Comma 783 Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) — Famiglia Figli
In vigore dal: In vigore dal 1° gennaio 2026.
⚠️ Norma in attesa di decreto attuativo. L’attuazione del Piano casa Italia richiede il DPCM previsto dall’art. 1, comma 402, della L. 207/2024, ora adottato anche di concerto con il MEF. Sono attesi inoltre i criteri di accesso e i bandi delle aziende casa regionali. Questa pagina sarà aggiornata quando il decreto verrà pubblicato.
Testo coordinato
. All’ , sono apportate le seguenti modificazioni:articolo 1 della legge 30 dicembre 2024, n. 207 a) al comma 402, dopo le parole: «su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti,» sono inserite le seguenti: «di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze,»; b) dopo il comma 402 è inserito il seguente: «402-bis. Ai fini di cui al comma 402, il Piano casa Italia individua, in particolare, interventi di recupero, riqualificazione e realizzazione nell’ambito di nuovi modelli di edilizia residenziale e sociale finalizzati a fornire una soluzione abitativa ai seguenti fabbisogni sociali: a) la realizzazione e il recupero di alloggi di edilizia sociale da destinare alla locazione, a canone agevolato, sulla base di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, stipulati ai sensi dell’articolo 23 , convertito, con modificazioni, dalla ,del decretolegge 12 settembre 2014, n. 133 legge 11 novembre 2014, n. 164 di unità immobiliari adibite ad abitazione principale per giovani, giovani coppie e genitori separati; b) la realizzazione e l’adeguamento di unità immobiliari di edilizia sociale in favore delle persone anziane, in coerenza con le finalità di cui al , da destinare alla locazione a canone agevolato didecreto legislativo 15 marzo 2024, n. 29 unità immobiliari associati anche a contratti di permuta immobiliare, anche nell’ottica di favorire la realizzazione di progetti di coabitazione, in coerenza con le finalità di cui all’ e articolo 1, commi 678 679, della legge 30 dicembre »;2021, n. 234 c) dopo il comma 403 è inserito il seguente: «403-bis. Le iniziative finanziate nell’ambito del Piano casa Italia di cui al comma 402 sono individuate favorendo la complementarietà e l’integrazione con gli interventi finanziati, nel rispetto dei criteri di ammissibilità e delle procedure applicabili, dai programmi nazionali e regionali della programmazione 2021-2027 dei fondi strutturali europei, anche nell’ambito dell’obiettivo specifico “promuovere l’accesso ad alloggi sostenibili e a prezzi accessibili” introdotto dal , che modifica i regolamento (UE) 2025/1914 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 18 settembre 2025 e per quanto riguarda misure specifiche per affrontare le sfideregolamenti (UE) 2021/1058 (UE) 2021/1056 strategiche nel contesto del riesame intermedio».
Norme modificate da questi commi
- Art. 337-ter Codice Civile (comma 783): I genitori separati sono individuati come destinatari del Piano per garantire l’esercizio del diritto di visita.
- Art. 16 TUIR (comma 783): Restano applicabili le detrazioni per affitto per i conduttori degli alloggi di edilizia sociale.
- Art. 16-bis TUIR (comma 783): Possibili interazioni con le detrazioni edilizie per gli interventi di recupero e riqualificazione finanziati.
- Art. 1 DPR 380/01 Edilizia (comma 783): Il Piano casa Italia si raccorda con la disciplina del Testo unico edilizia per recupero e nuova realizzazione di alloggi sociali.
In sintesi
Cosa fa il comma 783
Il comma 783 della Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) interviene sull'art. 1 della L. 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025), riscrivendo in parte il quadro normativo del «Piano casa Italia». Si compone di tre interventi tecnici: alla lettera a) aggiunge il MEF tra i Ministeri concertanti del decreto attuativo; alla lettera b) inserisce un nuovo comma 402-bis che esplicita i fabbisogni sociali a cui rispondere; alla lettera c) inserisce un nuovo comma 403-bis sulla complementarietà con i fondi UE. La modifica si colloca in un quadro più ampio di politica abitativa che, dopo decenni di sostanziale stallo, mira a rilanciare l'intervento pubblico sulla casa come risposta alla crisi di accessibilità dell'abitare nelle aree urbane medio-grandi.
Il contesto del Piano casa Italia
Il Piano casa Italia è stato istituito dall'art. 1, commi 400-403 della L. 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025), con una dotazione iniziale di 660 milioni di euro per il triennio 2025-2027. La governance era stata affidata al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, con un decreto attuativo da emanare di concerto con i Ministri della cultura, dell'ambiente, della famiglia, del lavoro. La concertazione era ampia ma mancava il MEF: un'omissione politicamente comprensibile (preservare l'autonomia del MIT) ma tecnicamente problematica, perché il MEF presidia i vincoli di copertura. La novella 2026 colma questa lacuna.
