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In sintesi
- Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio per ogni immobile destinato a locazione breve o turistica e per le strutture ricettive: lo assegna il Ministero del Turismo tramite portale telematico, su istanza del locatore o del titolare della struttura.
- Senza CIN, la sanzione va da 800 a 8.000 euro; se il codice esiste ma non è esposto o indicato correttamente, la sanzione è da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità o struttura, raddoppiata in caso di reiterazione della violazione.
- Il CIN va esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato: l’obbligo di indicarlo negli annunci grava anche su intermediari e portali online.
- Dal 2024 gli intermediari (portali online compresi) che incassano o intervengono nel pagamento operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto (non più a titolo d’imposta) e devono trasmettere i dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo, CIN incluso.
- Chi gestisce la locazione in forma imprenditoriale deve inoltre presentare la SCIA (sanzione da 2.000 a 10.000 euro se omessa) e dotare l’unità di rilevatori di gas/monossido di carbonio ed estintori (sanzione da 600 a 6.000 euro per violazione).
Cos’è il CIN e chi deve richiederlo
Il Codice Identificativo Nazionale, introdotto dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023 (convertito dalla L. 191/2023), identifica in modo univoco ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o a finalità turistiche, e ogni struttura turistico-ricettiva alberghiera ed extra-alberghiera. Il codice viene assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata sul portale nazionale collegato alla banca dati delle strutture ricettive, su istanza telematica di chi propone o concede in locazione l’immobile (o del titolare della struttura). L’istanza va corredata da una dichiarazione sostitutiva (artt. 46 e 47, D.P.R. 445/2000) che attesta i dati catastali dell’unità e, per chi opera in forma imprenditoriale, anche il rispetto dei requisiti di sicurezza degli impianti.
L’obbligo grava, sul piano soggettivo, su chiunque proponga o conceda in locazione per finalità turistiche o in locazione breve un’unità abitativa (anche una sua porzione), sul titolare di una struttura ricettiva alberghiera o extra-alberghiera, e — per quanto riguarda l’indicazione del codice — anche su chi esercita attività di intermediazione immobiliare o gestisce portali telematici, con riferimento a tutte le unità e le strutture che pubblicizza.
Gli obblighi di esposizione e di pubblicazione
Una volta assegnato, il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’appartamento o la struttura, nel rispetto degli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici del luogo, e deve essere indicato in ogni annuncio pubblicato, su qualsiasi canale: portale online, cartellonistica, sito proprio dell’host. L’obbligo di riportare il CIN negli annunci non riguarda solo chi affitta direttamente, ma anche gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici attraverso cui l’immobile viene proposto: un annuncio pubblicato su un portale senza CIN espone sia il locatore sia, per la parte di propria competenza, l’intermediario.
Gli obblighi specifici di intermediari e portali
Oltre a dover riportare il CIN in ogni annuncio che pubblicano, gli intermediari e i gestori di portali (Airbnb, Booking e simili) hanno due adempimenti fiscali distinti dal CIN, ma collegati alla stessa disciplina delle locazioni brevi:
- quando incassano il canone o intervengono comunque nel pagamento, devono operare una ritenuta del 21%: fino al 2023 era una ritenuta a titolo d’imposta, mentre dal 1° gennaio 2024 è una ritenuta a titolo d’acconto, scomputabile dall’imposta dovuta dal locatore in dichiarazione;
- devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate, in via telematica, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata e importo del canone, indirizzo dell’immobile, anno di riferimento del contratto, dati catastali e codice CIN dell’unità locata.
Se l’intermediario opera la ritenuta, l’obbligo di trasmissione dei dati si considera assolto anche tramite la Certificazione Unica rilasciata al locatore. Per gli intermediari non residenti in Italia ma dotati di stabile organizzazione, gli obblighi si adempiono tramite quest’ultima; per gli intermediari UE privi di stabile organizzazione non è più obbligatoria la nomina di un rappresentante fiscale (che resta comunque una facoltà), mentre per gli intermediari extra-UE resta necessaria, salvo che dispongano di una stabile organizzazione in uno Stato membro.
