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Art. 2780 c.c. Ordine dei privilegi sugli immobili
In vigore dal 19/04/1942
Quando sul prezzo dello stesso immobile concorrono più crediti privilegiati, la prelazione ha luogo secondo l’ordine seguente:
i crediti per le imposte sui redditi immobiliari, indicati dall’art. 2771;
i crediti per i contributi, indicati dall’art. 2775;
i crediti dello Stato per le concessioni di acque, indicati dall’art. 2774;
i crediti per i tributi indiretti, indicati dall’art. 2772;
i crediti per l’imposta comunale sul l’incremento di valore degli immobili.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Significato e funzione dell'articolo 2780 c.c.
L'articolo 2780 del Codice Civile risolve un problema pratico ricorrente nelle esecuzioni immobiliari e nelle procedure concorsuali: quando sul ricavato della vendita di un immobile insistono diversi crediti privilegiati, occorre stabilire chi viene pagato per primo. La norma fissa un ordine tassativo, basato sulla natura fiscale e contributiva dei crediti, perché il legislatore ha ritenuto prioritari gli interessi erariali e previdenziali rispetto ad altre pretese.
L'ordine dei cinque gradi
Il primo posto spetta ai crediti per imposte sui redditi immobiliari (art. 2771 c.c.): si tratta di tributi diretti che gravano sul reddito prodotto dall'immobile stesso, e l'erario gode quindi della massima protezione. Al secondo grado figurano i crediti per contributi (art. 2775 c.c.), ad esempio quelli previdenziali e assistenziali. Segue, al terzo grado, lo Stato per le concessioni di acque (art. 2774 c.c.), categoria oggi meno frequente ma ancora rilevante. Al quarto grado si collocano i tributi indiretti (art. 2772 c.c.), come l'imposta di registro o l'imposta ipotecaria. Chiude la graduatoria l'INVIM (imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili), oggi soppressa ma applicabile a fattispecie residuali sorte prima dell'abrogazione.
Un esempio pratico
Si immagini che Tizio sia proprietario di un immobile che viene venduto all'asta per 200.000 euro. Sul prezzo concorrono: l'Agenzia delle Entrate per IRPEF arretrata da redditi fondiari (50.000 euro), l'INPS per contributi non versati (30.000 euro), un Consorzio di bonifica per concessioni d'acqua (10.000 euro) e l'Agenzia delle Entrate per imposta di registro non pagata (15.000 euro). Applicando l'articolo 2780, l'IRPEF viene soddisfatta per intera; poi i contributi INPS; poi i crediti per concessione d'acqua; infine l'imposta di registro. Se il ricavato non bastasse per coprire tutti i crediti, i gradi inferiori resterebbero parzialmente o totalmente insoddisfatti.
Rapporto con altre garanzie
L'ordine dell'articolo 2780 riguarda esclusivamente i privilegi speciali immobiliari fra di loro. Quando concorrono con ipoteche, occorre invece coordinare la disciplina con gli articoli 2748 e seguenti del Codice Civile, che disciplinano i rapporti fra privilegi e ipoteche, riconoscendo in determinati casi la prevalenza del privilegio fiscale anche su ipoteca precedentemente iscritta. La materia richiede quindi un'analisi caso per caso, anche perché molte leggi speciali tributarie e previdenziali sono intervenute a modificare puntualmente i singoli privilegi.
Perché conoscere questo ordine
Per il professionista che assiste un creditore o un debitore in difficoltà, conoscere l'ordine dei privilegi immobiliari è fondamentale per valutare ex ante la convenienza dell'azione esecutiva o la fattibilità di un piano di risanamento. Anche nelle procedure di liquidazione giudiziale e nei concordati il rispetto della graduazione dei privilegi è condizione per l'omologazione del piano e per evitare contestazioni in sede di riparto.
L'evoluzione storica della norma
L'articolo 2780 risale al 1942 e nel tempo è stato investito da molte modifiche delle leggi tributarie sottostanti. Alcuni dei privilegi richiamati (in particolare l'INVIM, soppressa dal 2002) hanno perso buona parte della loro attualità, mentre altri sono stati profondamente ridisegnati. È quindi indispensabile leggere la disposizione insieme alle norme tributarie vigenti, perché la struttura della graduatoria si è mantenuta, ma il contenuto sostanziale di ciascun privilegio è oggi diverso rispetto al testo originario. Il professionista deve sempre verificare, ad esempio, le previsioni del DPR 602/1973 e le successive riforme della riscossione, che incidono direttamente sull'effettiva estensione dei privilegi dello Stato sui redditi immobiliari.
Domande frequenti
L'ordine previsto dall'articolo 2780 c.c. è tassativo?
Sì, l'elenco contenuto nell'articolo è considerato tassativo e non può essere modificato dalle parti né dal giudice. Eventuali deroghe possono derivare solo da leggi speciali successive che intervengano espressamente sulla materia.
L'INVIM è ancora attuale?
L'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili è stata abrogata, ma il quinto grado dell'articolo 2780 può ancora trovare applicazione per crediti d'imposta sorti prima dell'abrogazione e non ancora soddisfatti.
Come si coordina l'articolo 2780 con le ipoteche iscritte sull'immobile?
L'articolo 2780 disciplina solo l'ordine interno ai privilegi immobiliari. Il rapporto con le ipoteche è regolato dagli articoli 2748 e seguenti c.c., che in alcuni casi attribuiscono ai privilegi fiscali una preferenza anche rispetto a ipoteche iscritte in precedenza.
Cosa succede se il ricavato non basta per coprire tutti i crediti privilegiati?
Si paga integralmente il credito di grado superiore e poi si scende nella graduatoria fino a esaurimento del ricavato. I crediti dei gradi inferiori che non trovano capienza restano insoddisfatti e diventano sostanzialmente chirografari per la parte non coperta.
L'ordine vale anche fuori dall'esecuzione forzata?
L'ordine dell'articolo 2780 rileva ogni volta che più crediti privilegiati concorrono sullo stesso prezzo di un immobile, quindi anche nelle procedure concorsuali (liquidazione giudiziale, concordato preventivo) e in sede di riparto del ricavato delle vendite.