Il Piano casa Italia: il nuovo comma 402-bis
Il cuore della novella è il nuovo comma 402-bis dell'art. 1 della L. 207/2024, che individua due grandi categorie di intervento. La prima riguarda la realizzazione e il recupero di alloggi di edilizia sociale da destinare alla locazione a canone agevolato, sulla base dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (rent-to-buy) disciplinati dall'art. 23 del DL 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla L. 11 novembre 2014, n. 164. Beneficiari individuati: giovani, giovani coppie e genitori separati. Si tratta di tre categorie spesso escluse dal mercato della locazione tradizionale: i giovani per insufficiente storia creditizia, le giovani coppie per il doppio costo (mutuo e nascita figli), i genitori separati per la nota frizione tra obbligo di mantenimento e disponibilità di un alloggio adeguato per l'esercizio del diritto di visita o della collocazione dei figli (art. 337-ter c.c.).
Il rent-to-buy come strumento cardine
L'art. 23 del DL 133/2014 disciplina un contratto atipico ma tipizzato dalla legge: una locazione iniziale (di durata massima 10 anni) in cui parte del canone è imputata al prezzo futuro di acquisto, con diritto del conduttore a esercitare l'opzione di acquisto. La trascrivibilità del contratto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. tutela il conduttore da successive alienazioni a terzi. Il vantaggio rispetto al mutuo ipotecario tradizionale è doppio: l'acquirente non deve avere subito il merito creditizio per un mutuo, e accumula nel tempo una quota del prezzo, dimostrando capacità di onorare obbligazioni periodiche. Il limite del rent-to-buy è tipicamente il prezzo finale, che resta cristallizzato nei valori del momento della stipula. Nel Piano casa Italia, il rent-to-buy diventa uno strumento sistemico, non più episodico.
Edilizia per anziani e coabitazione
La seconda categoria del nuovo comma 402-bis riguarda l'adeguamento di unità immobiliari di edilizia sociale a favore delle persone anziane, in coerenza con il D.Lgs. 15 marzo 2024, n. 29 (riforma degli anziani non autosufficienti, attuativa della L. 23 marzo 2023, n. 33). Sono ammessi contratti di permuta immobiliare e, soprattutto, progetti di coabitazione (housing sociale, senior co-housing), in coerenza con l'art. 1, commi 678-679 della L. 30 dicembre 2021, n. 234. La permuta immobiliare assume rilevanza notevole: l'anziano cede l'alloggio «grande» (spesso non più adeguato alle esigenze) e riceve in cambio un appartamento di edilizia sociale di taglio adeguato, con eventuale conguaglio. Va valutata l'imposizione indiretta della permuta (registro 9% o IVA, a seconda dei soggetti coinvolti) ai sensi del DPR 26 aprile 1986, n. 131 e del DPR 26 ottobre 1972, n. 633. Il senior co-housing è un modello di abitare condiviso che combina alloggi privati di taglio ridotto con ampi spazi comuni (cucina, sala lettura, palestra dolce, ambulatorio), favorendo socialità e riducendo i costi di gestione.
Concertazione con il MEF (lettera a)
L'inserimento del MEF tra i Ministeri concertanti del DPCM attuativo del Piano casa Italia non è meramente formale: garantisce coerenza con i vincoli di finanza pubblica e con le coperture di bilancio, intercettando il fenomeno della «spesa attesa» senza copertura programmatica. La modifica rafforza il principio di unità del bilancio dello Stato già consacrato dalla L. 31 dicembre 2009, n. 196 (legge di contabilità). La concertazione MEF è particolarmente rilevante per gli interventi di rent-to-buy, che generano un differimento dei flussi di cassa di durata pluriennale, e per gli investimenti immobiliari che richiedono ammortamenti pluriennali nel bilancio dello Stato.
