Testo dell'articoloVigente

In sintesi

Chi possiede o riceve la titolarità di un immobile diviso tra usufrutto e nuda proprietà trova già altrove le risposte più cercate: chi dichiara l’immobile nel 730 (solo l’usufruttuario) e chi paga l’IMU (sempre l’usufruttuario), oltre a un confronto generale tra i due diritti. Restano fuori da quei pezzi due operazioni meno frequenti ma tutt’altro che rare nella pianificazione familiare: cosa succede fiscalmente quando l’usufrutto viene ceduto a titolo oneroso (non semplicemente dichiarato) e quando è la nuda proprietà a essere venduta.

Cedere l’usufrutto: reddito diverso, non plusvalenza

Quando l’usufruttuario di un immobile cede a titolo oneroso il proprio diritto — ad esempio per ottenere liquidità mantenendo la nuda proprietà a favore di un figlio, o quando un investitore acquista un usufrutto a tempo determinato — il corrispettivo incassato non segue le regole della plusvalenza da cessione immobiliare (quella con il limite dei 5 anni e le eccezioni per eredità e abitazione principale). Si tratta invece di un reddito diverso a sé stante, previsto dall’art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR insieme alla sublocazione di immobili.

La base imponibile, secondo l’art. 71, comma 2, del TUIR, è la differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione di quel reddito (ad esempio i costi notarili sostenuti per la costituzione dell’usufrutto stesso, se documentabili come inerenti). Non c’è quindi un confronto con il “prezzo di acquisto” del diritto come nella plusvalenza classica, e non esiste un termine di 5 anni oltre il quale l’operazione diventa esente: la cessione onerosa dell’usufrutto è imponibile a prescindere da quanto tempo l’usufrutto stesso sia stato posseduto.

Vendere la nuda proprietà: quando la plusvalenza si “spezza”

Il caso più semplice è quello di chi possiede solo la nuda proprietà fin dall’origine (ad esempio per acquisto diretto) e la rivende: qui si applicano le stesse regole generali della plusvalenza immobiliare, con il quinquennio calcolato dalla data di acquisto della nuda proprietà stessa.

Le cose si complicano quando nuda proprietà e usufrutto sono stati acquisiti in momenti diversi dalla stessa persona, che poi vende la piena proprietà consolidata. È il caso, ad esempio, di chi ha ricevuto la nuda proprietà in donazione anni fa e, più di recente, ha riacquistato a titolo oneroso anche l’usufrutto (magari dal donante che vuole liquidità). In questa situazione l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la vendita della piena proprietà non va trattata come cessione unitaria: nuda proprietà e usufrutto vanno valutati separatamente, con le rispettive date di acquisto e i rispettivi costi, per verificare se il quinquennio è decorso per l’uno, per l’altro, o per entrambi. Il risultato pratico è che la stessa vendita può generare una plusvalenza tassabile solo per una delle due quote, se l’altra ha già superato i 5 anni (o proviene da eredità, o l’immobile era abitazione principale).

Pubblicita

Il valore fiscale dell’usufrutto: la formula e i coefficienti

Ogni volta che serve attribuire un valore fiscale all’usufrutto (per l’imposta di registro, di successione o di donazione), si applica lo stesso meccanismo in due passaggi:

  1. si calcola la rendita annua, moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso legale d’interesse;
  2. si moltiplica la rendita annua per il coefficiente corrispondente all’età del beneficiario, indicato nel prospetto allegato al D.P.R. 131/1986: più giovane è l’usufruttuario, più alto è il coefficiente (e quindi il valore dell’usufrutto), perché statisticamente durerà più a lungo.

Il punto meno intuitivo riguarda il tasso da usare. Dal 2024 il prospetto dei coefficienti è stato aggiornato sulla base di un tasso di riferimento del 2,5% annuo. Quando, dal 1° gennaio 2025, il tasso legale ordinario è sceso al 2% (e dal 2026 è sceso ulteriormente all’1,60%), un decreto ad hoc (D.M. 27 dicembre 2024) ha stabilito che il prospetto dei coefficienti per il calcolo di usufrutto, uso e abitazione continua comunque a basarsi sul 2,5%: il valore fiscale dell’usufrutto, quindi, non si è ridotto insieme al tasso legale ordinario. È un dettaglio che sfugge facilmente a chi confonde il tasso legale “generale” con quello, distinto, usato per le tabelle di usufrutto e rendite.

Per fare un esempio verificabile con il prospetto ufficiale: un usufrutto a vita su un immobile del valore di 350.000 euro, a favore di un beneficiario tra i 57 e i 60 anni, si calcola così: rendita annua 350.000 × 2,5% = 8.750 euro; valore dell’usufrutto 8.750 × 24 (coefficiente per quella fascia d’età) = 210.000 euro, pari al 60% del valore della piena proprietà; la nuda proprietà vale di conseguenza 140.000 euro (il 40% residuo). Il prospetto completo, con tutte le fasce d’età e i coefficienti corrispondenti, è pubblicato in allegato al D.P.R. 131/1986.

