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In sintesi

Chi possiede già altre nozioni sulla locazione e sulla plusvalenza da vendita immobiliare — argomenti trattati in dettaglio nella guida all’imposta di registro sull’affitto e in quella sulla plusvalenza da vendita di immobili nel 730 — trova qui il pezzo mancante: come si combinano le due discipline quando il contratto non è una semplice locazione, ma un rent to buy, cioè un contratto di godimento con diritto di acquisto futuro (art. 23, D.L. 133/2014).

Due canoni in uno: godimento e acconto prezzo

Il rent to buy (letteralmente «affitta per comprare») è un contratto atipico ma tipizzato dalla legge dal 2014: il proprietario concede subito il godimento dell’immobile al conduttore, che ha il diritto — non l’obbligo — di acquistarlo entro un termine stabilito. Il canone periodico viene contrattualmente diviso in due componenti: una quota per il semplice godimento dell’immobile, l’altra imputata come acconto sul futuro prezzo di vendita. Il contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari con atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2645-bis c.c.), a tutela del conduttore, e si risolve se questi non paga un numero minimo di canoni — che le parti fissano, ma che non può essere inferiore a un ventesimo del totale previsto.

Questa separazione contrattuale ha una conseguenza fiscale precisa per il proprietario che non agisce in regime di impresa (il caso tipico del privato che affitta con opzione di vendita un secondo immobile): la quota di godimento è reddito fondiario a tutti gli effetti, da dichiarare anno per anno con le stesse regole di una locazione ordinaria; la quota di acconto prezzo, invece, resta «in sospeso» fiscalmente, perché non è il corrispettivo di una prestazione già resa, ma un anticipo su un trasferimento di proprietà che potrebbe anche non avvenire mai.

Quando scatta la plusvalenza (e quando no)

Se il conduttore, entro il termine pattuito, decide di esercitare il diritto di acquisto, l’immobile passa di proprietà e a quel punto — solo a quel punto — le quote di canone accumulate come acconto prezzo diventano rilevanti ai fini delle imposte dirette. Si applicano le regole ordinarie della plusvalenza da cessione immobiliare (art. 67, co. 1, lett. b, TUIR): il corrispettivo è tassabile se il concedente aveva acquistato o costruito l’immobile da meno di 5 anni rispetto alla data del trasferimento finale (non rispetto alla data del contratto di rent to buy, che può essere anche di molti anni precedente). La plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo complessivo percepito — comprese tutte le quote di canone imputate ad acconto — e il costo di acquisto originario dell’immobile, con la possibilità per il concedente di optare per l’imposta sostitutiva del 26% applicata direttamente dal notaio in sede di rogito, in alternativa alla tassazione ordinaria in dichiarazione.

Se invece il trasferimento avviene oltre il quinquennio, oppure il conduttore non esercita mai l’opzione, la quota di acconto prezzo non genera alcun reddito imponibile per il concedente: né durante gli anni di godimento (perché non era ancora un corrispettivo definitivo), né al momento dell’eventuale trasferimento tardivo (perché fuori dal quinquennio). Per l’acquirente, dal canto suo, il termine di 5 anni per un’eventuale rivendita futura decorre dalla data in cui la proprietà gli è effettivamente trasferita, non da quando ha iniziato a godere dell’immobile.

Quota di canone Natura fiscale Quando è tassata
Godimento Reddito fondiario (assimilato alla locazione) Ogni anno, con la dichiarazione dei redditi ordinaria
Acconto prezzo Reddito diverso, plusvalenza art. 67 TUIR Solo se il conduttore compra, ed entro 5 anni dall’acquisto originario del concedente
Acconto prezzo, se non si compra o oltre i 5 anni Nessuna imposta diretta Mai, indipendentemente da quanto incassato
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Imposta di registro: la parte che cambia dal 2025

Sul piano delle imposte indirette, il trasferimento definitivo dell’immobile (quando avviene) sconta l’imposta di registro proporzionale ordinaria: 9% sul valore del bene, oppure 2% con un minimo di 1.000 euro se ricorrono i requisiti prima casa, più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (50 euro ciascuna). Ma la parte di canone versata come acconto prezzo, proprio perché anticipa il corrispettivo del trasferimento, sconta a sua volta un’imposta di registro «anticipata», sullo stesso schema dei contratti preliminari di compravendita.