Sicurezza degli impianti e SCIA per l’attività imprenditoriale
A prescindere dal CIN, ogni unità immobiliare destinata alla locazione turistica o breve deve essere dotata di dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, e di estintori portatili a norma, posizionati in modo accessibile e visibile (in particolare vicino agli accessi e alle aree di maggior pericolo), nella misura minima di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con almeno un estintore per piano. Le unità gestite in forma imprenditoriale devono inoltre rispettare gli ulteriori requisiti di sicurezza previsti dalla normativa statale e regionale.
Chi esercita l’attività di locazione turistica o breve in forma imprenditoriale — anche tramite intermediari — è tenuto a presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). La soglia oltre la quale l’attività si presume svolta in forma d’impresa (numero di appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta) è quella rilevante ai fini della cedolare secca sulle locazioni brevi, di cui questo sito ha già parlato in un approfondimento dedicato alle aliquote: la logica è la stessa, ma l’obbligo di SCIA e i requisiti di sicurezza restano distinti dalla questione delle aliquote fiscali.
Le sanzioni in dettaglio
| Violazione | Sanzione pecuniaria | Note |
|---|---|---|
| CIN non richiesto/mancante | Da 800 a 8.000 euro | Raddoppiata in caso di reiterazione |
| CIN non esposto o non indicato negli annunci | Da 500 a 5.000 euro | Per ciascuna struttura o unità immobiliare |
| Mancanza dei dispositivi di sicurezza (gas/CO, estintori) | Da 600 a 6.000 euro | Per ciascuna violazione |
| Mancata presentazione della SCIA | Da 2.000 a 10.000 euro | Per l’attività svolta in forma imprenditoriale |
Le sanzioni sopra indicate non si applicano quando lo stesso fatto è già sanzionato da una normativa regionale specifica: la disciplina statale del CIN convive infatti con le banche dati regionali preesistenti, e i codici regionali confluiscono comunque nella banca dati nazionale del Ministero del Turismo.
Esempio pratico
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Tizio pubblica sul portale un annuncio per il suo bilocale destinato alla locazione breve, ma non ha ancora richiesto il CIN: rischia una sanzione da 800 a 8.000 euro. Se lo richiede ma poi dimentica di indicarlo nell’annuncio, la sanzione — più contenuta — va da 500 a 5.000 euro.
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Caio, che affitta tre appartamenti tramite un portale online, riceve dal conduttore un canone di 1.200 euro: il portale trattiene il 21% (252 euro) a titolo d’acconto e versa il resto a Caio, comunicando poi all’Agenzia entro il 30 giugno dell’anno successivo i dati del contratto, inclusi indirizzo, dati catastali e CIN dell’immobile.
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Sempronia gestisce cinque appartamenti in forma organizzata, con personale che si occupa di check-in e pulizie: oltre agli obblighi ordinari deve presentare la SCIA e verificare che ogni unità abbia rilevatori di gas/CO ed estintori a norma, pena sanzioni fino a 10.000 euro per la sola omessa SCIA.
Domande frequenti
Il CIN si richiede una volta sola o per ogni contratto?
Si richiede una volta per l’unità immobiliare (o per la struttura), non per ogni singolo contratto di locazione: resta valido finché non cambiano le condizioni dichiarate nell’istanza.
Chi deve indicare il CIN nell’annuncio, il proprietario o il portale?
Entrambi. L’obbligo grava sia su chi concede in locazione l’immobile, sia sugli intermediari e sui gestori di portali telematici attraverso cui l’annuncio viene pubblicato.
La ritenuta del 21% degli intermediari è definitiva o si recupera?
Dal 2024 è una ritenuta a titolo d’acconto, non più a titolo d’imposta: il locatore la scomputa dall’imposta sostitutiva (cedolare) o dall’IRPEF dovuta in dichiarazione dei redditi.
Serve la SCIA anche per chi affitta un solo appartamento saltuariamente?
No: la SCIA riguarda chi esercita l’attività in forma imprenditoriale. Chi loca un numero limitato di unità, senza organizzazione imprenditoriale, resta nel regime ordinario delle locazioni brevi come privato.
Cosa succede se il Comune ha già una propria sanzione per il codice identificativo regionale?
Le sanzioni statali sul CIN non si applicano se lo stesso fatto è già sanzionato dalla normativa regionale: si evita così la doppia sanzione per la medesima violazione.