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In sintesi
- Nel leasing immobiliare (locazione finanziaria) paga l’IMU l’utilizzatore (locatario), dalla data della stipula del contratto e per tutta la sua durata — non il proprietario formale (la società di leasing).
- La regola vale anche per gli immobili da costruire o in corso di costruzione: l’utilizzatore paga dalla stipula, sul valore dell’area edificabile fino all’ultimazione dei lavori.
- Alla risoluzione anticipata del contratto senza riconsegna dell’immobile, la giurisprudenza ha oscillato per anni tra due tesi: conta la riconsegna materiale, oppure la sola risoluzione contrattuale.
- L’orientamento si è ormai consolidato: dal 2019 in poi la Cassazione ripete che la soggettività passiva torna al concedente dalla data della risoluzione, a prescindere dalla riconsegna fisica del bene.
- Il noleggio (locazione operativa) segue regole diverse: il noleggiante resta sempre proprietario e soggetto passivo IMU, perché la norma sul trasferimento della soggettività passiva riguarda solo la locazione finanziaria vera e propria.
Chi paga durante il contratto: conta la stipula, non il possesso materiale
Con l’introduzione della soggettività passiva del locatario finanziario, la legge ha rovesciato la regola generale dell’IMU (che di norma guarda al possesso di fatto): per gli immobili concessi in leasing, chi paga l’imposta è l’utilizzatore, non la società di leasing proprietaria. La disciplina attuale (art. 9, D.Lgs. 23/2011) prevede espressamente che questa soggettività scatti dalla data della stipula del contratto e valga per tutta la sua durata, e si applica anche agli immobili da costruire o in corso di costruzione — quindi anche prima che il fabbricato esista fisicamente, sul valore dell’area su cui sorgerà.
È un cambio di paradigma rispetto alla vecchia disciplina ICI, dove il Ministero delle Finanze riteneva rilevante il momento della consegna materiale dell’immobile: con la riforma del 2009 e poi con l’IMU, la data che conta è quella contrattuale, non quella della disponibilità fisica del bene. Il legislatore ha così privilegiato la certezza del titolo giuridico rispetto alla verifica, spesso complessa, di chi detenga di fatto l’immobile in un dato momento.
Risoluzione anticipata senza riconsegna: la questione risolta
Il nodo più discusso riguarda cosa succede quando il contratto si risolve anticipatamente — tipicamente per morosità dell’utilizzatore — ma quest’ultimo non riconsegna l’immobile alla società di leasing. In quel lasso di tempo, chi è il soggetto passivo IMU?
Per alcuni anni la giurisprudenza è stata divisa. Una prima linea, rappresentata dalla sentenza della Cassazione n. 13793 del 22 maggio 2019, riteneva che l’utilizzatore restasse soggetto passivo fino alla materiale riconsegna dell’immobile, comprovata da apposito verbale: l’argomento era che il possesso ai fini IMU ha un contenuto più ampio di quello civilistico e che, mancando una disciplina specifica per il leasing risolto, si dovesse applicare per analogia la disciplina della vendita a rate risolta per inadempimento (art. 1526 c.c.), dove il diritto alla restituzione dei canoni sorge solo con la riconsegna del bene.
Questa tesi, però, è rimasta minoritaria e isolata. Già nello stesso anno la Cassazione, con la sentenza n. 29973 del 19 novembre 2019, ha preso la direzione opposta, affermando che la società di leasing torna soggetto passivo dalla data della risoluzione del contratto, indipendentemente dalla mancata riconsegna: ciò che rileva è l’esistenza del vincolo contrattuale che legittima il possesso qualificato dell’utilizzatore, non la sua disponibilità materiale del bene. Una volta risolto il contratto, quel vincolo cessa, e con esso la soggettività passiva del locatario — la ritardata riconsegna può al più generare una pretesa risarcitoria tra le parti del contratto, ma non sposta il soggetto passivo dell’imposta verso l’ente impositore.
