La guida

In sintesi

Le cause di decadenza più comuni — vendere la prima casa entro 5 anni senza riacquistare entro 1 anno, non trasferire la residenza entro 18 mesi, la comproprietà con il coniuge — sono già trattate in dettaglio nella guida alle pronunce della Cassazione sulla prima casa e nell’approfondimento su vendita entro 5 anni e riacquisto entro 1 anno. Questo pezzo si concentra su un meccanismo diverso e meno conosciuto: cosa succede quando possiedi già una casa (magari ereditata o ricevuta in dono) mentre ne stai comprando una nuova con l’agevolazione, e sulle condizioni “di contorno” che possono far scattare — o evitare — la decadenza.

Le tre condizioni della Nota II-bis, in breve

Per ottenere l’aliquota agevolata (imposta di registro al 2% o IVA al 4%), l’acquirente deve dichiarare nell’atto notarile di: risiedere nel Comune dell’immobile o impegnarsi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi; non essere titolare, da solo o con il coniuge, di diritti reali su un’altra casa nello stesso Comune; non essere titolare, nemmeno per quote e neppure altrove in Italia, di un’altra casa acquistata in passato con le stesse agevolazioni prima casa. Sono tre condizioni distinte, e ciascuna ha le proprie eccezioni.

Il possesso di un’altra casa: quando non è un ostacolo

La condizione sul possesso di un’altra abitazione nello stesso Comune non è assoluta. Se quella casa è oggettivamente inidonea a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della famiglia — perché troppo piccola, priva dei requisiti tecnici per l’uso abitativo, o non classificata nelle categorie catastali A/1-A/9 e A/11 — l’agevolazione resta comunque disponibile. La Cassazione ha riconosciuto l’inidoneità anche per un alloggio di appena 22,69 metri quadri, ritenuto insufficiente per un nucleo familiare. L’inidoneità va però provata da chi la invoca, con documentazione oggettiva (planimetrie, categoria catastale, eventuale inagibilità certificata dal Comune).

Un’altra situazione frequente riguarda chi possiede già, nello stesso Comune, un immobile ricevuto per successione o donazione con le agevolazioni prima casa e vuole acquistarne uno nuovo a titolo oneroso. In questo caso può comunque ottenere lo sconto sul nuovo acquisto, impegnandosi ad alienare l’immobile preposseduto entro un termine preciso — ed è qui che entra in gioco la riforma del 2025.

Il doppio termine dopo la Legge di Bilancio 2025: 1 anno o 2 anni?

La legge distingue due situazioni che vengono spesso confuse tra loro:

Situazione Termine fino al 2024 Termine dal 2025
Possiedo già una casa (anche agevolata) e ne compro una nuova agevolata, impegnandomi a vendere la vecchia 1 anno dal nuovo acquisto 2 anni dal nuovo acquisto (comma 4-bis, L. 207/2024)
Vendo la prima casa entro 5 anni e devo riacquistarne un’altra per evitare la decadenza 1 anno dalla vendita Resta 1 anno dalla vendita (comma 4, non modificato)

La Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024) ha allungato solo il primo termine, quello del comma 4-bis della Nota II-bis: chi compra una nuova prima casa possedendone già una (agevolata o ricevuta per successione/donazione nello stesso Comune) ha ora 2 anni di tempo, anziché 1, per vendere quella vecchia senza perdere lo sconto sul nuovo acquisto. Il termine di 1 anno per il riacquisto dopo la vendita infraquinquennale (comma 4) — quello a cui è legato anche il credito d’imposta per il riacquisto — non è stato invece toccato dalla riforma: l’Amministrazione finanziaria ha escluso un’estensione simmetrica, perché le norme agevolative si interpretano in modo restrittivo. Il ravvedimento e il credito d’imposta restano quindi ancorati ai 12 mesi, mentre solo l’obbligo di alienazione dell’immobile preposseduto beneficia dei 2 anni.

Coniugi, sanzioni e la possibilità di “tirarsi indietro”

Nei coniugi in comunione legale dei beni, se solo uno dei due possiede i requisiti per l’agevolazione (ad esempio perché l’altro ha già comprato una casa agevolata prima del matrimonio), lo sconto si applica solo al 50% del valore dell’immobile: la parte di pertinenza del coniuge privo dei requisiti sconta le imposte ordinarie. La verifica dei requisiti va fatta per ciascun acquirente separatamente, anche quando l’atto è firmato da uno solo dei coniugi.

