Far uscire un immobile dalla società nel 2026: l’imposta agevolata per i soci

In sintesi

• Imposta sostitutiva IRES/IRPEF e IRAP pari all’8% sulla plusvalenza da assegnazione o cessione ai soci.
• Aliquota elevata al 10,5% se la società risulta non operativa in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti.
• Le riserve in sospensione d’imposta annullate nell’operazione scontano un’imposta sostitutiva del 13%.
• Il valore normale del bene si determina ai sensi dell’art. 9 TUIR (valore di mercato o valore catastale su opzione).
• La sostitutiva sostituisce integralmente la plusvalenza che altrimenti sarebbe tassata ai sensi dell’art. 86 TUIR e l’IRAP relativa.

Perché il comma 36 LB 2026 interessa le società con immobili

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ripropone, con decorrenza 1° gennaio 2026, la misura agevolativa che consente alle società di trasferire immobili ai propri soci a un costo fiscale sensibilmente ridotto rispetto al regime ordinario. In assenza della norma, l’assegnazione configura realizzo di plusvalenza ai sensi dell’art. 86 TUIR, soggetta a IRES (o IRPEF nelle società di persone) e IRAP sull’intero differenziale tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto.

Il comma 36 introduce invece un’imposta sostitutiva dell’8% — o del 10,5% per le cosiddette società di comodo — calcolata sulla medesima differenza. La sostitutiva assorbe sia la componente reddituale sia quella IRAP, rendendo l’operazione fiscalmente pianificabile con piena certezza del costo. Un terzo livello di tassazione sostitutiva, pari al 13%, si applica separatamente alle riserve in sospensione d’imposta eventualmente annullate per effetto dell’assegnazione.

La finestra temporale prevista dalla norma rende urgente una valutazione preliminare: la convenienza dipende dall’entità della plusvalenza latente, dallo stato operativo della società e dalla presenza di riserve in sospensione. Un professionista abilitato può stimare il costo complessivo dell’operazione e confrontarlo con l’alternativa di una cessione a terzi o di una liquidazione ordinaria.

Caso Tizio: società operativa, plusvalenza ridotta

Scenario. Tizio è socio unico di una Srl che ha acquistato un capannone nel 2010 a un costo fiscalmente riconosciuto di 400.000 euro. Il valore normale attuale è 520.000 euro. La società è sempre stata operativa. Tizio vuole intestarsi l’immobile direttamente.

Come si legge in pratica. La differenza tra valore normale (520.000 euro) e costo fiscale (400.000 euro) è 120.000 euro. Applicando la sostitutiva dell’8%, l’imposta dovuta dalla società è 9.600 euro, a sostituzione sia dell’IRES sia dell’IRAP che sarebbero altrimenti dovute. Nessuna riserva in sospensione da annullare in questo scenario.

Caso Caia: società di comodo, aliquota maggiorata

Scenario. Caia detiene il 60% di una Srl immobiliare che negli ultimi due esercizi su tre è risultata non operativa ai sensi dell’art. 30 L. 724/1994. La società possiede un appartamento con costo fiscale 200.000 euro e valore normale 350.000 euro. Vuole assegnarlo a Caia.

Come si legge in pratica. Poiché la società è stata non operativa in almeno due dei tre periodi precedenti, si applica l’aliquota del 10,5%. La base imponibile è 150.000 euro (350.000 – 200.000). L’imposta sostitutiva è 15.750 euro. Se la società avesse anche riserve in sospensione per 30.000 euro annullate per effetto dell’assegnazione, si aggiungerebbero ulteriori 3.900 euro (13% su 30.000), per un totale di 19.650 euro.

Caso Sempronio: trasformazione societaria con beni immobili

Scenario. Sempronio è socio di una Snc che si trasforma in Srl. Al momento della trasformazione la società possiede un terreno con costo fiscale 80.000 euro e valore normale 130.000 euro. Non vi sono riserve in sospensione.

Come si legge in pratica. Il comma 36 si applica anche alla trasformazione: la base imponibile è la differenza tra il valore normale dei beni posseduti all’atto della trasformazione e il costo fiscalmente riconosciuto, pari a 50.000 euro. Applicando l’aliquota dell’8%, l’imposta sostitutiva è 4.000 euro. Anche in questo caso la sostitutiva assorbe integralmente IRPEF e IRAP che sarebbero altrimenti dovute sulla plusvalenza.

Quando conviene una verifica

La convenienza dell’assegnazione agevolata dipende da variabili specifiche (valore normale, costo fiscale, stato operativo, riserve). Un commercialista può calcolare il costo esatto e confrontarlo con le alternative disponibili. Valuta l'operazione con un esperto.

Norme e fonti collegate

• Comma 36 LB26: assegnazione beni soci, sostitutiva 8% (10,5% non (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) su Normattiva

Domande frequenti

Quale aliquota si applica se la società non è mai stata non operativa?

Se la società risulta operativa in tutti e tre i periodi d’imposta precedenti, si applica l’aliquota dell’8% sulla differenza tra il valore normale del bene assegnato e il costo fiscalmente riconosciuto. L’imposta sostitutiva copre sia IRES (o IRPEF nelle società di persone) sia IRAP, che non saranno quindi dovute separatamente sulla plusvalenza da assegnazione.

Come si determina il valore normale dell'immobile ai fini del comma 36?

Il valore normale si determina ai sensi dell’art. 9 TUIR, che fa riferimento al valore di mercato. Per gli immobili è tuttavia possibile optare per il valore catastale (rivalutato con i moltiplicatori ordinari), una scelta che può ridurre la base imponibile e quindi l’imposta sostitutiva. La scelta del criterio di valorizzazione deve essere effettuata in modo consapevole e documentata.

Le riserve in sospensione d'imposta rientrano nell'8% o hanno un'aliquota diversa?

Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione o della trasformazione sono soggette a un’imposta sostitutiva separata del 13%, distinta dall’8% (o 10,5%) applicata sulla plusvalenza. Si tratta quindi di due calcoli autonomi che vanno sommati per determinare il costo fiscale complessivo dell’operazione.

La cessione ai soci (non la mera assegnazione) beneficia della stessa agevolazione?

Sì, il comma 36 richiama espressamente anche la cessione ai soci, non solo l’assegnazione gratuita. In entrambi i casi si applica l’imposta sostitutiva dell’8% (o 10,5%) sulla differenza tra valore normale e costo fiscale. Le modalità operative e le implicazioni per il socio acquirente possono tuttavia differire: è opportuno verificare anche il trattamento delle imposte indirette (registro, ipocatastali) sull’atto.

Cosa succede se la società non ha liquidità per pagare la sostitutiva?

Il comma 36 non prevede una rateazione automatica (diversamente dal comma 44 sull’affrancamento). Il versamento deve avvenire nei termini ordinari. Se la società non ha sufficiente liquidità, occorre valutare se il socio può anticipare le somme a titolo di finanziamento soci, oppure se l’operazione vada rinviata o strutturata diversamente. Un professionista può analizzare le opzioni disponibili caso per caso.