Art. 90 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Sopraelevazioni
In vigore dal 30/06/2003
64, art. 14) 1. È consentita, nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti: a) la sopraelevazione di un piano negli edifici in muratura, purchè nel complesso la costruzione risponda alle prescrizioni di cui al presente capo; b) la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purchè il complesso della struttura sia conforme alle norme del presente testo unico. (1) 2. L’autorizzazione è consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale che specifichi il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico. Note: (1) Comma rettificato con comunicato 13.11.2001, pubblicato in G.U. 13.11.2001 n. 264.
In sintesi
L’art. 90 del D.P.R. 380/2001 disciplina uno degli interventi più diffusi e tecnicamente delicati nelle zone sismiche: la sopraelevazione di edifici esistenti. La sopraelevazione, ossia l’aggiunta di uno o più piani sopra l’edificio preesistente, presenta un duplice profilo critico in zona sismica: da un lato, modifica radicalmente il comportamento dinamico dell’edificio (massa aggiuntiva, baricentro più alto, periodo proprio di vibrazione differente); dall’altro, sollecita le strutture esistenti, spesso non concepite per i nuovi carichi né per le sollecitazioni sismiche. Per questo l’art. 90 stabilisce regole precise e impone una valutazione preventiva caso per caso da parte dell’ufficio tecnico regionale.
Tipologie di sopraelevazione ammesse
Il comma 1 distingue due regimi diversi a seconda della tipologia costruttiva. Per gli edifici in muratura è consentita la sopraelevazione di un solo piano, purché l’edificio risultante (esistente più sopraelevazione) risponda alle prescrizioni antisismiche del TUE. La limitazione a un piano riflette la consapevolezza che le strutture in muratura, soprattutto se storiche, hanno limiti intrinseci di portanza e di duttilità sismica: sopraelevazioni più consistenti rischierebbero di compromettere la stabilità complessiva. Per gli edifici in cemento armato (normale e precompresso), in acciaio o a pannelli portanti, il limite quantitativo è più flessibile, ma resta fermo l’obbligo di conformità globale alle norme tecniche del TUE.
Il principio di conformità globale
Un punto chiave dell’art. 90 è il principio di conformità globale: la sopraelevazione non è solo un intervento additivo, ma trasforma l’edificio nel suo complesso. La verifica antisismica deve essere riferita all’intero edificio risultante (struttura esistente più sopraelevazione), non al solo piano aggiunto. Questo significa che spesso la sopraelevazione richiede interventi di consolidamento e adeguamento sismico anche delle parti preesistenti: rinforzi delle fondazioni, miglioramento delle connessioni murarie, inserimento di tiranti, cordolature, in alcuni casi vere e proprie strutture parallele in c.a. inserite nell’esistente.
Procedimento autorizzatorio: la certificazione UTR
Il comma 2 introduce l’elemento procedurale specifico: l’autorizzazione alla sopraelevazione richiede una previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale, che deve specificare due elementi essenziali: (a) il numero massimo di piani realizzabili in sopraelevazione; (b) l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico. Si tratta di un atto tecnico distinto dall’autorizzazione sismica generale (art. 94): la certificazione di sopraelevazione presuppone una valutazione strutturale specifica delle capacità portanti residue dell’edificio esistente, basata su indagini in sito (saggi, prove sui materiali, rilievi geometrici e strutturali).
Coordinamento con il titolo edilizio
La sopraelevazione, oltre alla certificazione UTR, richiede il titolo edilizio comunale appropriato. Trattandosi di un intervento che genera nuovo volume, ricade nella categoria del permesso di costruire ex art. 10 TUE; in alcuni casi può rientrare nella SCIA alternativa (art. 23) se previsto dal piano regolatore. La giurisprudenza ha chiarito che la sopraelevazione non è mai inquadrabile in CILA: si tratta sempre di nuova costruzione (in senso tecnico-edilizio) o, al massimo, di ristrutturazione pesante con aumento volumetrico.
Profili civilistici: distanze e diritti dei vicini
L’art. 90 disciplina solo i profili tecnico-strutturali e procedurali, ma la sopraelevazione coinvolge anche normativa civilistica: gli artt. 1127 c.c. (sopraelevazione del condominio) e 873 c.c. (distanze dalle costruzioni). Il proprietario dell’ultimo piano in condominio ha il diritto di sopraelevare se la statica dell’edificio lo consente, salvo opposizione motivata degli altri condòmini ex art. 1127 c.c. La verifica antisismica e la certificazione UTR diventano elementi tecnici che il giudice civile valuta nel decidere se la sopraelevazione lede i diritti dei terzi.