Quando la decadenza si verifica — per qualunque causa — il recupero fiscale prevede la differenza d’imposta tra aliquota ordinaria e agevolata, aumentata di una sovrattassa del 30%, più gli interessi di mora dalla data dell’atto. L’Ufficio ha un termine di accertamento di 3 anni, che decorre dalla registrazione dell’atto per le dichiarazioni false fin dall’origine, oppure dalla scadenza del termine (ad esempio i 18 mesi per la residenza) per gli impegni non rispettati successivamente.

C’è però una via per limitare il danno: se il contribuente si accorge, prima della scadenza del termine (18 mesi per la residenza, o il termine per il riacquisto/alienazione), di non poter rispettare l’impegno preso, può presentare un’istanza spontanea all’Ufficio, revocare la dichiarazione e chiedere la riliquidazione dell’imposta. In questo caso si paga solo la differenza d’imposta e gli interessi, senza la sanzione del 30%. Diverso è il caso di chi ha già ottenuto e goduto stabilmente dell’agevolazione: secondo la Cassazione, a quel punto non è più possibile rinunciarvi volontariamente, perché la scelta iniziale è irrevocabile.

Un’ultima situazione poco nota: chi vende, entro il quinquennio, non l’intera prima casa ma solo la nuda proprietà (riservandosi l’usufrutto), decade dall’agevolazione solo in modo parziale, in proporzione al valore del diritto ceduto, calcolato con i coefficienti tabellari dell’usufrutto. È l’opposto della cessione del solo usufrutto, che la Cassazione ha escluso dalla decadenza: qui, invece, qualcosa si perde comunque.

Esempio pratico

  • Tizio ha ereditato dal padre, nel 2020, un piccolo appartamento nello stesso Comune in cui vuole comprare casa nel 2026. A marzo 2026 acquista la nuova prima casa con le agevolazioni: ha tempo fino a marzo 2028 (2 anni) per vendere l’appartamento ereditato, senza perdere lo sconto sul nuovo acquisto.

  • Caia, invece, vende a gennaio 2026 la propria prima casa (posseduta da 3 anni) e vuole evitare la decadenza: deve riacquistare un’altra abitazione principale entro gennaio 2027, cioè entro 1 anno — non 2 — perché qui si applica il comma 4, non il comma 4-bis.

  • Sempronio possiede nello stesso Comune un monolocale di 24 metri quadri ereditato dalla nonna, oggettivamente inadeguato per la sua famiglia di quattro persone: può comunque comprare una nuova prima casa con l’agevolazione piena, senza vincoli di rivendita, perché quell’immobile non è “idoneo” ai fini della norma.

Domande frequenti

Ho comprato una nuova prima casa possedendone già una agevolata: quanto tempo ho per vendere quella vecchia?

Due anni dalla data del nuovo atto, se l’acquisto è avvenuto dal 1° gennaio 2025 in poi. Per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024 il termine restava di un anno.

Questo termine di 2 anni vale anche se prima vendo e poi ricompro?

No: se invece vendi la prima casa entro 5 anni dall’acquisto e vuoi evitare la decadenza riacquistandone un’altra, il termine resta di 1 anno dalla vendita. È un meccanismo diverso, non toccato dalla riforma 2025.

Posso rinunciare all’agevolazione prima casa dopo averla ottenuta?

Di regola no, secondo la Cassazione: una volta ottenuto e goduto il beneficio, la scelta è irrevocabile. È diverso il caso in cui, entro il termine ancora pendente (ad esempio i 18 mesi per la residenza), comunichi all’Ufficio di non poter rispettare l’impegno preso: in quel caso puoi chiedere la riliquidazione senza sanzione.

Cosa rischio se scade il termine senza che io abbia venduto l’immobile preposseduto?

La decadenza dall’agevolazione sul nuovo acquisto: recupero dell’imposta in misura ordinaria, sovrattassa del 30% e interessi di mora dalla data dell’atto.

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