Art. 17 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Riduzione o esonero dal contributo di costruzione
In vigore dal 30/06/2003
gennaio 1982, n. 9, articoli 7 e 9, convertito in legge 25 marzo 1982, n. 94; legge 24 marzo 1989, n. 122, art. 11; legge 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 1; legge n. 662 del 1996, art. 2, comma 60) 1. Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall’articolo 18. 2. Il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purchè sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore. 3. Il contributo di costruzione non è dovuto: a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153; b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari; c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonchè per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici; d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità; e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, (1) artistico-storica e ambientale. 4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonchè per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, (2) il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purchè ne derivi un au- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 18-19 26 mento della superficie calpestabile (3). 4 bis. Al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo, di ristrutturazione, nonchè di recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso. (4) Note: (1) Le parole “dell’assetto idrogeologico,“ sono state inserite dall’art. 54, comma 1, lett. d), L. 28.12.2015 n. 221, pubblicata in G.U. 18.1.2016 n. 13. (2) Le parole “, nonchè per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico,“ sono state inserite dall’art. 17, comma 1, lett. h), n. 1), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (3) Le parole “, purchè ne derivi un aumento della superficie calpestabile” sono state inserite dall’art. 17, comma 1, lett. h), n. 1), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (4) Comma sostituito dall’art. 10, comma 1, lett. h), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. Testo precedente: “Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d’uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente disposizione, i criteri e le modalità applicative per l’applicazione della relativa riduzione.“. In precedenza, il comma era stato inserito dall’art. 17, comma 1, lett. h), n. 2), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164.
In sintesi
L’art. 17 del Testo Unico Edilizia è il completamento naturale dell’art. 16: dopo aver fissato la regola generale dell’onerosità del permesso di costruire, individua le situazioni in cui il legislatore ha ritenuto opportuno ridurre o azzerare il contributo, in funzione di obiettivi di interesse pubblico (edilizia sociale, rigenerazione urbana, sostenibilità ambientale, agricoltura, calamità). Per il professionista è una norma da tenere sempre presente: capire fin dall’inizio se un intervento beneficia di esonero o riduzione cambia radicalmente la sostenibilità economica del progetto.
Edilizia abitativa convenzionata: solo oneri
Il comma 1 disciplina la principale ipotesi di riduzione. Per gli interventi di edilizia abitativa convenzionata, anche su edifici esistenti, il contributo è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione, escludendo il costo di costruzione. La condizione è che il titolare del permesso si impegni, attraverso una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall’art. 18.
È il classico schema dell’edilizia residenziale convenzionata (ERC) o dell’edilizia residenziale sociale (ERS): il privato accetta vincoli sui prezzi di mercato (calmierati dal comune sulla base dei parametri regionali) e in cambio ottiene un beneficio economico (esonero dalla quota sul costo di costruzione, in genere il 5-20% del costo standard). La convenzione ha durata 20-30 anni (art. 18 comma 1 lett. d).
Prima abitazione: il regime dell’edilizia pubblica
Il comma 2 stabilisce che per la realizzazione della prima abitazione il contributo è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purché sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore. È un’agevolazione importante per chi acquista o costruisce la prima casa, ma è subordinata al rispetto di precisi requisiti soggettivi (reddito, residenza, non titolarità di altri immobili abitativi nello stesso territorio) e oggettivi (caratteristiche dell’abitazione, dimensioni). I requisiti sono variabili nel tempo e tra le regioni: occorre verificare la normativa applicabile al momento della richiesta.
I cinque casi di esonero totale
Il comma 3 elenca i cinque casi in cui il contributo di costruzione non è dovuto:
(a) interventi nelle zone agricole, comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale (IAP) ai sensi dell’art. 12 della L. 153/1975 (oggi sostituito dal D.Lgs. 99/2004). L’esonero è funzionale alla strumentalità dell’intervento: deve trattarsi di costruzioni rurali al servizio dell’attività agricola (stalla, fienile, abitazione del coltivatore, deposito attrezzi, locali per la trasformazione dei prodotti);
(b) interventi di ristrutturazione e ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari. È l’esonero più diffuso nella pratica: incentiva il miglioramento della casa singola mantenendo bassa la pressione sulle dotazioni urbanistiche. Il limite del 20% si calcola in genere sulla volumetria preesistente;
(c) impianti, attrezzature, opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti, e opere di urbanizzazione (anche se eseguite da privati) in attuazione di strumenti urbanistici. È coerente con l’art. 7 TUE che esclude le opere pubbliche dal regime ordinario;
(d) interventi a seguito di pubbliche calamità: ricostruzioni di edifici distrutti o danneggiati da terremoti, alluvioni, frane, eventi calamitosi, attuativi di norme o provvedimenti emanati dopo la calamità. È una solidarietà pubblica con i territori colpiti;
(e) impianti, lavori, opere, modifiche e installazioni relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico (aggiunta dalla L. 221/2015), artistico-storica e ambientale. È un incentivo alla transizione energetica.
