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Comma 23 Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) — Lavoro Contratti
In vigore dal: In vigore dal 1° gennaio 2026.
Testo coordinato
. All’ , convertito, con modificazioni, dalla articolo 5, comma 10, del decretolegge 13 maggio 2011, n. 70 legge 12 , dopo la parola: «rilasciato» sono inserite le seguenti: «o conseguito» e dopo le parole: «inluglio 2011, n. 106 sanatoria» sono aggiunte le seguenti: «, anche ai sensi della , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 legge 23 , e del , convertito, con modificazioni, dalla dicembre 1994, n. 724 decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269 legge ».24 novembre 2003, n. 326
Norme modificate da questi commi
- Art. 20 DPR 380/01 Edilizia (comma 23): Silenzio-assenso sul permesso di costruire: il titolo così conseguito vale ai fini delle agevolazioni fiscali
- Art. 36 DPR 380/01 Edilizia (comma 23): Accertamento di conformità ordinario quale sanatoria edilizia richiamata dalla norma
- Art. 46 DPR 380/01 Edilizia (comma 23): Nullità degli atti di trasferimento di immobili privi di titolo: coordinamento con la nuova formulazione
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'intervento normativo: una piccola modifica con effetti sistemici
Il comma 23 della Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) opera un intervento chirurgico sull'art. 5, c. 10, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70 (cosiddetto Decreto Sviluppo, convertito con modificazioni dalla L. 12 luglio 2011, n. 106). La norma originaria condiziona alcune agevolazioni fiscali in materia di immobili al possesso di un titolo edilizio rilasciato dal Comune, anche in sanatoria. Il legislatore 2026 amplia in due direzioni: aggiunge il termine «conseguito» accanto a «rilasciato» e specifica che la sanatoria rilevante comprende le tre principali leggi di condono edilizio della storia repubblicana, cioè la L. 28 febbraio 1985, n. 47 (primo condono), la L. 23 dicembre 1994, n. 724 (secondo condono), e il D.L. 30 settembre 2003, n. 269 (terzo condono) convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2003, n. 326.
Il significato dell'estensione 'rilasciato o conseguito'
L'aggiunta del termine «conseguito» non è meramente terminologica. Il diritto amministrativo distingue infatti tra titolo abilitativo espresso (rilasciato dal Comune con atto formale) e titolo abilitativo formatosi per silenzio-assenso o per altri meccanismi di legittimazione automatica previsti dall'art. 20 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) e dalla L. 7 agosto 1990, n. 241 sul procedimento amministrativo. L'aggiunta del termine «conseguito» chiarisce che ai fini fiscali rileva anche il titolo formatosi senza un provvedimento espresso, eliminando una possibile incertezza interpretativa che in passato aveva creato contenzioso tra contribuenti e Agenzia delle entrate sulle agevolazioni cosiddette prima casa e su altre agevolazioni immobiliari.
Il rinvio espresso ai tre condoni edilizi
L'aggiunta del riferimento espresso alla L. 47/1985, alla L. 724/1994 e al D.L. 269/2003 risolve un'ulteriore ambiguità. La sanatoria edilizia è istituto generale disciplinato dall'art. 36 del D.P.R. 380/2001 (accertamento di conformità ordinario) ma le tre leggi citate hanno introdotto regimi speciali e straordinari di condono per opere realizzate entro determinate date. Il legislatore 2026 conferma che il titolo abilitativo conseguito in via di sanatoria condonale ha la stessa dignità e gli stessi effetti, ai fini delle agevolazioni fiscali immobiliari, del titolo rilasciato in via ordinaria. Si tratta di un riconoscimento importante per i milioni di immobili condonati negli ultimi quarant'anni, che potranno così accedere senza incertezze alle agevolazioni IMU prima casa, alle agevolazioni sull'imposta di registro e ad altri benefici fiscali immobiliari.
Coordinamento con il TUE e con la disciplina urbanistica
La norma va letta in coordinamento con il D.P.R. 380/2001, in particolare con gli artt. 31 (interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali), 36 (accertamento di conformità) e 46 (nullità degli atti giuridici relativi ad edifici abusivi). L'art. 46 TUE prevede infatti che gli atti di trasferimento di immobili siano nulli se non risulta indicato il titolo edilizio, e tale nullità può estendere i suoi effetti anche alla qualificazione fiscale dell'operazione. L'integrazione operata dal comma 23 in commento contribuisce dunque a stabilizzare il quadro: se il titolo edilizio è valido (rilasciato o conseguito, anche per condono), il contribuente può accedere alle agevolazioni fiscali e l'atto traslativo non è affetto da nullità.