Da allora l’orientamento si è consolidato attraverso decine di pronunce conformi (tra cui la sentenza n. 34243/2019 e, più di recente, la n. 6884 del 2023), fino alla Cassazione n. 5447/2025, che ribadisce lo stesso principio: il locatario finanziario smette di essere soggetto passivo non dalla riconsegna del bene, ma dal momento della cessazione del contratto — pagamento dell’ultimo canone alla scadenza naturale, oppure risoluzione anticipata per inadempimento. Con un temperamento equitativo importante: la Cassazione (sentenza n. 10617/2023) ha inoltre escluso l’applicazione di sanzioni alle società di leasing per l’IMU dovuta nel periodo tra la risoluzione e la mancata riconsegna, riconoscendo che si tratta di una situazione fuori dal loro controllo.
La differenza dal noleggio
Il leasing (locazione finanziaria) non va confuso con il noleggio, cioè la locazione operativa: nel noleggio non c’è opzione di riscatto finale, spesso il contratto include servizi accessori (manutenzione, assicurazione) e soprattutto non opera alcun trasferimento della soggettività passiva IMU. La norma che sposta l’obbligo sull’utilizzatore riguarda esclusivamente la locazione finanziaria in senso tecnico: nel noleggio resta sempre il proprietario dell’immobile — il noleggiante — a essere soggetto passivo IMU, secondo le regole generali di possesso.
| Fase | Soggetto passivo IMU |
|---|---|
| Contratto di leasing in corso (anche per il costruendo) | Utilizzatore, dalla data della stipula |
| Scadenza naturale del contratto (ultimo canone pagato) | Società di leasing, dalla cessazione del contratto |
| Risoluzione anticipata, immobile non riconsegnato | Società di leasing, dalla data della risoluzione (orientamento consolidato) |
| Contratto di noleggio / locazione operativa | Sempre il proprietario-noleggiante |
Esempio pratico
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Alfa Srl stipula un leasing immobiliare per un capannone ancora da costruire il 1° marzo. Da quella data paga l’IMU sul valore dell’area, anche se il capannone non esiste ancora fisicamente, e continuerà a pagarla — sul fabbricato, una volta ultimato — per tutta la durata del contratto.
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Beta Spa, utilizzatrice in leasing di un immobile, smette di pagare i canoni. La società di leasing risolve il contratto il 10 giugno, ma Beta continua a occupare l’immobile fino a settembre, quando finalmente lo riconsegna. Secondo l’orientamento consolidato, l’IMU da giugno a settembre è dovuta dalla società di leasing, non da Beta, perché conta la data della risoluzione e non quella della riconsegna.
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Tizio noleggia un capannone con un contratto di locazione operativa di due anni, senza opzione di acquisto: l’IMU resta sempre a carico del proprietario che glielo ha noleggiato, per l’intera durata del rapporto.
Domande frequenti
Se il leasing riguarda un terreno agricolo da edificare, chi paga l’IMU nel frattempo?
Paga sempre l’utilizzatore dalla stipula: se l’immobile è ancora da costruire, la base imponibile è il valore dell’area edificabile fino all’ultimazione dei lavori, poi si passa alla rendita del fabbricato.
La società di leasing può recuperare dall’utilizzatore moroso l’IMU pagata dopo la risoluzione?
È una questione di rapporti civilistici tra le parti, regolata dal contratto di leasing: la società di leasing, pur essendo soggetto passivo verso il Comune, può eventualmente rivalersi sull’utilizzatore moroso per i danni causati dalla mancata riconsegna, incluso l’importo dell’IMU versata.
Cosa succede se l’utilizzatore riscatta l’immobile a fine leasing?
Con il riscatto l’utilizzatore diventa proprietario a tutti gli effetti e continua a pagare l’IMU come possessore ordinario, senza soluzione di continuità rispetto al periodo di leasing.
Le sanzioni per omesso versamento IMU si applicano alla società di leasing dopo una risoluzione contestata?
Secondo la Cassazione (sentenza 10617/2023) no, quando l’accertamento riguarda il periodo tra la risoluzione e la mancata riconsegna: la società di leasing non ha modo di riprendere possesso dell’immobile prima della riconsegna effettiva, e questo esclude la sanzionabilità, pur restando dovuta l’imposta.