Indice
  1. Testo dell'articolo
  2. Domande frequenti

Testo dell'articoloVigente

Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.

L’art. 20 del D.Lgs. 347/1990 è una norma di coordinamento che preserva il sistema tavolare nelle ex province austro-ungariche, mantenendo il regime pubblicitario costitutivo del R.D. 49/1929 pur assoggettando le formalità alle stesse imposte ipotecaria e catastale vigenti nel resto d’Italia. Nelle pagine seguenti si illustrano i casi pratici più ricorrenti per chi opera o acquista immobili in Trentino-Alto Adige, Trieste, Gorizia e nelle zone tavolari della provincia di Udine. Per il testo dell’articolo e il commento normativo completo si rimanda alla scheda art. 20 D.Lgs. 347/1990 su leggeinchiaro.it.

Quadro normativo

L’art. 20 D.Lgs. 347/1990 dispone che restano ferme le disposizioni del R.D. 28 marzo 1929, n. 49 – il testo che ha codificato il sistema tavolare in Italia – per tutte le formalità relative agli immobili situati nei territori ad esso soggetti. Si tratta di una norma di salvaguardia territoriale: il legislatore del 1990, nel riordinare le imposte ipotecaria e catastale, ha scelto di non travolgere un sistema pubblicitario consolidato da oltre un secolo, limitandosi a garantire l’uniformità del prelievo tributario. Le aliquote e le misure fisse previste dal TU 347/1990 si applicano quindi anche nelle zone tavolari, mentre le procedure di iscrizione (intavolazioni, annotazioni, iscrizioni ipotecarie) continuano a seguire il rito del libro fondiario e il controllo del giudice tavolare.

Ambito di applicazione e differenze con la trascrizione ordinaria

Il sistema tavolare vige nelle province autonome di Trento e Bolzano, nella provincia di Trieste, nella provincia di Gorizia e in alcune zone della provincia di Udine (Tarvisiano, Canal del Ferro, Valli del Natisone). Fuori da questi territori si applica il sistema della trascrizione di diritto comune (libro VI del Codice civile).

La differenza pratica è sostanziale: nel sistema ordinario il diritto reale si trasferisce con il consenso delle parti (art. 1376 c.c.) e la trascrizione ha effetto meramente dichiarativo verso i terzi; nel sistema tavolare, invece, l’intavolazione ha effetto costitutivo – il diritto non si trasferisce finché il decreto del giudice tavolare non dispone l’iscrizione nel libro fondiario. Questa distinzione non incide sulle imposte dovute: la misura è identica in tutto il territorio nazionale.

Profili operativi: dalle formalità tavolari al pagamento delle imposte

L’atto notarile viene presentato all’Ufficio del Libro Fondiario presso il Tribunale competente con la domanda tavolare. Il giudice tavolare verifica la regolarità dell’atto e, se non rileva ostacoli, emette il decreto di intavolazione: solo da quel momento il trasferimento è perfezionato. Le imposte ipotecaria e catastale vengono liquidate all’atto secondo le aliquote del TU 347/1990 – esattamente come per gli atti soggetti a trascrizione ordinaria. Questo doppio binario (procedura tavolare + regime fiscale comune) è il cuore applicativo dell’art. 20.

Caso 1: Compravendita di appartamento a Bolzano tra privati

Scenario. Tizio vende a Caia un appartamento sito in Bolzano al prezzo di 320.000 euro. Entrambe le parti sono privati non imprenditori. Il rogito viene stipulato davanti a un notaio con sede nella provincia di Bolzano e viene presentato all’Ufficio del Libro Fondiario di Bolzano per l’intavolazione.

Come si legge l’art. 20. L’art. 20 conferma che l’intavolazione del trasferimento è la formalità rilevante ai fini dell’imposta ipotecaria in luogo della trascrizione ordinaria. Le aliquote sono tuttavia identiche: imposta ipotecaria fissa pari a 50 euro e imposta catastale fissa pari a 50 euro (regime prima casa), oppure 2% + 1% sul valore catastale rivalutato (regime ordinario). La natura costitutiva dell’intavolazione non muta la base imponibile né l’aliquota.

  • Verificare se Caia matura i requisiti prima casa (residenza o lavoro nel comune di Bolzano entro 18 mesi): in caso affermativo si applicano le misure fisse di 50 + 50 euro.
  • In assenza di agevolazione prima casa, calcolare la base imponibile sul valore catastale rivalutato (rendita × 126) e applicare 2% (ipotecaria) + 1% (catastale).
  • Il notaio provvede all’autoliquidazione e al versamento tramite modello F24 al momento dell’atto.
  • Consegnare all’Ufficio del Libro Fondiario copia dell’atto e ricevuta di versamento delle imposte.
  • Attendere il decreto del giudice tavolare: solo con il decreto l’intavolazione è perfezionata e Caia diventa proprietaria a tutti gli effetti.

