Sanatoria edilizia e prima casa 2026: come incide sulle agevolazioni, esempio

In sintesi

• Il titolo edilizio conseguito in sanatoria vale ora come titolo ordinario ai fini fiscali.
• La norma richiama espressamente le leggi di condono 47/1985, 724/1994 e 269/2003.
• Chi ha acquistato un immobile con sanatoria edilizia può accedere alle agevolazioni prima casa.
• La modifica riguarda anche il silenzio-assenso sul permesso di costruire (art. 20 DPR 380/01).
• Il coordinamento con l’art. 46 DPR 380/01 tutela la validità degli atti di trasferimento.

Sanatoria edilizia e agevolazioni fiscali: la novità della legge di bilancio 2026

Fino al 31 dicembre 2025, la questione del titolo edilizio in sanatoria ai fini delle agevolazioni fiscali sulla prima casa aveva generato incertezze interpretative. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto una modifica chiarificatrice all’art. 5, comma 10, del d.l. 70/2011: dopo la parola ‘rilasciato’ sono inserite le parole ‘o conseguito’, e vengono espressamente menzionate le leggi di condono edilizio (l. 47/1985, l. 724/1994, d.l. 269/2003 conv. in l. 326/2003).

La portata pratica dell’intervento è significativa: il titolo edilizio ottenuto in sanatoria — vale a dire il permesso o la concessione rilasciati a seguito di una procedura di condono o di accertamento di conformità — viene equiparato, sul piano fiscale, al titolo edilizio ordinario. Ne consegue che l’immobile sanato non è più privo di un titolo valido ai fini delle agevolazioni, e il contribuente può accedere ai benefici collegati all’acquisto della prima casa senza incorrere nella preclusione legata all’assenza di titolo regolare.

La disposizione si inserisce in un quadro normativo articolato che comprende l’art. 20 del DPR 380/01 (silenzio-assenso sul permesso di costruire) e l’art. 46 dello stesso DPR (nullità degli atti di trasferimento di immobili privi di titolo). Il coordinamento introdotto dal comma 23 mira a rendere coerente il sistema, evitando che immobili formalmente regolarizzati rimangano penalizzati sul piano dei benefici fiscali per una lacuna testuale della norma previgente.

Caso 1: Tizio acquista un appartamento con condono edilizio degli anni '90

Scenario. Tizio acquista nel 2026 un appartamento realizzato senza titolo edilizio, regolarizzato con domanda di condono ai sensi della legge 724/1994. Il condono è stato perfezionato e il titolo in sanatoria è stato conseguito. Tizio vorrebbe usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e si interroga se il condono sia ostativo.

Come si legge in pratica. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 equipara espressamente il titolo in sanatoria conseguito ai sensi della legge 724/1994 al titolo edilizio ordinario ai fini delle agevolazioni fiscali. Tizio può quindi accedere alle agevolazioni prima casa senza che il pregresso condono costituisca un ostacolo, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti soggettivi (prima casa, residenza, assenza di altri immobili agevolati) e che il titolo in sanatoria sia stato effettivamente conseguito (non soltanto richiesto). La norma opera a partire dal 1° gennaio 2026 e chiarisce un profilo che in precedenza poteva dare adito a contestazioni in sede di controllo fiscale.

Caso 2: Caia vende un appartamento sanato e il compratore chiede le agevolazioni prima casa

Scenario. Caia vende nel 2026 un appartamento che aveva regolarizzato con il condono edilizio della legge 47/1985. Il compratore, Tizio, vuole usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il notaio si interroga se il titolo in sanatoria sia sufficiente ai fini del beneficio fiscale.

Come si legge in pratica. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 include esplicitamente la legge 47/1985 tra le normative di condono i cui titoli in sanatoria sono equiparati al titolo edilizio ordinario ai fini delle agevolazioni. Il compratore Tizio può pertanto dichiarare in atto di acquistare la prima casa e beneficiare delle agevolazioni, purché soddisfi i requisiti soggettivi. Il notaio, prendendo atto della nuova formulazione normativa in vigore dal 1° gennaio 2026, potrà ricevere le dichiarazioni di prima casa di Tizio senza che il condono del 1985 costituisca un motivo di preclusione o di nullità dell’atto ai sensi dell’art. 46 DPR 380/01.

