Affitti brevi 2026: cedolare 21% o 26% e quando scatta la partita IVA dal terzo immobile

Se affitti due appartamenti su Airbnb o Booking, dal 2026 paghi la cedolare secca al 21% sui redditi di UNA unità immobiliare (quella che indichi tu in dichiarazione) e al 26% sui redditi della seconda. Con due immobili resti quindi nel regime agevolato e non sei obbligato alla partita IVA. L'obbligo di partita IVA scatta dal TERZO immobile destinato alla locazione breve nello stesso anno: oltre due unità la legge presume che tu stia esercitando un'attività d'impresa.

La novità arriva dalla Legge di Bilancio 2026, che ha modificato l'art. 4 del DL 50/2017 sulle locazioni brevi. Sotto trovi come funzionano le due aliquote, perché il terzo immobile cambia tutto, cosa significa davvero aprire la partita IVA e gli errori più comuni che vediamo fare a chi gestisce 2-3 case.

Come funzionano il 21% e il 26% dal 2026

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: paghi un'aliquota fissa sui canoni e non sommi quel reddito agli altri (niente IRPEF e niente addizionali su quei redditi). Dal 2026 il regime delle locazioni brevi prevede due aliquote a seconda di quante unità immobiliari destini all'affitto breve:

• 21% sui redditi dei contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
• 26% sui redditi dei contratti di locazione breve relativi a un'ulteriore unità immobiliare oltre alla prima.

Il punto pratico più importante è questo: l'aliquota del 21% si applica a una sola unità, e sei tu a scegliere quale, indicandola in dichiarazione. Conviene quindi destinare il 21% all'immobile che ti rende di più, così da abbattere l'imposta sulla base imponibile più alta.

Il caso dei due appartamenti

Con esattamente due appartamenti sei nello scenario tipico di questa guida. La regola è lineare: una casa al 21%, l'altra al 26%. Non scatta nessun obbligo di partita IVA, perché la presunzione d'impresa parte solo oltre due unità. Resti quindi un privato che applica la cedolare secca, con tutti i vantaggi di semplicità del regime sostitutivo.

Attenzione a una cosa: la scelta di quale immobile far rientrare nel 21% non è automatica né legata a quale hai affittato per primo nel tempo. La individui in dichiarazione, anno per anno. Se nel 2026 rende di più la casa al mare e nel 2027 quella in città, puoi rivalutare la scelta.

Vale la pena fare due conti concreti. Su un canone annuo di 12.000 euro, il 21% sono 2.520 euro di imposta; il 26% sono 3.120 euro. La differenza è 600 euro l'anno solo per quella casa. Se hai due immobili con rendimenti molto diversi, assegnare il 21% a quello più ricco e il 26% a quello più piccolo è quasi sempre la scelta che minimizza l'imposta complessiva. È un calcolo da rifare ogni anno, perché la redditività delle due case può cambiare (stagioni, lavori, periodi di sfitto).

Ricorda anche che il regime delle locazioni brevi riguarda i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori di un'attività d'impresa. Se la durata o le modalità di gestione fanno uscire il contratto da questo perimetro, non si parla più di queste aliquote ma di regole diverse.

La soglia del terzo immobile e la partita IVA

Qui sta il cuore della riforma. Dal 2026, se destini alla locazione breve più di due unità immobiliari nello stesso periodo d'imposta, la legge presume che tu stia esercitando un'attività d'impresa. Conseguenza: dal terzo immobile devi aprire la partita IVA e l'attività assume natura imprenditoriale, uscendo dal perimetro della cedolare secca sulle locazioni brevi.

Due precisazioni che evitano errori grossolani:

• Si conta la singola unità catastale, non le stanze. Affittare tre camere dentro lo stesso appartamento è un immobile, non tre.
• Non contano né il numero di prenotazioni né il fatturato: conta solo quante unità immobiliari destini alla locazione breve nell'anno.

Cosa comporta davvero aprire la partita IVA

Passare al regime d'impresa non è solo un adempimento formale. Cambia l'intera fiscalità dell'attività:

• Reddito d'impresa al posto della cedolare secca: si applicano le regole ordinarie (oppure il regime forfetario, se ne hai i requisiti).
• Contributi INPS: scatta in generale l'iscrizione alla Gestione Commercianti, con contributi previdenziali che incidono sulla redditività reale.
• IVA: la pura locazione di immobili è un'operazione esente IVA ai sensi dell'art. 10 del DPR 633/72; ma se aggiungi servizi tipici della ricettività turistica l'inquadramento cambia e l'IVA può tornare applicabile. Va valutato caso per caso con il commercialista.

In altre parole: il terzo immobile non è un semplice +1, è il salto da rendita privata ad attività economica. Prima di prenderlo bisogna mettere a confronto cedolare su due case contro impresa su tre, contributi inclusi.

Un'ulteriore complicazione operativa: chi rientra nell'attività d'impresa deve gestire adempimenti che il privato in cedolare non ha. Tra questi, a seconda dei casi e della normativa regionale, possono rientrare la SCIA per l'avvio dell'attività ricettiva, l'iscrizione alla Camera di Commercio, gli obblighi contabili dell'impresa e una gestione fiscale più articolata (versamenti, eventuale IVA, dichiarazioni). Non è necessariamente uno svantaggio economico assoluto — il regime forfetario può risultare conveniente su volumi elevati — ma è un cambio di paradigma che va pianificato, non subito.