Caso 2: Costituzione di ipoteca su immobile tavolare per mutuo bancario

Scenario. Sempronio contrae un mutuo di 200.000 euro con una banca per acquistare un capannone artigianale nel comune di Trieste. La banca richiede la costituzione di ipoteca di primo grado sull’immobile. L’immobile è iscritto nel libro fondiario del Tribunale di Trieste.

Come si legge l’art. 20. Nel sistema tavolare l’ipoteca si costituisce mediante iscrizione (non trascrizione) nel libro fondiario, sempre con decreto del giudice tavolare. L’art. 20 stabilisce che anche questa formalità è soggetta all’imposta ipotecaria del TU 347/1990: per i mutui bancari destinati all’acquisto di immobili strumentali si applica l’aliquota del 2% sull’importo del mutuo.

  • Il notaio stipula l’atto di mutuo con contestuale atto di concessione ipotecaria e lo presenta al libro fondiario.
  • L’imposta ipotecaria pari al 2% di 200.000 euro = 4.000 euro è versata dalla banca (sostituto d’imposta) con addebito al mutuatario secondo le condizioni contrattuali.
  • Non è dovuta imposta catastale sull’iscrizione di ipoteca (la catastale si applica ai trasferimenti di proprietà, non alle garanzie reali).
  • Verificare con il notaio se l’immobile è correttamente identificato nel libro fondiario con il numero di partita tavolare e la particella catastale corrispondente.

Caso 3: Donazione di immobile tavolare con riserva d’usufrutto

Scenario. Caio, residente a Trento, dona alla figlia Mevia un appartamento sito in Trento riservandosi l’usufrutto vitalizio. L’immobile ha una rendita catastale di 800 euro. Caio ha 70 anni.

Come si legge l’art. 20. La donazione con riserva di usufrutto determina due formalità tavolari distinte: l’intavolazione del diritto di nuda proprietà in capo a Mevia e l’annotazione del diritto di usufrutto in capo a Caio. L’art. 20 mantiene applicabili le aliquote del TU 347/1990: imposta ipotecaria al 2% e catastale all’1% sul valore della quota trasferita (nuda proprietà), calcolato secondo le tabelle dell’art. 46 D.Lgs. 346/1990 (imposta sulle successioni e donazioni).

  • Determinare il valore dell’usufrutto vitalizio: coefficiente tabellare 40% per età del donante 70 anni (rif. art. 46 D.Lgs. 346/1990 e tabelle allegate); valore nuda proprietà = 60% del valore venale.
  • Calcolare la base imponibile per le imposte ipo/catastali sulla quota della nuda proprietà (non sull’intero valore).
  • Presentare all’Ufficio del Libro Fondiario sia l’atto di donazione sia la domanda di annotazione dell’usufrutto.
  • Attendere il decreto tavolare che dispone l’intavolazione della nuda proprietà e l’annotazione dell’usufrutto: solo da quel momento il trasferimento è giuridicamente perfezionato.

Caso 4: Acquisto di immobile in zona tavolare da parte di soggetto residente fuori territorio

Scenario. Tizia, residente a Milano, acquista una casa vacanze nel comune di Gorizia. Il prezzo è 180.000 euro. Tizia non intende trasferire la residenza a Gorizia né stabilirvi il proprio centro di attività lavorativa.

Come si legge l’art. 20. L’acquisto è soggetto alle imposte ipo/catastali del TU 347/1990 con le aliquote ordinarie (non prima casa), poiché Tizia non matura i requisiti agevolativi. La formalità tavolare (intavolazione presso il Tribunale di Gorizia) è equivalente fiscalmente alla trascrizione ordinaria: nessuna differenza di aliquota. La circostanza che il libro fondiario sia tenuto dal Tribunale e non dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari non incide sul regime tributario.

  • Imposta ipotecaria: 2% sul valore catastale rivalutato (rendita × 126); verificare la rendita catastale dell’immobile nel catasto del comune di Gorizia.
  • Imposta catastale: 1% sulla medesima base imponibile.
  • Il notaio provvede alla liquidazione e al versamento prima del deposito dell’atto al libro fondiario.
  • Gli interessi passivi su eventuale mutuo per l’acquisto sono detraibili solo se l’immobile è adibito ad abitazione principale: condizione non verificata nel caso di Tizia.