Caso 3: Sempronio ha una domanda di condono in corso ma non ancora conclusa

Scenario. Sempronio vuole acquistare nel 2026 un appartamento per il quale è stata presentata una domanda di condono ai sensi del d.l. 269/2003 conv. in l. 326/2003, ma il procedimento non è ancora concluso: il titolo in sanatoria non è stato ancora conseguito. Sempronio si chiede se possa ugualmente usufruire delle agevolazioni prima casa.

Come si legge in pratica. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 equipara ai fini fiscali il titolo edilizio ‘rilasciato o conseguito’ in sanatoria, ma tale equiparazione presuppone che il titolo sia stato effettivamente conseguito. Una domanda di condono in corso, non ancora definita con il rilascio del provvedimento, non equivale a un titolo conseguito e non è sufficiente per fruire delle agevolazioni. Sempronio dovrà quindi attendere la conclusione positiva del procedimento di sanatoria prima di poter accedere ai benefici prima casa, oppure acquisire ulteriori valutazioni giuridiche sulla specifica situazione dell’immobile con il supporto di un professionista.

Quando conviene una verifica

Per verificare la regolarità del titolo edilizio e l’accesso alle agevolazioni prima casa, affidati a un notaio o a un professionista specializzato in diritto immobiliare. Trova un notaio o un avvocato immobiliare.

Norme e fonti collegate

• Comma 23 LB26: titolo edilizio in sanatoria valido anche per age (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) su Normattiva

Domande frequenti

Il condono edilizio vale come titolo regolare per le agevolazioni prima casa dal 2026?

Sì. Il comma 23 della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025), in vigore dal 1° gennaio 2026, equipara espressamente il titolo edilizio conseguito in sanatoria — ai sensi delle leggi di condono 47/1985, 724/1994 e del d.l. 269/2003 conv. in l. 326/2003 — al titolo edilizio ordinario ai fini delle agevolazioni fiscali, comprese quelle sulla prima casa.

Basta aver presentato la domanda di condono o occorre che sia conclusa?

Il testo del comma 23 richiede che il titolo sia stato ‘rilasciato o conseguito’: è necessario che il provvedimento di sanatoria sia stato emesso e che la pratica di condono si sia conclusa positivamente. Una domanda in corso di istruttoria, non ancora definita, non è sufficiente per fruire dell’equiparazione prevista dalla norma e delle agevolazioni fiscali connesse.

La norma si applica anche ai condoni degli anni '80 e '90?

Sì. Il comma 23 richiama esplicitamente la legge 28 febbraio 1985, n. 47 (primo condono edilizio) e la legge 23 dicembre 1994, n. 724 (secondo condono), oltre al d.l. 269/2003 conv. in l. 326/2003 (terzo condono). Gli immobili regolarizzati in base a queste normative, con titolo in sanatoria effettivamente conseguito, rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disposizione.

La sanatoria edilizia incide anche sulla validità dell'atto di compravendita?

Sì. L’art. 46 del DPR 380/01 prevede la nullità degli atti di trasferimento di immobili privi di titolo edilizio. Il comma 23 coordina la nuova formulazione con tale disposizione, garantendo che il titolo in sanatoria — una volta conseguito — valga a escludere il rischio di nullità dell’atto. Rimane essenziale che la sanatoria sia stata perfezionata prima della stipula del contratto.

Quali agevolazioni prima casa sono influenzate dalla nuova norma?

La modifica introdotta dal comma 23 della legge di bilancio 2026 riguarda in primo luogo l’accesso alle agevolazioni fiscali collegate al possesso di un titolo edilizio valido, tra cui le agevolazioni per l’acquisto della prima casa (imposta di registro ridotta, IVA agevolata, ecc.). La portata applicativa della norma va valutata caso per caso con l’ausilio di un notaio o di un consulente fiscale, tenendo conto della specifica tipologia di agevolazione richiesta.