In sintesi
- Sono soggetti a registrazione gli atti scritti formati in Italia indicati nella tariffa, i contratti verbali tipici e gli atti societari di enti esteri.
- Gli atti formati all'estero rientrano se trasferiscono diritti reali su immobili o aziende in Italia o ne regolano la locazione.
- La distinzione fra Parte I (termine fisso) e Parte II (caso d'uso) della tariffa è dirimente.
- L'obbligo grava sulle parti, sui pubblici ufficiali e sugli agenti immobiliari per le scritture mediate.
- Dal 2027 art. 2 del D.Lgs. 123/2025 riprende l'impianto con aggiornamenti telematici.
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Art. 2 Imp. Reg. – Atti soggetti a registrazione
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 — testo aggiornato
1. Sono soggetti a registrazione, a norma degli articoli seguenti: a) gli atti indicati nella tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato; b) i contratti verbali indicati nel comma 1 dell’art. 3; c) le operazioni delle società ed enti esteri indicate nell’art. 4; d) gli atti formati all’estero, compresi quelli dei consoli italiani, che comportano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti nel territorio dello Stato e quelli che hanno per oggetto la locazione o l’affitto di tali beni.
Stesso numero, altri codici
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A cura di
Dott. Andrea Marton
— Tax Advisor, Consulente Fiscale
Responsabile editoriale di La Legge in Chiaro per i 17 codici e testi unici italiani (Costituzione, C.C., C.P., C.P.C., C.P.P., C.d.S., Codice del Consumo, TUIR, T.U.IVA, T.U.B., IRAP, CCII, Antiriciclaggio, Successioni, Accertamento, T.U. Edilizia, Legge di Bilancio 2026). Contenuti redatti con linguaggio chiaro, fonti ufficiali aggiornate e revisione professionale a cura della Redazione. Profilo completo →
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
L'articolo 2 individua il perimetro oggettivo dell'imposta di registro: quali atti devono essere portati alla conoscenza dello Stato attraverso la registrazione. La norma costruisce un sistema a quattro pilastri: atti scritti formati in Italia, contratti verbali tipizzati, operazioni di società ed enti esteri e atti formati all'estero con effetti su beni italiani.
Atti scritti formati nel territorio dello Stato
La lettera a) è il pilastro quantitativamente più importante: tutti gli atti elencati nella tariffa, se formati per iscritto in Italia, devono essere registrati. Rientrano qui le compravendite immobiliari, le cessioni d'azienda, gli atti societari di costituzione e modifica statutaria, le locazioni, i decreti ingiuntivi, le sentenze, i mutui. Il «formati per iscritto» è dirimente: una scrittura privata semplice rientra, un mero scambio di e-mail no (salvo che configuri un contratto a distanza con sottoscrizione digitale).
I contratti verbali rilevanti
Pochi sanno che alcuni contratti, anche se conclusi oralmente, devono essere registrati: locazioni e affitti di immobili e di aziende italiane. Il regime è dettagliato dall'art. 3 TUR. La ratio è impedire l'elusione: chi affitta verbalmente un appartamento o un'azienda non sfugge al registro, ma deve presentare denuncia entro 30 giorni con il modulo RLI. La sanzione per omessa registrazione di locazione si combina con la nullità sopravvenuta del contratto ai sensi della L. 311/2004, art. 1, comma 346.
Operazioni di società ed enti esteri
La lettera c) richiama l'art. 4 TUR: le operazioni delle società ed enti esteri che pongono in essere atti in Italia (apertura di sedi secondarie, acquisti, conferimenti) sono soggette a registrazione anche se l'atto formale è stato perfezionato all'estero. È una norma di chiusura anti-elusione che colpisce le strutture cross-border.
Atti formati all'estero
La lettera d) è cruciale per la clientela internazionale: un atto stipulato a Lugano, Londra o New York che trasferisca un immobile sito in Italia (o un'azienda con sede italiana) deve essere registrato in Italia. Lo stesso vale per le locazioni di immobili italiani stipulate all'estero. L'imposta si applica nella stessa misura prevista per gli atti formati in Italia, con i correttivi della convenzione bilaterale contro le doppie imposizioni quando applicabile (raramente, perché il registro è imposta d'atto e non rientra nel campo OCSE in senso stretto).
Casi tipici per la consulenza
1) Cliente che firma un preliminare all'estero per un immobile italiano: va registrato in Italia entro 30 giorni dalla data dell'atto. 2) Holding lussemburghese che conferisce immobili italiani in newco italiana: l'atto estero va registrato con imposta proporzionale, salva l'alternatività IVA se applicabile. 3) Contratto verbale di affitto d'azienda fra società italiane: obbligo di registrazione entro 30 giorni con modulo RAP (registrazione atti privati).
Effetti dell'omessa registrazione
L'art. 2 va letto in combinato con l'art. 69 TUR: l'omessa registrazione comporta sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Per le locazioni, in più, opera la nullità sopravvenuta ex L. 311/2004. Per gli atti formati all'estero, la mancata registrazione preclude l'uso dell'atto davanti alle pubbliche amministrazioni italiane (uffici del catasto, conservatorie, tribunali).
Riforma 2027
L'art. 2 del nuovo TU imposte indirette mantiene la struttura quadripartita, ma aggiunge esplicitamente il riferimento agli atti formati con firma digitale qualificata e agli atti smart contract registrati su piattaforma DLT, recependo l'evoluzione tecnologica della contrattualistica.
Domande frequenti
Un contratto firmato all'estero su un immobile italiano va registrato in Italia?
Sì. L'art. 2 lett. d) TUR impone la registrazione in Italia di tutti gli atti formati all'estero che trasferiscono proprietà o diritti reali su immobili o aziende esistenti nel territorio dello Stato, incluse le locazioni. Il termine è 60 giorni dalla data dell'atto.
Devo registrare un contratto verbale di locazione?
Sì se ha durata superiore a 30 giorni nell'anno. L'art. 2 lett. b) TUR rinvia all'art. 3, che impone la registrazione dei contratti verbali di locazione o affitto di immobili e aziende italiane. La sanzione per omessa registrazione è dal 120 al 240% dell'imposta, oltre alla nullità sopravvenuta del contratto.
Le e-mail e i contratti elettronici rientrano?
Dipende dalla forma. Un contratto stipulato via PEC con firma digitale qualificata equivale a scrittura privata e va registrato se rientra nella tariffa. Uno scambio informale di e-mail senza firma digitale tipicamente non integra «atto scritto» ai fini dell'art. 2.
Cosa sono gli atti soggetti in caso d'uso?
Sono gli atti elencati nella Parte II della tariffa: scritture private non autenticate relative a operazioni IVA, alcune ricevute, atti di mediazione. L'obbligo di registrare nasce solo quando l'atto viene depositato in cancelleria o usato presso una P.A. (art. 6 TUR).
Una società estera che apre filiale in Italia deve registrare l'atto?
Sì. L'art. 2 lett. c) e l'art. 4 TUR includono fra gli atti soggetti le operazioni delle società ed enti esteri che producono effetti in Italia. Il termine è 30 giorni dalla data dell'operazione o dell'iscrizione nel Registro Imprese italiano.