Qui la riforma del 2025 ha cambiato le cose: fino al 31 dicembre 2024 l’acconto prezzo pagava il 3% di registro (0,50% se qualificato come caparra confirmatoria), somma che veniva poi scomputata dall’imposta dovuta sul contratto definitivo. Dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. 139/2024, attuativo della riforma fiscale) l’aliquota sui preliminari con dazione di somme è stata ridotta allo 0,5%, o alla minore imposta applicabile al contratto definitivo se più bassa — sempre scomputabile in sede di rogito. Il meccanismo evita che la stessa somma sia tassata due volte, ma richiede di conservare tutte le ricevute di registrazione degli acconti versati anno per anno, per portarle in detrazione al momento del definitivo.

Risoluzione, fallimento e restituzioni

Le parti devono fissare in contratto quale quota dei canoni versati vada restituita al conduttore se il diritto di acquisto non viene esercitato. Se il contratto si risolve per inadempimento del concedente, questi restituisce la quota di acconto prezzo maggiorata degli interessi legali (1,60% annuo nel 2026), con obbligo di emettere le note di rettifica se soggetto Iva. Se la risoluzione dipende da inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e trattiene i canoni già incassati a titolo di indennità, salvo un patto diverso nel contratto.

Il contratto trascritto resiste anche al fallimento: se è il concedente a fallire, il rent to buy prosegue regolarmente, con una tutela specifica che esclude la revocatoria fallimentare quando l’immobile è destinato ad abitazione principale dell’acquirente (o di parenti e affini entro il terzo grado) ed è stato concluso a giusto prezzo. Se invece fallisce il conduttore, decide il curatore fallimentare se subentrare nel contratto, assumendone tutti gli obblighi, oppure scioglierlo.

Esempio pratico

  • Tizio acquista un appartamento nel 2022 per 150.000 euro, senza destinarlo ad abitazione principale. Nel 2023 lo concede in rent to buy a Caio: canone mensile 800 euro, di cui 500 per il godimento (tassati ogni anno come reddito fondiario) e 300 imputati ad acconto prezzo. Nel 2026, dopo 3 anni di contratto, Caio esercita il diritto di acquisto per un prezzo complessivo di 210.000 euro (di cui 10.800 già versati come acconti). Poiché dal 2022 al 2026 sono passati meno di 5 anni, la plusvalenza (210.000 − 150.000 = 60.000 euro) è tassabile: Tizio opta per l’imposta sostitutiva del 26% in atto.

  • Sempronio, che possiede l’immobile dal 2015, stipula un rent to buy nel 2023 con Mevia, che esercita l’opzione nel 2027: sono passati 12 anni dall’acquisto di Sempronio, quindi nessuna plusvalenza è dovuta, nonostante gli anni di canoni-acconto incassati.

  • Se Caio, nell’esempio di Tizio, decidesse di non comprare e il contratto si risolvesse senza colpa di nessuno secondo i patti, Tizio dovrebbe restituirgli i 10.800 euro di acconti versati, maggiorati degli interessi legali maturati anno per anno.

Domande frequenti

Il canone del rent to buy paga le tasse come un affitto normale?

Solo per la parte destinata al godimento dell’immobile, che segue le regole ordinarie dei redditi fondiari. La parte imputata ad acconto prezzo non è reddito imponibile finché non si trasferisce davvero la proprietà.

Se il conduttore alla fine non compra, il proprietario deve pagare le tasse sugli acconti incassati?

No: quella quota non è mai stata considerata reddito imponibile, quindi non c’è nulla da tassare né da rettificare in dichiarazione, indipendentemente da quanti anni di canoni siano stati incassati.

Il rent to buy serve a far scadere prima il quinquennio della plusvalenza?

No: conta sempre la data in cui il concedente ha acquistato o costruito l’immobile, non la data del contratto di rent to buy né quella, successiva, in cui il conduttore esercita l’opzione di acquisto.

Quanto costa in imposta di registro un contratto di rent to buy?

La quota di acconto prezzo sconta lo 0,5% di registro dal 2025 (era il 3% fino al 2024), importo che viene poi scomputato dall’imposta di registro dovuta sull’atto definitivo di compravendita (9%, o 2% se prima casa).

Cosa succede se il proprietario che ha concesso il rent to buy fallisce?

Il contratto, se regolarmente trascritto, prosegue: la legge esclude la revocatoria fallimentare quando l’immobile è destinato ad abitazione principale dell’acquirente o di suoi stretti parenti ed è stato concluso a un prezzo di mercato.

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