Operazione Qualificazione fiscale Come si tassa
Cessione (costituzione) dell’usufrutto a titolo oneroso Reddito diverso art. 67, co. 1, lett. h) TUIR Corrispettivo meno spese specifiche (art. 71, co. 2), IRPEF ordinaria, sempre imponibile
Vendita della nuda proprietà Plusvalenza art. 67, lett. b) TUIR Tassata solo entro 5 anni dall’acquisto (salvo esenzioni), con costo e corrispettivo riferiti alla sola nuda proprietà
Vendita della piena proprietà dopo il consolidamento Plusvalenza art. 67, lett. b) TUIR Se usufrutto e nuda proprietà acquisiti in tempi diversi, valutazione separata delle due componenti

Esempio pratico

  • Tizio, usufruttuario di un immobile ricevuto per testamento, cede a titolo oneroso il proprio usufrutto a un fondo immobiliare per 80.000 euro, sostenendo 3.000 euro di spese notarili direttamente inerenti all’operazione. Il reddito diverso tassabile è 80.000 − 3.000 = 77.000 euro, indipendentemente da quando Tizio abbia acquisito l’usufrutto.

  • Caia riceve in donazione, nel 2015, la nuda proprietà di un appartamento dal padre, che si riserva l’usufrutto. Nel 2023 il padre, trasferendosi in una casa di riposo, cede a Caia anche l’usufrutto a titolo oneroso per 90.000 euro. Nel 2026 Caia vende la piena proprietà per 400.000 euro: per la quota di nuda proprietà (posseduta dal 2015, oltre 5 anni) non c’è plusvalenza; per la quota di usufrutto (acquisita nel 2023, meno di 5 anni) la plusvalenza si calcola sulla differenza tra il valore attribuito a quella quota alla vendita e i 90.000 euro pagati nel 2023.

  • Sempronio, 58 anni, riceve dalla madre la donazione della nuda proprietà di un immobile da 350.000 euro, con la madre che si riserva l’usufrutto vitalizio: applicando il coefficiente per l’età della madre, l’imposta di donazione si calcola sui 140.000 euro di nuda proprietà, non sull’intero valore dell’immobile.

Domande frequenti

Se vendo il mio usufrutto dopo 2 anni, pago comunque le tasse?

Sì: a differenza della plusvalenza da vendita di piena proprietà, la cessione onerosa dell’usufrutto è sempre imponibile come reddito diverso, senza il limite dei 5 anni.

Cosa succede fiscalmente quando l’usufrutto si estingue per morte dell’usufruttuario?

Il nudo proprietario diventa pieno proprietario per consolidamento, senza dover pagare un’ulteriore imposta di successione: il valore dell’usufrutto era già stato tassato al momento della sua costituzione (donazione o successione), quindi il consolidamento è gratuito ai fini fiscali.

Perché il valore dell’usufrutto non scende insieme al tasso legale?

Perché un decreto specifico ha “ancorato” il prospetto dei coefficienti a un tasso di riferimento del 2,5%, distinto dal tasso legale ordinario usato per altri scopi (mora, ravvedimento): la misura resta in vigore finché non intervengono nuovi decreti che la modifichino esplicitamente.

Se ho comprato la nuda proprietà e poi riacquisto l’usufrutto, i 5 anni ripartono da zero su tutto?

No: nuda proprietà e usufrutto restano due acquisti distinti, ciascuno con la propria data. Solo la quota corrispondente all’usufrutto riacquistato di recente sarà soggetta a un nuovo conteggio del quinquennio.

Pubblicita

Da leggere insieme

Contenuto redatto con l’assistenza di strumenti di intelligenza artificiale (L. 132/2025). La selezione delle fonti, la verifica sui testi ufficiali e la revisione finale sono a cura del responsabile editoriale. Metodo editoriale →
A cura di
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza · Divulgatore giuridico e fiscale
Fondatore e responsabile editoriale di Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica e fiscale gratuita su 101 testi e codici italiani. È un progetto individuale: la selezione delle fonti, la stesura dei commenti e la revisione sono curate direttamente dall’autore. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
Informazione giuridica di carattere generale. Il testo della norma riproduce la fonte ufficiale vigente; il commento che segue è redazionale e ha finalità divulgativa. Questo contenuto non sostituisce in alcun modo il parere di un professionista abilitato: per la valutazione del caso concreto è necessario rivolgersi a un avvocato o a un consulente iscritto all'albo.