Il nuovo comma 403-bis: complementarietà con i fondi UE
Il comma 403-bis impone che le iniziative finanziate dal Piano casa Italia siano individuate favorendo la complementarietà e l'integrazione con i programmi nazionali e regionali della programmazione 2021-2027 dei fondi strutturali europei. Particolare rilievo assume il riferimento all'obiettivo specifico «promuovere l'accesso ad alloggi sostenibili e a prezzi accessibili» introdotto dal regolamento (UE) 2025/1914 (riesame intermedio dei regolamenti FSE+ 2021/1057 e FESR 2021/1058 sul piano del riesame intermedio della politica di coesione). Si configura così un canale strutturato di coordinamento Stato-UE sul tema casa, che integra le risorse nazionali con il cofinanziamento europeo a valere su FESR e FSE+. L'introduzione di un obiettivo specifico «casa accessibile» nei fondi strutturali UE è una novità storica, perché storicamente la politica abitativa è stata di stretta competenza nazionale; il riesame intermedio del 2025 ha riconosciuto la crisi dell'abitare come tema europeo a tutti gli effetti.
Coordinamento con la riforma anziani non autosufficienti
Il richiamo al D.Lgs. 15 marzo 2024, n. 29 collega il Piano casa Italia alla più ampia riforma per le persone anziane non autosufficienti. Il D.Lgs. 29/2024 ha introdotto la prestazione universale per gli anziani non autosufficienti con bisogno gravissimo (art. 34) e ha riordinato il sistema dei servizi domiciliari e residenziali. La componente abitativa è centrale: una casa adeguata (senza barriere, vicina ai servizi, in un contesto socializzante) consente di posticipare o evitare l'istituzionalizzazione. Il Piano casa Italia, attraverso interventi di adeguamento e progetti di coabitazione, diventa una leva strategica per la «deistituzionalizzazione» degli anziani fragili.
Profili fiscali
Sul fronte fiscale, l'edilizia sociale beneficia della disciplina agevolata di cui all'art. 1, comma 6, della L. 8 novembre 1991, n. 381 (cooperative sociali) e, per le locazioni a canone agevolato/concordato, della cedolare secca al 10% di cui all'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Per gli investimenti, il Codice del Terzo settore (D.Lgs. 3 luglio 2017, n. 117) consente la realizzazione di interventi attraverso fondazioni e imprese sociali con regime fiscale agevolato. Le persone fisiche beneficiarie di alloggi di edilizia sociale possono accedere alle detrazioni per affitto ex art. 16 del TUIR (DPR 917/1986), nei limiti e alle condizioni previste: 991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 euro, 495,80 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro. Per i giovani under 31 con contratto a canone concordato, la detrazione sale a 991,60 euro fino a 30.000 euro di reddito (art. 16, comma 1-ter, TUIR). I contratti di rent-to-buy seguono invece la disciplina dell'art. 23 DL 133/2014: registro al 2% sulla quota imputata a futuro prezzo e al 2% sui canoni di locazione, secondo il regime di favore introdotto dall'art. 9 del DPR 633/72 quando il cedente è impresa costruttrice.
Implicazioni di sistema
La revisione del Piano casa Italia conferma una tendenza: il legislatore individua nelle tre categorie giovani-coppie-genitori separati una fascia di domanda non intercettata dal mercato privato e non rispondibile con i tradizionali strumenti di edilizia residenziale pubblica (ERP), che sono concentrati sui redditi più bassi. Si delinea così un «terzo settore della casa» pubblico-privato (Fondazione Cariplo, Cassa Depositi e Prestiti tramite il Fondo Investimenti per l'Abitare, regioni, aziende casa) chiamato a costruire una pipeline di progetti finanziabili dal Piano. Resta da vedere se la dotazione, ancorché rafforzata, sarà sufficiente: la stima preliminare del MIT è che servano almeno 100.000 nuove unità di housing sociale entro il 2030 nelle sole 14 città metropolitane.
Profili operativi per i Comuni
I Comuni che intendano partecipare al Piano dovranno predisporre progetti coerenti con i fabbisogni sociali individuati dal nuovo comma 402-bis, possibilmente coordinati con i Piani di zona ex art. 19 della L. 8 novembre 2000, n. 328 e con i Piani urbanistici comunali. La possibilità di utilizzare strumenti di rigenerazione urbana, attraverso la riconversione di immobili pubblici dismessi (caserme, ex scuole, palazzi storici), apre prospettive interessanti dal punto di vista del recupero del costruito e della riduzione del consumo di suolo, in linea con l'obiettivo «zero net land take» al 2050 introdotto dalla strategia europea sul suolo (COM/2021/699).
Casi pratici
Vediamo come la norma impatta concretamente in due scenari rappresentativi del target.