Forfetario o regime ordinario, una volta aperta la P.IVA

Chi apre la partita IVA per gli affitti brevi e resta sotto la soglia di ricavi prevista per il forfetario (85.000 euro) può valutare quel regime, che tassa con imposta sostitutiva solo una quota del fatturato determinata da un coefficiente di redditività legato al codice attività. In alternativa c'è il regime ordinario, con tassazione del reddito effettivo al netto dei costi. La scelta dipende da volumi, costi reali sostenuti e dalla presenza di altri redditi: è una valutazione da fare prima di aprire, non dopo, perché incide sulla convenienza dell'intera operazione del terzo immobile.

Cosa cambia rispetto al vecchio regime

La discontinuità rispetto al passato è netta e riguarda sia le aliquote sia la soglia d'impresa.

• Prima (fino al 2025): 21% sul primo immobile e 26% dal secondo al quarto. La presunzione d'impresa scattava solo destinando alla locazione breve più di quattro appartamenti, cioè dal quinto.
• Dal 2026: 21% su una unità (a scelta del contribuente), 26% sulla seconda, e la presunzione d'impresa con obbligo di partita IVA scatta già dal terzo immobile.

La soglia oltre cui si presume l'impresa è quindi scesa da quattro a due unità. Per chi gestisce un piccolo portafoglio di immobili è il cambiamento più pesante: tre case che fino al 2025 stavano comodamente nella cedolare, dal 2026 fanno scattare la partita IVA.

Cosa cambia se usi portali o intermediari

Se affitti tramite Airbnb, Booking o un'agenzia che incassa i canoni per te, l'intermediario opera una ritenuta del 21% sui corrispettivi. Questa ritenuta è un acconto (o, in caso di opzione cedolare, un'imposta) e va riconciliata in dichiarazione con l'aliquota effettivamente dovuta: se sulla seconda unità il dovuto è il 26%, in dichiarazione versi la differenza rispetto al 21% già trattenuto.

Il dato che ti viene certificato dal portale (Certificazione Unica) è il lordo dei corrispettivi: ricordati che il reddito da dichiarare segue le regole delle locazioni brevi, non quello che ti è arrivato sul conto al netto delle commissioni.

Errori da evitare

• Contare le stanze invece delle unità catastali. Tre camere in un appartamento restano un solo immobile: non ti fanno scattare la partita IVA.
• Pensare che il 21% spetti automaticamente alla “prima casa affittata”. Si sceglie in dichiarazione, ogni anno, e conviene assegnarlo all'immobile più redditizio.
• Prendere il terzo immobile senza fare i conti. La partita IVA porta contributi INPS e regole d'impresa: spesso conviene fermarsi a due, o valutare un'intestazione diversa con il commercialista.
• Dichiarare solo il netto incassato dai portali. Il reddito imponibile è il corrispettivo lordo, non l'accredito al netto delle commissioni.

Due casi pratici

Tizio: due appartamenti su Airbnb

Tizio affitta in locazione breve un bilocale al mare (che gli rende 12.000 euro l'anno) e un monolocale in città (8.000 euro l'anno). Dal 2026 individua in dichiarazione il bilocale come unità al 21%, perché ha il reddito più alto, e applica il 26% al monolocale. Restando a due immobili, non apre la partita IVA e continua con la cedolare. Se avesse scelto al contrario (21% sul monolocale), avrebbe pagato di più: la scelta dell'unità al 21% non è neutra.

Caio: il terzo immobile cambia tutto

Caio ha le stesse due case di Tizio e nel 2026 decide di mettere a reddito anche un appartamento ereditato. Con la terza unità destinata alla locazione breve scatta la presunzione d'impresa: deve aprire la partita IVA, l'attività diventa imprenditoriale ed esce dalla cedolare secca. Prima di farlo, Caio dovrebbe confrontare due scenari: tenere due case in cedolare contro gestire tre case in regime d'impresa (con eventuale forfetario e contributi INPS). A volte il terzo immobile, una volta inclusi i contributi, rende meno di quanto sembri.

Domande frequenti

Con due appartamenti devo aprire la partita IVA?

No. Con due unità immobiliari destinate alla locazione breve resti nel regime della cedolare secca (21% su una, 26% sull'altra). L'obbligo di partita IVA scatta solo oltre due immobili, cioè dal terzo.

Posso scegliere io quale casa tassare al 21%?

Sì. La legge prevede che l'unità immobiliare con aliquota 21% sia individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Conviene indicare l'immobile con il reddito più alto.

Le stanze contano come immobili separati?

No. Si conta la singola unità catastale. Affittare più camere all'interno dello stesso appartamento equivale a un solo immobile ai fini della soglia.

Se affitto solo tramite Airbnb, chi versa l'imposta?

Il portale o l'intermediario applica una ritenuta del 21% sui corrispettivi. In dichiarazione riconcili quanto trattenuto con l'aliquota effettivamente dovuta (ad esempio versando la differenza fino al 26% sulla seconda unità).

Cosa cambia rispetto al 2025 sulla soglia d'impresa?

Fino al 2025 la presunzione d'impresa scattava dal quinto appartamento (oltre quattro unità). Dal 2026 scatta dal terzo (oltre due unità): la soglia è stata ridotta in modo sensibile.