Art. 16 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Contributo per il rilascio del permesso di costruire
In vigore dal 30/06/2003
24 dicembre 1993, n. 537, art. 7; legge 29 settembre 1964, n. 847, articoli 1, comma 1, lettere b) e c), e 4; legge 22 ottobre 1971, n. 865, art. 44; legge 11 marzo 1988, n. 67, art. 17; decreto legislativo 5 febbraio 1997, n. 22, art. 58, comma 1; legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 61, comma 2) (1) 1. Salvo quanto disposto dall’articolo 17, comma 3, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonchè al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nel presente articolo. 2. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione , nel rispetto dell’articolo 2, comma 5, della legge 11 febbraio 1994, n. 109, e successive modificazioni, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune. (2) 2 bis. Nell’ambito degli strumenti attuativi e degli atti equivalenti comunque denominati nonchè degli interventi in diretta attuazione dello strumento urbanistico generale, l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria di cui al comma 7, di importo inferiore alla soglia di cui all’articolo 28, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, funzionali all’intervento di tra- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 16 24 sformazione urbanistica del territorio, è a carico del titolare del permesso di costruire e non trova applicazione il decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163. (3) 3. La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio, è corrisposta in corso d’opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione. 4. L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione: a) all’ampiezza ed all’andamento demografico dei comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall’articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonchè delle leggi regionali; d-bis) alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), anzichè quelli di nuova costruzione; (4) d-ter) alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga (5). Tale maggior valore, calcolato dall’amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest’ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l’interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l’intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche (4). 4 bis. Con riferimento a quanto previsto dal secondo periodo della lettera d-ter) del comma 4, sono fatte salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici generali comunali. (6) 5. Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria, con deliberazione del consiglio comunale, secondo i parametri di cui al comma 4, fermo restando quanto previsto dal comma 4-bis (7). 6. Ogni cinque anni i comuni provvedono ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformità alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale. 7. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato. 7 bis. Tra gli interventi di urbanizzazione primaria di cui al comma 7 rientrano i cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni. (8) 8. Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonchè strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate. 9. Il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell’articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con lo stesso provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l’edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, ed auto- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 17 25 nomamente, in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT). Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione. 10. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni. (9) Note: (1) Il presente articolo era stato modificato dall’art. 5, comma 2, lett. a), n. 2), DL 13.5.2011 n. 70, convertito, con modificazioni, dalla L. 12.7.2011 n. 106. Tale modifica, tuttavia, non è stata confermata dalla relativa legge di conversione. (2) Comma modificato dall’art. 1, comma 1, DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16. (3) Comma inserito dall’art. 45, comma 1, DL 6.12.2011 n. 201, convertito, con modificazioni, dalla L. 22.12.2011 n. 214, pubblicata in G.U. 27.12.2011 n. 300, S.O. n. 276. (4) Lettera inserita dall’art. 17, comma 1, lett. g), n. 3), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (5) Le parole “o in deroga” sono state sostituite alle precedenti “, in deroga o con cambio di destinazione d’uso” dall’art. 10, comma 1, lett. g), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. (6) Comma inserito dall’art. 17, comma 1, lett. g), n. 3-bis), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (7) Le parole “, secondo i parametri di cui al comma 4, fermo restando quanto previsto dal comma 4-bis” sono state inserite dall’art. 17, comma 1, lett. g), n. 4), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (8) Comma inserito dall’art. 40, comma 9, L. 1.8.2002 n. 166, pubblicata in G.U. 3.8.2002 n. 181, S.O. n. 158. (9) Periodo sostituito dall’art. 17, comma 1, lett. g), n. 5), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. Testo precedente: “Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi non superino i valori determinati per le nuove costruzioni ai sensi del comma 6.“.
In sintesi
L’art. 16 del Testo Unico Edilizia disciplina uno dei profili economicamente più rilevanti dell’attività edilizia: il contributo di costruzione. Per il professionista che assiste committenti privati o sviluppatori immobiliari, conoscere a fondo questa norma è essenziale: una stima imprecisa degli oneri può compromettere la sostenibilità economica di un’operazione, una mancata rateizzazione può creare problemi di cassa, una mancata scomputo può comportare un esborso evitabile. Il contributo di costruzione non è una tassa generica: è il corrispettivo che il privato paga al comune per il diritto di edificare e per finanziare le opere pubbliche al servizio del nuovo insediamento.