Casi pratici applicati
Caso pratico 1 - Tizio, padre separato
Tizio, 38 anni, dipendente con RAL 28.000 euro lordi, è separato dalla moglie che ha ottenuto la collocazione prevalente dei due figli minori nella casa coniugale (art. 337-ter c.c.). Tizio paga 600 euro al mese di mantenimento per i figli e 350 euro di affitto per un monolocale, insufficiente a ospitare i figli nei fine settimana. Con il nuovo Piano casa Italia ex comma 402-bis della L. 207/2024 Tizio potrebbe accedere a un bilocale di edilizia sociale con canone agevolato (stima 280 euro/mese). Il risparmio (70 euro/mese, oltre alla maggior idoneità dell'alloggio per i figli) si traduce in maggiore disponibilità per il mantenimento. Sul piano fiscale, conserva la detrazione per affitto ex art. 16 TUIR.
Caso pratico 2 - Sempronio, anziano con casa «grande»
Sempronio, vedovo 75enne, è proprietario di una villetta di 180 mq in zona semicentrale, valore di mercato 300.000 euro, che non riesce più a manutenere e in cui ha difficoltà di mobilità per le scale. Aderisce a un programma di permuta nell'ambito del Piano casa Italia: cede la villetta a un'azienda casa regionale e riceve un bilocale ristrutturato senza barriere architettoniche del valore di 130.000 euro, oltre a un conguaglio in denaro di 160.000 euro che gli garantisce un'integrazione pensionistica. Il programma di coabitazione in cui è inserito (senior co-housing ex art. 1, commi 678-679 della L. 234/2021) gli offre servizi condivisi (sala comune, assistenza notturna). Sul piano fiscale, la permuta sconta imposta di registro al 2% (prima casa) sull'imponibile maggiore tra i due valori dichiarati, ai sensi dell'art. 43 del DPR 131/86.
Domande frequenti
Chi sono i destinatari del Piano casa Italia post-LB 2026?
Il nuovo art. 1, comma 402-bis, della L. 30 dicembre 2024, n. 207 (introdotto dal comma 783 LB 2026) individua due grandi categorie: da un lato giovani, giovani coppie e genitori separati, per i quali sono previsti alloggi di edilizia sociale a canone agevolato (anche con contratti rent-to-buy ex art. 23 DL 133/2014); dall'altro persone anziane, in coerenza con il D.Lgs. 15 marzo 2024, n. 29, con possibili contratti di permuta e progetti di coabitazione (senior co-housing) ai sensi dell'art. 1, commi 678-679 della L. 234/2021.
Che cos'è il rent-to-buy richiamato dalla norma?
Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, disciplinato dall'art. 23 del DL 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla L. 11 novembre 2014, n. 164, è uno schema misto che combina una locazione iniziale (con canone parzialmente imputato a futuro prezzo di acquisto) con il diritto del conduttore di acquistare l'immobile entro un termine. È particolarmente utile per chi non dispone subito di liquidità per il mutuo. Il comma 402-bis lo eleva a strumento cardine del Piano casa Italia per giovani, giovani coppie e genitori separati.
I genitori separati come accedono al Piano?
La novella riconosce esplicitamente i genitori separati tra i destinatari degli alloggi a canone agevolato. La giurisprudenza di legittimità ha più volte sottolineato il problema abitativo dei genitori non collocatari, tenuti al mantenimento ex art. 337-ter c.c. e spesso impossibilitati a sostenere un secondo canone di locazione adeguato per esercitare il diritto di visita. Il decreto attuativo definirà i requisiti di accesso (ISEE, attestazione della condizione di separazione, presenza di figli minori) e le procedure di selezione dei beneficiari.
Il Piano si finanzia anche con fondi UE?
Sì. Il nuovo comma 403-bis della L. 207/2024, introdotto dal comma 783 LB 2026, prevede che le iniziative siano individuate favorendo la complementarietà con i programmi nazionali e regionali della programmazione 2021-2027 dei fondi strutturali europei. Particolarmente rilevante è il richiamo al regolamento (UE) 2025/1914, che ha modificato i regolamenti FSE+ 2021/1057 e FESR 2021/1058 introducendo l'obiettivo specifico «promuovere l'accesso ad alloggi sostenibili e a prezzi accessibili». Si configura così un canale strutturato di cofinanziamento Stato-UE.
Quali agevolazioni fiscali per locatori e conduttori?
I locatori che concedono in affitto a canone concordato gli alloggi di edilizia sociale possono beneficiare della cedolare secca al 10% ex art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (in luogo del 21% ordinario). I conduttori possono accedere alle detrazioni per affitto disciplinate dall'art. 16 del TUIR (DPR 917/1986), con importi differenziati in base al reddito complessivo e alla tipologia di contratto. Le cooperative edilizie a proprietà indivisa godono inoltre del regime IVA agevolato per le cessioni e le locazioni di alloggi sociali (n. 127-quaterdecies tabella A allegata al DPR 633/72).