Testo dell'articoloVigente
Quando l’inquilino non paga il canone, il primo passo è una messa in mora scritta che intima il pagamento entro un termine, interrompe la prescrizione e costituisce la base per l’eventuale sfratto per morosità.
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Cos’è e quando si usa
La messa in mora è la diffida con cui il locatore intima formalmente all’inquilino moroso di pagare i canoni scaduti e gli oneri accessori. Serve a documentare l’inadempimento, a interrompere la prescrizione del credito e a creare il presupposto per l’azione di sfratto per morosità.
Secondo l’art. 5 della Legge 392/1978, il mancato pagamento del canone per oltre venti giorni dalla scadenza (o degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità) costituisce grave inadempimento. La diffida bonaria è quasi sempre il passaggio che precede il ricorso al giudice.
Cosa deve contenere
- Dati del locatore e del conduttore
- Estremi del contratto e indirizzo dell’immobile
- Indicazione dei canoni e degli oneri scaduti, con importi e mensilità
- Intimazione a pagare entro un termine preciso (es. 15 giorni)
- Avvertimento delle conseguenze (sfratto, interessi, spese)
- Luogo, data e firma
Fac-simile: intimazione di pagamento
[LUOGO], [DATA] Raccomandata A/R / PEC Spett.le [NOME E COGNOME DEL CONDUTTORE] [INDIRIZZO] Oggetto: messa in mora per canoni di locazione non pagati Io sottoscritto/a [NOME E COGNOME], C.F. [CODICE FISCALE], locatore dell'immobile sito in [INDIRIZZO], oggetto del contratto registrato al n. [NUMERO] del [DATA], rilevo che ad oggi non risultano pagati i seguenti canoni e oneri accessori: - mensilità di [MESE/ANNO]: euro [IMPORTO] - mensilità di [MESE/ANNO]: euro [IMPORTO] - oneri accessori: euro [IMPORTO] per un totale di euro [TOTALE]. Con la presente La costituisco formalmente in mora ai sensi dell'art. 1219 c.c. e La INVITO E DIFFIDO a versare l'intera somma entro e non oltre [NUMERO] giorni dal ricevimento della presente, mediante [MODALITÀ, es. bonifico su IBAN ___]. Decorso inutilmente tale termine, agirò per la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità, con addebito di interessi e spese. Distinti saluti. [FIRMA]
I campi tra parentesi quadre [COSÌ] vanno sostituiti con i tuoi dati. Verifica sempre date, importi e riferimenti prima dell’invio.
Come inviarlo e conservarlo
Invia la messa in mora con raccomandata A/R o PEC e conserva la prova di ricezione. La diffida bonaria non è obbligatoria per avviare lo sfratto, ma è fortemente consigliata: dimostra la tua buona fede e spesso induce l’inquilino a saldare senza arrivare in tribunale.
Se il pagamento non arriva nel termine, potrai rivolgerti a un avvocato per l’intimazione di sfratto per morosità e il contestuale decreto ingiuntivo per i canoni arretrati.
Errori da evitare
- Limitarsi a solleciti verbali o telefonici, senza prova scritta
- Non indicare con precisione importi e mensilità dovute
- Omettere un termine chiaro per il pagamento
- Accettare pagamenti parziali senza riserva, indebolendo la posizione
Domande frequenti
Dopo quanti canoni non pagati posso procedere allo sfratto?
La messa in mora è obbligatoria prima dello sfratto?
Posso chiedere anche gli interessi?
Questo modello ha finalità divulgativa e va adattato alla tua situazione concreta. Non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un professionista qualificato: per controversie di valore o in caso di dubbio, fatti assistere prima di inviare comunicazioni con effetti giuridici.
In sintesi
Indice dei contenuti
Quando l'inquilino smette di pagare il canone, il locatore non deve agire d'impulso ne, all'opposto, restare inerte. La messa in mora e il passaggio che ordina la situazione: trasforma un disagio di fatto in una posizione giuridica documentata, da cui possono discendere - se la morosita persiste - la risoluzione del contratto e lo sfratto. Conoscerne funzione e contenuto e essenziale per tutelare il proprio credito senza commettere errori procedurali.
Cos'e la messa in mora e a cosa serve
La messa in mora e l'intimazione formale, fondata sull'art. 1219 c.c., con cui il creditore richiede al debitore l'adempimento. Nel rapporto di locazione il locatore la usa per intimare all'inquilino il pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti. Svolge tre funzioni: costituisce prova dell'inadempimento, fa decorrere con certezza gli effetti della mora e, soprattutto, interrompe la prescrizione del credito, che altrimenti maturerebbe nel tempo.