La struttura del contributo
Il comma 1 stabilisce il principio: il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato a:
(a) incidenza degli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria);
(b) costo di costruzione (quota percentuale del costo standard regionale).
È una struttura bipartita che distingue concettualmente: gli oneri compensano il comune per le infrastrutture pubbliche che devono servire l’insediamento; il costo di costruzione rappresenta una quota di partecipazione del privato al valore aggiunto generato dall’edificazione.
Oneri di urbanizzazione: pagamento e scomputo
Il comma 2 disciplina gli oneri di urbanizzazione. Sono corrisposti al comune all’atto del rilascio del permesso e, su richiesta dell’interessato, possono essere rateizzati (la rateizzazione è prassi comune, in genere con prestazione di garanzia).
Una possibilità importante è lo scomputo: il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, in tutto o in parte, in luogo del pagamento monetario. Le opere realizzate sono acquisite al patrimonio indisponibile del comune. Lo scomputo richiede il rispetto della normativa sui contratti pubblici (art. 2 comma 5 L. 109/1994 e s.m.i.; oggi D.Lgs. 36/2023), modalità e garanzie stabilite dal comune.
Il comma 2-bis introduce una deroga importante: per le opere di urbanizzazione primaria di importo inferiore alla soglia europea (oggi circa 5,538 milioni di euro per i lavori), funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica, l’esecuzione diretta è a carico del titolare del permesso e non si applica il Codice dei contratti pubblici. È una semplificazione che evita di gravare il privato (che opera con risorse private) di procedure pubblicistiche di affidamento.
Costo di costruzione: pagamento differito
Il comma 3 disciplina la quota relativa al costo di costruzione. È determinata all’atto del rilascio ma corrisposta in corso d'opera, con modalità e garanzie stabilite dal comune, comunque non oltre 60 giorni dall’ultimazione della costruzione. La logica è chiara: il costo di costruzione è una partecipazione al valore aggiunto, e deve essere pagato man mano che l’opera si realizza, non in anticipo.
Determinazione degli oneri di urbanizzazione
Il comma 4 stabilisce i criteri di determinazione degli oneri da parte del consiglio comunale, sulla base di tabelle parametriche regionali per classi di comuni in relazione a:
(a) ampiezza e andamento demografico;
(b) caratteristiche geografiche;
(c) destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici;
(d) limiti e rapporti minimi inderogabili (standard del D.M. 1444/1968);
(d-bis) differenziazione tra interventi per incentivare la ristrutturazione rispetto alla nuova costruzione, soprattutto nelle aree a maggiore densità del costruito (introdotto dal D.L. 133/2014);
(d-ter) maggior valore generato da interventi in variante urbanistica o in deroga: questo comma è di particolare rilievo. Il maggior valore (cosiddetto plusvalore urbanistico) calcolato dall’amministrazione comunale è suddiviso almeno al 50% tra il comune e la parte privata ed è erogato come contributo straordinario in versamento finanziario (vincolato a opere pubbliche nel contesto di intervento), cessione di aree o immobili per servizi pubblici, edilizia residenziale sociale o opere pubbliche.
Il comma 4-bis fa salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici comunali sul comma 4 lett. d-ter, lasciando margini di adattamento territoriale.
Aggiornamento e modalità transitorie
Il comma 5 disciplina la situazione in cui le tabelle regionali manchino: i comuni provvedono in via provvisoria con deliberazione consiliare sulla base dei criteri del comma 4. Il comma 6 impone l’aggiornamento quinquennale degli oneri di urbanizzazione.
Le opere di urbanizzazione: l’elenco tassativo
Il comma 7 elenca le opere di urbanizzazione primaria: strade residenziali, spazi di sosta o parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione di energia elettrica e gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato. Il comma 7-bis aggiunge cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni.