Area di pertinenza: più vicina al diritto immobiliare che al lavoro
Il comma 23 è stato classificato come 'lavoro e contratti' nel batch di input, ma il suo contenuto sostanziale riguarda l'intersezione tra diritto edilizio (D.P.R. 380/2001), condono edilizio (L. 47/1985, L. 724/1994, D.L. 269/2003) e agevolazioni fiscali immobiliari (in particolare prima casa e regime IMU). L'area più appropriata è CASA_IMMOBILI con possibile sovrapposizione a CONTROLLI_SANZIONI e a IRPEF_TUIR per la parte di agevolazioni fiscali. Il legame con il diritto del lavoro è del tutto residuale (al più la generica connessione con la categoria reddituale dei redditi fondiari o con la disciplina dei rapporti tra impresa edile e committente, che però non sono oggetto di questo comma). Il professionista che intercetta questa modifica nella categoria 'lavoro-contratti-lb2026' va informato di trovarsi davanti a una norma di tipo immobiliare-fiscale.
Domande frequenti
Cosa cambia con l'aggiunta del termine 'conseguito' accanto a 'rilasciato' nel comma 23?
L'aggiunta del termine 'conseguito' estende espressamente l'agevolazione fiscale ai casi in cui il titolo edilizio non è rilasciato con un atto comunale espresso, ma si forma per silenzio-assenso o per altri meccanismi di legittimazione automatica previsti dall'art. 20 del D.P.R. 380/2001 e dalla L. 241/1990. Prima della modifica, sussisteva un'incertezza interpretativa che in alcuni casi aveva indotto l'Agenzia delle entrate a contestare le agevolazioni immobiliari quando il titolo edilizio era stato conseguito per silenzio anziché rilasciato con permesso di costruire formale. La modifica risolve in modo definitivo la questione equiparando le due modalità di formazione del titolo agli effetti fiscali. Resta ferma la verifica sostanziale che il titolo (conseguito o rilasciato) sia effettivamente esistente e produttivo di effetti.
A quali condoni edilizi rinvia ora espressamente la norma?
Il comma 23 inserisce nel testo dell'art. 5, c. 10, del D.L. 70/2011 il riferimento espresso ai tre principali condoni edilizi della storia repubblicana: la L. 28 febbraio 1985, n. 47 (primo condono Craxi-Nicolazzi); la L. 23 dicembre 1994, n. 724 (secondo condono Berlusconi); il D.L. 30 settembre 2003, n. 269 convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2003, n. 326 (terzo condono). La conseguenza pratica è che il titolo edilizio ottenuto attraverso uno di questi tre regimi straordinari di condono ha pieno valore ai fini delle agevolazioni fiscali immobiliari. Restano in piedi le condizioni sostanziali previste da ciascuna legge di condono (presentazione tempestiva dell'istanza, pagamento dell'oblazione, requisiti dimensionali e geografici dell'opera condonata).
Per quali agevolazioni fiscali vale la modifica del comma 23?
Il comma intervenuto (art. 5, c. 10, D.L. 70/2011) ha portata generale sulle agevolazioni fiscali in materia di immobili che richiedono come presupposto la regolarità edilizia. In via principale rileva per le agevolazioni prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA (art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 e n. 21 della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972), per l'IMU prima casa (art. 1, c. 740 e seguenti, L. 160/2019) e per altre agevolazioni connesse alla condizione di abitabilità e regolarità dell'immobile. La verifica concreta dell'estensione del beneficio resta in ogni caso da effettuare alla luce della disciplina specifica di ciascuna agevolazione e degli ulteriori requisiti soggettivi e oggettivi richiesti.
Cosa prevede l'art. 46 del Testo Unico Edilizia e come si coordina con questa modifica?
L'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sanziona con la nullità gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento o costituzione di diritti reali su edifici, se non risulta indicato il titolo edilizio o l'avvio del procedimento di sanatoria. La modifica del comma 23 in commento si pone in coordinamento con questa norma: chiarendo che il titolo conseguito anche per silenzio-assenso o per condono ha pieno valore agli effetti fiscali, indirettamente conferma che esso vale anche ai fini dell'art. 46 TUE per evitare la nullità degli atti traslativi. La giurisprudenza della Cassazione ha più volte affrontato il tema dell'estensione della nullità ex art. 46 TUE, distinguendo tra inesistenza del titolo (nullità) e mera irregolarità documentale (sanabile). Per i casi concreti si consiglia comunque l'ausilio di un tecnico abilitato.
Questo comma riguarda davvero il diritto del lavoro?
No, il comma 23 non riguarda il diritto del lavoro. Pur essendo stato classificato in batch nell'area 'lavoro-contratti-lb2026', il suo contenuto sostanziale incide sull'intersezione tra diritto edilizio (D.P.R. 380/2001, leggi di condono L. 47/1985, L. 724/1994, D.L. 269/2003) e agevolazioni fiscali immobiliari (imposta di registro, IVA, IMU). L'area di pertinenza più corretta è CASA_IMMOBILI con sovrapposizioni a IRPEF_TUIR e CONTROLLI_SANZIONI. La classificazione iniziale è verosimilmente dovuta alla collocazione formale del comma nel contenitore generale dell'art. 1 della legge di bilancio, ma il professionista che si occupa di lavoro dipendente non troverà qui materia utile. La modifica interessa invece notai, commercialisti che si occupano di compravendite, amministratori di immobili e tecnici progettisti.