persone fisiche.

Finanziamenti degli enti previdenziali

Il comma 2 estende l'applicazione della norma anche ai finanziamenti concessi dagli enti di previdenza obbligatoria (INPS, INPDAP/Gestione ex-INPDAP, casse di previdenza professionali) ai propri iscritti, alle condizioni e nei limiti previsti dalla stessa disposizione. Si tratta di un'estensione significativa che garantisce parità di trattamento tra chi accede al credito tramite il sistema bancario e chi invece beneficia di finanziamenti agevolati attraverso la propria cassa previdenziale.

Rilevanza pratica

Nella pratica, la norma significa che il mutuatario persona fisica può rimborsare anticipatamente l'intero capitale residuo del mutuo — o effettuare rimborsi parziali (c.d. preammortamento parziale) — pagando solo il capitale residuo, gli interessi maturati fino alla data dell'estinzione e le eventuali spese notarili per la cancellazione dell'ipoteca, senza alcuna penale aggiuntiva. I tentativi di alcune banche di mascherare la penale sotto forma di «spese di istruttoria per l'estinzione» o «commissioni di gestione» sono colpiti dalla stessa nullità, in quanto costituiscono comunque una prestazione imposta al mutuatario per il fatto dell'estinzione anticipata.