Caso pratico
Tizio è proprietario dell’ultimo piano di un condominio in muratura del primo Novecento situato in un Comune in zona sismica 2. Vuole sopraelevare un piano per ricavare un appartamento. L’ingegnere Caio incaricato esegue indagini sulle murature (saggi sulla qualità della malta, prove con martinetti piatti) e sulla fondazione, redige il progetto strutturale verificando il comportamento sismico dell’edificio risultante. La pratica viene presentata all’UTR: dopo istruttoria, l’ufficio rilascia certificazione che autorizza un solo piano di sopraelevazione, prescrivendo l’inserimento di cordoli sommitali, tiranti orizzontali ai piani sottostanti e il consolidamento di alcune zone di muratura. Tizio ottiene poi il permesso di costruire dal Comune e l’autorizzazione sismica ex art. 94, e può iniziare i lavori sotto la direzione di un professionista abilitato.
Domande frequenti
Posso sopraelevare di più di un piano un edificio in muratura?
No. L’art. 90 TUE consente espressamente, per gli edifici in muratura, la sopraelevazione di un solo piano. La limitazione riflette i limiti intrinseci di portanza e duttilità delle strutture in muratura, soprattutto se storiche. Per gli edifici in cemento armato, precompresso, acciaio o pannelli portanti il limite quantitativo è più flessibile e dipende dalle verifiche strutturali specifiche, ma resta fermo l’obbligo di conformità dell’edificio risultante a tutte le prescrizioni antisismiche del TUE e delle NTC 2018.
Cos'è la certificazione dell’ufficio tecnico regionale richiesta per sopraelevare?
È un atto tecnico distinto dall’autorizzazione sismica generale ex art. 94, rilasciato dall’ufficio tecnico regionale (UTR) sulla base di una valutazione strutturale specifica dell’edificio esistente. La certificazione deve indicare due elementi: il numero massimo di piani realizzabili in sopraelevazione e l’idoneità della struttura preesistente a sopportare il nuovo carico. Senza questa certificazione preventiva, l’autorizzazione alla sopraelevazione non può essere rilasciata e i lavori non possono iniziare.
Devo presentare anche un permesso di costruire al Comune?
Sì. La sopraelevazione, generando nuovo volume edilizio, richiede il titolo edilizio appropriato presso il Comune (Sportello Unico Edilizia). Di norma serve il permesso di costruire ex art. 10 TUE; in alcuni casi può essere ammessa la SCIA alternativa ex art. 23 se prevista dal PRG. La sopraelevazione non rientra mai in CILA né in attività edilizia libera. A questi titoli si aggiungono, in zona sismica, la certificazione UTR per la sopraelevazione (art. 90) e l’autorizzazione preventiva all’inizio lavori (art. 94 TUE).
Cosa cambia se l’edificio è in condominio?
Oltre alle norme antisismiche dell’art. 90 TUE, si applica l’art. 1127 c.c. che disciplina il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano. La sopraelevazione condominiale è ammessa salvo opposizione motivata degli altri condòmini per ragioni statiche, di aspetto architettonico o di diminuzione di aria e luce. Il proprietario sopraelevante deve corrispondere agli altri condòmini un’indennità calcolata sul valore dell’area sopraelevata. La certificazione UTR e il progetto antisismico diventano elementi probatori essenziali sia in sede amministrativa sia in eventuale contenzioso civile con i condòmini.
Cosa rischio se sopraelevo senza la certificazione UTR?
I rischi sono molteplici. Sotto il profilo amministrativo, l’autorizzazione comunale è priva del necessario presupposto e l’opera è abusiva: l’UTR può ordinare la sospensione dei lavori e, in caso di reato, il giudice penale può ordinare la demolizione (art. 98 TUE). Sotto il profilo penale, si configurano le sanzioni dell’art. 95 TUE per violazione delle norme antisismiche. Sotto il profilo civile, in caso di danni a terzi (crollo o cedimenti), la responsabilità del progettista, direttore dei lavori e committente è praticamente certa, con esposizione patrimoniale rilevante. Mai sopraelevare in zona sismica senza la certificazione preventiva.