Il comma 8 elenca le opere di urbanizzazione secondaria: asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo e superiori, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Tra le attrezzature sanitarie sono comprese le opere per smaltimento, riciclaggio, distruzione di rifiuti urbani, speciali, pericolosi e per la bonifica di aree inquinate.
Il costo di costruzione
Il comma 9 disciplina la determinazione del costo di costruzione per i nuovi edifici. È determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata definiti dalla L. 457/1978 art. 4 lett. g). Le regioni possono identificare classi di edifici con caratteristiche superiori, per le quali sono determinate maggiorazioni del costo di costruzione fino al 50%.
Nei periodi tra le determinazioni regionali (o in loro assenza), il costo di costruzione è aggiornato annualmente in ragione della variazione dei costi accertata dall’ISTAT. Il contributo afferente al permesso di costruire è una quota di tale costo, variabile dal 5% al 20%, determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e tipologie delle costruzioni e della loro destinazione e ubicazione.
Interventi su edifici esistenti
Il comma 10 disciplina specificamente gli interventi su edifici esistenti: il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, individuati dal comune sulla base dei progetti presentati. Per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, i comuni possono deliberare che, per le ristrutturazioni edilizie ex art. 3 comma 1 lett. d), i costi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni. È una previsione introdotta dal D.L. 133/2014 (Sblocca Italia) per incentivare il riuso dell’esistente rispetto al consumo di nuovo suolo.
Caso pratico: scomputo per opere di urbanizzazione
Tizio promuove una lottizzazione convenzionata. Gli oneri di urbanizzazione primaria calcolati dal comune ammontano a 800.000 euro. Tizio si impegna a realizzare direttamente strade interne, fognature, illuminazione, verde attrezzato, per un valore stimato di 850.000 euro. Sottoscrive convenzione con il comune e presta fideiussione bancaria. Le opere realizzate vengono cedute al comune al patrimonio indisponibile e scomputate dagli oneri dovuti. Anzi, l’eccedenza di 50.000 euro può essere conteggiata in scomputo del contributo straordinario o restituita, secondo le pattuizioni convenzionali.
Caso pratico: contributo straordinario per cambio destinazione d'uso
Caia ottiene un permesso in deroga per trasformare un capannone industriale in residenza. La trasformazione genera un plusvalore urbanistico di 2 milioni di euro (calcolato dall’amministrazione sulla base del confronto tra valore industriale e residenziale). Ai sensi dell’art. 16 comma 4 lett. d-ter, almeno il 50% del plusvalore deve essere attribuito al comune come contributo straordinario: 1 milione di euro, da versare al comune (vincolato a opere pubbliche nel contesto di intervento) o, in alternativa, attraverso cessione di aree, immobili per servizi pubblici, edilizia residenziale sociale.
Caso pratico: ristrutturazione con riduzione del costo di costruzione
Sempronio ristruttura un appartamento esistente con un intervento di ristrutturazione edilizia che richiede permesso di costruire (per esempio per modifica della sagoma). Il comune di residenza ha deliberato, ai sensi dell’art. 16 comma 10, che per le ristrutturazioni edilizie il costo di costruzione è ridotto del 30% rispetto alle nuove costruzioni. Sempronio paga quindi un contributo ridotto, beneficiando dell’incentivo al recupero dell’esistente.
Coordinamento con altre norme
L’art. 16 si coordina con: l’art. 11 TUE (onerosità del permesso), l’art. 17 TUE (riduzioni ed esoneri), l’art. 19 TUE (contributo per opere non destinate alla residenza), l’art. 6 TUE (manutenzioni straordinarie con aumento del carico urbanistico, soggette a oneri), l’art. 23 TUE (SCIA alternativa al permesso, contributo equivalente), il D.M. 1444/1968 (standard urbanistici), il D.Lgs. 36/2023 (Codice dei contratti pubblici per opere di urbanizzazione), la L. 457/1978 (edilizia agevolata, riferimento per i costi standard), le leggi regionali sull’urbanistica e le tabelle parametriche regionali. La giurisprudenza amministrativa è copiosa sui criteri di determinazione, sulle modalità di rateizzazione, sui presupposti dello scomputo e del contributo straordinario.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 68/2016
Inammissibilità
La Corte ha dichiarato inammissibile la questione sollevata dalla Regione Veneto sull'art. 16, comma 4, lett. d-ter del DPR 380/2001 (contributo straordinario per la valorizzazione generata da varianti urbanistiche, deroghe o cambi d'uso). La norma statale contiene una clausola di salvaguardia delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici comunali, sicche' la competenza regionale non e' compressa.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Quanto si paga per il permesso di costruire?