Immobili statali e manutenzioni con aumento di carico urbanistico
Il comma 4 disciplina due situazioni particolari. Per gli interventi su immobili di proprietà dello Stato il contributo è commisurato alla sola incidenza delle opere di urbanizzazione (no costo di costruzione). E (aggiunta dal D.L. 133/2014) per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 6 comma 2 lett. a) qualora comportino aumento del carico urbanistico, il contributo è altresì pari alla sola incidenza delle opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile. È un compromesso tra l’esonero totale (delle ordinarie manutenzioni straordinarie) e l’onerosità piena (degli interventi più invasivi).
La riduzione minima del 20% per la rigenerazione urbana
Il comma 4-bis è una delle previsioni più importanti del TUE moderno. Sostituito dal D.L. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), prevede che al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica, contenimento del consumo di suolo, ristrutturazione, recupero e riuso di immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al 20% rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali.
I comuni hanno facoltà di deliberare ulteriori riduzioni, fino alla completa esenzione dal contributo. È un quadro di forte incentivazione alla rigenerazione, in coerenza con gli obiettivi del PNRR, della transizione ecologica e della direttiva europea sulla prestazione energetica. La norma supera la precedente formulazione che richiedeva una concreta interpretazione comunale, fissando direttamente una soglia minima a livello statale.
Caso pratico: ampliamento di villetta unifamiliare
Tizio possiede una villetta unifamiliare di 200 mc. Vuole ampliarla del 18%, portandola a 236 mc. L’art. 17 comma 3 lett. b) lo esonera dal contributo di costruzione perché si tratta di ampliamento entro il 20% di edificio unifamiliare. Tizio paga solo gli eventuali diritti di segreteria e bolli. Se l’ampliamento fosse del 25%, supererebbe la soglia e diverrebbe interamente oneroso (con eventuali agevolazioni del comma 4-bis se applicabili).
Caso pratico: stalla per imprenditore agricolo
Caia è imprenditore agricolo a titolo principale (IAP) iscritta alla relativa gestione previdenziale INPS. Vuole costruire una nuova stalla nel suo fondo. La costruzione è strumentale alla sua attività zootecnica. L’art. 17 comma 3 lett. a) la esonera dal contributo di costruzione. Deve presentare al SUE la documentazione che attesta la qualifica di IAP e la strumentalità dell’opera (relazione agronomica, piano colturale aziendale).
Caso pratico: rigenerazione di immobile dismesso
Sempronio rigenera un’ex fabbrica dismessa convertendola in residenza con servizi. Il comune ha calcolato gli oneri ordinari in 500.000 euro. Ai sensi dell’art. 17 comma 4-bis, l’intervento di rigenerazione urbana e recupero di immobile dismesso beneficia di una riduzione minima del 20%: gli oneri scendono ad almeno 400.000 euro. Il regolamento comunale prevede una riduzione ulteriore del 30% per gli interventi che includono efficientamento energetico in classe A: gli oneri si riducono ulteriormente. Sempronio risparmia significativamente, e l’intervento diventa più sostenibile.
Caso pratico: impianto fotovoltaico
Mevio installa un impianto fotovoltaico sul tetto della sua casa, con potenza superiore alla soglia che renderebbe l’intervento soggetto a permesso. L’art. 17 comma 3 lett. e) lo esonera dal contributo di costruzione, trattandosi di impianto per fonti rinnovabili. Restano da rispettare le norme urbanistiche, l’assetto idrogeologico, eventuali vincoli paesaggistici e culturali (autorizzazione paesaggistica se in area vincolata). L’esonero copre il contributo di costruzione, non altri eventuali costi (allacci, oneri elettrici).