Caso 5: Cancellazione di ipoteca tavolare dopo estinzione del mutuo

Scenario. Mevio ha estinto anticipatamente un mutuo fondiario su un immobile situato a Rovereto (TN). La banca rilascia quietanza di estinzione. Mevio vuole cancellare l’iscrizione ipotecaria dal libro fondiario.

Come si legge l’art. 20. La cancellazione dell’ipoteca nel sistema tavolare avviene mediante cancellazione dell’iscrizione nel libro fondiario, a seguito di domanda presentata con la quietanza della banca. L’art. 20 fa sì che si applichino le regole del TU 347/1990: la cancellazione di ipoteca non è soggetta a nuova imposta ipotecaria (l’imposta si paga all’atto dell’iscrizione, non alla cancellazione). Non è dovuta alcuna imposta per questa formalità.

  • Dopo l’estinzione del mutuo, la banca è obbligata a rilasciare quietanza (atto unilaterale di assenso alla cancellazione) entro 30 giorni ai sensi dell’art. 40-bis D.Lgs. 385/1993 (TUB).
  • Presentare la quietanza all’Ufficio del Libro Fondiario del Tribunale di Rovereto con domanda di cancellazione dell’iscrizione ipotecaria.
  • Nessun versamento di imposta ipotecaria è richiesto per la cancellazione: verificare solo l’eventuale diritto fisso di segreteria del Tribunale.
  • Conservare il decreto del giudice tavolare che dispone la cancellazione: è il documento che certifica la liberazione del bene dall’ipoteca nel registro pubblico.

Quando intervenire

Il contribuente o la parte interessata deve verificare: (a) se il comune in cui è situato l’immobile rientra nel territorio tavolare (libro fondiario presso il Tribunale, non Conservatoria); (b) se il notaio ha esperienza con gli atti tavolari, poiché le formalità procedurali differiscono dal sistema ordinario; (c) se i tempi del decreto tavolare possono incidere sulla pianificazione dell’operazione. Dal punto di vista fiscale non vi sono differenze rispetto al sistema ordinario, ma il professionista abilitato che assiste la parte deve conoscere la distinzione tra intavolazione, annotazione e iscrizione per qualificare correttamente la formalità.

Norme e fonti

Domande frequenti

Un immobile a Bolzano costa di più in termini di imposte ipo/catastali rispetto a uno a Bologna?

No. L’art. 20 D.Lgs. 347/1990 garantisce l’uniformità del prelievo: le aliquote e le misure fisse sono identiche in tutto il territorio nazionale. La differenza riguarda solo la procedura di pubblicità immobiliare (intavolazione tavolare anziché trascrizione), non il carico fiscale.

Cos’è concretamente il giudice tavolare e come incide sui tempi dell’atto?

Il giudice tavolare è un magistrato del Tribunale che, nel sistema tavolare, verifica la regolarità formale e sostanziale dell’atto prima di disporre l’iscrizione nel libro fondiario. I tempi del decreto variano da pochi giorni a qualche settimana a seconda del carico del Tribunale. Rispetto alla trascrizione ordinaria (effettuata in conservatoria in pochi giorni), i tempi tavolari possono essere leggermente più lunghi ma offrono una maggiore certezza del titolo: una volta emesso il decreto, l’iscrizione è incontestabile salvo cause di nullità dell’atto sottostante.

Nella compravendita prima casa in zona tavolare si applica l’agevolazione normalmente?

Sì. Le agevolazioni prima casa (imposte fisse di 200 euro per gli atti soggetti a IVA, oppure 2% di registro + 50+50 euro di ipo/catastale per gli atti soggetti a imposta di registro) si applicano alle medesime condizioni richieste dalla normativa generale. La circostanza che l’atto venga intavolato nel libro fondiario anziché trascritto in conservatoria non preclude né modifica il regime agevolato.

L’art. 20 D.Lgs. 347/1990 è destinato a essere abrogato?

Il D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123 ha avviato il riordino delle imposte ipo/catastali: il nuovo art. 86 di tale decreto recepirà la disciplina tavolare dal 2027, assorbendo il contenuto dell’attuale art. 20. Fino a quella data l’art. 20 rimane pienamente in vigore e applicabile a tutti gli atti tavolari.

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Domande frequenti

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A cura di
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza, praticante commercialista
Fondatore e responsabile editoriale di Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica e fiscale gratuita su 101 testi e codici italiani. I contenuti sono curati e rivisti da un team di laureati in economia; hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
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