Si paga il contributo di costruzione disciplinato dall’art. 16 del TUE, articolato in due voci. Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) sono determinati dal consiglio comunale sulla base di tabelle parametriche regionali e dipendono da ampiezza demografica del comune, caratteristiche geografiche, destinazioni di zona, standard urbanistici. Il costo di costruzione è una percentuale (5-20%) del costo standard di costruzione determinato periodicamente dalle regioni, aggiornato annualmente con dati ISTAT. Per ottenere una stima precisa è necessario chiedere al SUE il calcolo specifico per il proprio progetto. Esistono casi di esonero o riduzione (art. 17 TUE) e una riduzione minima del 20% per la rigenerazione urbana (art. 17 comma 4-bis).
Posso pagare gli oneri a rate?
Sì, il comma 2 dell’art. 16 del TUE prevede espressamente che gli oneri di urbanizzazione, su richiesta dell’interessato, possono essere rateizzati. La rateizzazione è prassi comune, in genere richiede la prestazione di una garanzia bancaria o assicurativa (fideiussione) a tutela del comune. Le modalità specifiche sono stabilite dal regolamento comunale: numero massimo di rate, tempistiche, importo minimo, eventuali interessi. La quota relativa al costo di costruzione, invece, è naturalmente differita: si paga in corso d'opera, comunque entro 60 giorni dall’ultimazione dei lavori (art. 16 comma 3).
Posso realizzare direttamente le opere di urbanizzazione invece di pagare?
Sì, è il meccanismo dello scomputo previsto dall’art. 16 comma 2. Il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, in tutto o in parte, scomputandone il valore dagli oneri dovuti. Le opere realizzate vengono acquisite al patrimonio indisponibile del comune. Lo scomputo richiede il rispetto della normativa sui contratti pubblici (oggi D.Lgs. 36/2023) e modalità e garanzie stabilite dal comune. Il comma 2-bis prevede una semplificazione importante: per le opere di urbanizzazione primaria di importo inferiore alla soglia europea, funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica, l’esecuzione diretta è a carico del titolare e non si applica il Codice dei contratti pubblici.
Cos'è il contributo straordinario?
È un contributo speciale previsto dall’art. 16 comma 4 lett. d-ter del TUE, dovuto per gli interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga. La logica è: se il privato ottiene un cambio di destinazione d'uso, una variante o una deroga che genera un significativo aumento di valore (plusvalore urbanistico), una parte di questo maggior valore deve essere riversata al comune. La legge fissa una soglia minima del 50% di attribuzione al comune. Il versamento può essere finanziario (vincolato a opere pubbliche nel contesto di intervento), o in alternativa con cessione di aree o immobili per servizi pubblici, edilizia residenziale sociale, opere pubbliche. Le leggi regionali e gli strumenti urbanistici comunali possono prevedere disposizioni diverse (comma 4-bis).
Le ristrutturazioni edilizie costano meno delle nuove costruzioni?
Possono costare meno se il comune lo prevede. L’art. 16 comma 10 del TUE consente ai comuni, al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, di deliberare che per le ristrutturazioni edilizie ex art. 3 comma 1 lett. d) i costi di costruzione siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni. È una facoltà del comune, non un obbligo: dipende dalle politiche locali di rigenerazione urbana. Inoltre l’art. 16 comma 4 lett. d-bis prevede che le tabelle parametriche regionali differenzino tra interventi per incentivare la ristrutturazione rispetto alla nuova costruzione, soprattutto nelle aree a maggiore densità del costruito. Vale la pena verificare presso il SUE quali sono le riduzioni concretamente applicabili.