Coordinamento con altre norme
L’art. 17 si coordina con: l’art. 16 TUE (contributo ordinario), l’art. 18 TUE (convenzione-tipo per edilizia convenzionata), l’art. 19 TUE (contributo per opere non residenziali), l’art. 6 TUE (manutenzioni straordinarie con aumento del carico urbanistico), il D.Lgs. 99/2004 (imprenditore agricolo professionale, sostituisce le previgenti norme della L. 153/1975), il D.Lgs. 28/2011 (rinnovabili), la L. 221/2015 (collegato ambientale), il D.L. 76/2020 (rigenerazione urbana). La giurisprudenza amministrativa è molto severa nel verificare i presupposti dell’esonero: la qualifica di IAP, la strumentalità dell’opera agricola, l’unifamiliarità dell’edificio, i requisiti per la prima abitazione.
Domande frequenti
Quando non si paga il contributo di costruzione?
L’art. 17 comma 3 del TUE prevede cinque casi tassativi di esonero totale: interventi nelle zone agricole per imprenditore agricolo a titolo principale, in funzione della conduzione del fondo (incluse le residenze rurali); interventi di ristrutturazione e ampliamento fino al 20% di edifici unifamiliari; impianti, attrezzature, opere pubbliche o di interesse generale degli enti competenti, e opere di urbanizzazione anche eseguite da privati; interventi di ricostruzione a seguito di pubbliche calamità; impianti per fonti rinnovabili e per il risparmio energetico. Per la prima abitazione, ai sensi del comma 2, si applica il regime dell’edilizia residenziale pubblica con requisiti soggettivi specifici.
Cos'è l’edilizia abitativa convenzionata?
È un regime di edilizia residenziale che consente al privato di ottenere una significativa riduzione del contributo di costruzione (esonero dalla quota sul costo di costruzione, ai sensi dell’art. 17 comma 1 del TUE) in cambio dell’impegno, formalizzato in convenzione comunale, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione calmierati secondo la convenzione-tipo prevista dall’art. 18 del TUE. La convenzione ha durata 20-30 anni e vincola sia il primo titolare sia gli aventi causa. È uno strumento di edilizia sociale che bilancia l’iniziativa privata con la calmierazione dei prezzi nelle zone a forte tensione abitativa.
Posso ampliare la mia villetta senza pagare il contributo?
Sì, fino al 20% di volumetria. L’art. 17 comma 3 lett. b) del TUE esonera dal contributo di costruzione gli interventi di ristrutturazione e ampliamento, in misura non superiore al 20%, degli edifici unifamiliari. È un’agevolazione molto utilizzata che incentiva il miglioramento della casa singola. Devono ricorrere due condizioni: l’edificio deve essere unifamiliare (singola unità abitativa, no plurifamiliare anche se di un solo proprietario) e l’ampliamento non deve superare il 20% della volumetria preesistente. Oltre questa soglia l’intervento diventa interamente oneroso, salvo le agevolazioni del comma 4-bis se applicabili (rigenerazione, efficientamento energetico, sicurezza sismica).
Esiste una riduzione per gli interventi di rigenerazione urbana?
Sì, una riduzione minima del 20% prevista dall’art. 17 comma 4-bis del TUE, introdotto dal D.L. 76/2020 (Decreto Semplificazioni). Si applica al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica, contenimento del consumo di suolo, ristrutturazione, recupero e riuso di immobili dismessi o in via di dismissione. Il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al 20% rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno facoltà di deliberare ulteriori riduzioni, fino alla completa esenzione. È un’incentivazione importante in linea con gli obiettivi PNRR e con la transizione ecologica.
Gli impianti fotovoltaici e gli efficientamenti energetici pagano il contributo?
No, l’art. 17 comma 3 lett. e) del TUE li esonera dal contributo di costruzione. La norma riguarda gli impianti, lavori, opere, modifiche e installazioni relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia. L’esonero opera nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico (aggiunta dalla L. 221/2015), artistico-storica e ambientale. Significa che l’impianto è esonerato dal contributo, ma resta soggetto al rispetto degli strumenti urbanistici e dei vincoli (per esempio richiede autorizzazione paesaggistica in area vincolata, salvo le semplificazioni introdotte dal D.Lgs. 28/2011 per i piccoli impianti). L’esonero non copre eventuali altri costi (allacci, oneri elettrici di rete).