La soglia di gravita: l'art. 5 della L. 392/1978
La legge sulle locazioni fissa una soglia oggettiva: ai sensi dell'art. 5 della L. 392/1978, il mancato pagamento del canone protratto oltre venti giorni dalla scadenza - o il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilita - costituisce grave inadempimento, idoneo a fondare la risoluzione del contratto. E un termine di legge certo, che conviene richiamare nella diffida per qualificare correttamente la morosita.
Cosa deve contenere la diffida
Una messa in mora efficace e analitica: indica i dati di locatore e conduttore, gli estremi del contratto e l'immobile, l'elenco dettagliato dei canoni e degli oneri scaduti con i relativi importi e mensilita, l'intimazione a pagare entro un termine preciso e l'avvertimento delle conseguenze in caso di inerzia (risoluzione, sfratto, interessi e spese). La precisione degli importi e delle mensilita non e formalismo: rende la pretesa incontestabile.
La forma e l'invio
La messa in mora va inviata per iscritto, con strumenti che ne provino la spedizione e la ricezione: la raccomandata con avviso di ricevimento o la PEC. La data di ricezione e rilevante, perche da essa decorre il termine concesso per il pagamento e si producono gli effetti interruttivi della prescrizione. Conservare la ricevuta di ritorno o la ricevuta di consegna della PEC e quindi indispensabile.
Il termine concesso e i suoi effetti
Nella diffida il locatore assegna all'inquilino un termine per saldare (ad esempio quindici giorni dal ricevimento). Se il pagamento interviene nel termine, la situazione rientra. In caso contrario, il locatore ha gia documentato l'inadempimento e puo procedere. Il termine non e un atto di liberalita, ma uno strumento che rafforza la posizione del creditore: dimostra di aver dato al debitore una concreta possibilita di adempiere.
Dalla morosita allo sfratto
Decorso inutilmente il termine, la strada e quella giudiziale: il locatore puo intraprendere il procedimento di sfratto per morosita, che mira a ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile, oltre al pagamento dei canoni arretrati. La messa in mora, con la sua documentazione, costituisce la base probatoria di questa fase. La legge prevede, in alcune ipotesi, la possibilita per l'inquilino di sanare la morosita entro i termini stabiliti dal giudice.
Interessi, spese e cautele finali
Sul credito scaduto maturano gli interessi e, in sede giudiziale, possono essere addebitate le spese. Prima dell'invio conviene verificare con cura ogni dato - importi, mensilita, estremi del contratto - e conservare l'intera corrispondenza. La sequenza ordinata, messa in mora documentata e poi azione giudiziale, e cio che rende solida e rapida la tutela del locatore di fronte a una morosita persistente.
Casi pratici
Caso 1: morosita di due mensilita
Tizio, locatore, non riceve da due mesi il canone. Invia all'inquilino una messa in mora con raccomandata A/R, dettagliando le mensilita scadute e i relativi importi, intimando il pagamento entro quindici giorni e richiamando l'art. 5 della L. 392/1978. Conserva la ricevuta di ritorno: ha cosi documentato l'inadempimento e interrotto la prescrizione del credito.
Caso 2: termine scaduto e azione di sfratto
Caio, inviata la diffida, non ottiene il pagamento entro il termine assegnato. Forte della messa in mora documentata, avvia il procedimento di sfratto per morosita per ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile, oltre ai canoni arretrati, agli interessi e alle spese. La diffida costituisce la base probatoria della sua iniziativa giudiziale.
Domande frequenti
A cosa serve la messa in mora per i canoni non pagati?
Documenta l'inadempimento dell'inquilino, fa decorrere con certezza gli effetti della mora, interrompe la prescrizione del credito e prepara l'eventuale sfratto per morosita.
Quando la morosita diventa grave ai fini della risoluzione?
Ai sensi dell'art. 5 L. 392/1978, il mancato pagamento del canone oltre venti giorni dalla scadenza, o degli oneri accessori per oltre due mensilita, costituisce grave inadempimento.
Come va inviata la messa in mora?
Per iscritto, con raccomandata A/R o PEC, per avere prova della spedizione e della ricezione. Dalla data di ricezione decorre il termine concesso per il pagamento.
Cosa succede se l'inquilino non paga nel termine indicato?
Il locatore puo agire per la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosita, con il pagamento dei canoni arretrati, degli interessi e delle spese.
L'inquilino puo evitare lo sfratto pagando in ritardo?
In alcune ipotesi la legge consente all'inquilino di sanare la morosita entro i termini fissati dal giudice nel procedimento, ma e una facolta soggetta a limiti e condizioni.