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Art. 840 c.c. Sottosuolo e spazio sovrastante al suolo
In vigore
La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali. Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'articolo 840 c.c. regola l'estensione verticale del diritto di proprietà fondiaria: il proprietario del suolo è anche proprietario del sottosuolo e dello spazio aereo sovrastante, salve le numerose eccezioni legislative che limitano questa proiezione verticale.
Ratio della norma
Il principio cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos del diritto romano sopravvive nell'art. 840, ma in forma profondamente attenuata. Il legislatore del 1942 ha subito inserito le eccezioni fondamentali (miniere, acque, antichità) consapevole che la proprietà verticalmente illimitata sarebbe incompatibile con l'interesse pubblico alla valorizzazione delle risorse del sottosuolo e con le esigenze dello spazio aereo. Oggi le eccezioni hanno ulteriormente eroso la pienezza verticale, al punto che il principio si presenta come regola residuale.
Il sottosuolo
Il proprietario può scavare liberamente il sottosuolo per qualunque scopo (fondazioni, cantine, garage interrati, pozzi) purché non arrechi danno al vicino (art. 840, co. 1). Il limite «non dannoso al vicino» rinvia ai principi sulle immissioni (art. 844 c.c.) e sulla responsabilità ex art. 2043 c.c. Sono però escluse dalla proprietà privata: le miniere (giacimenti di minerali: beni del patrimonio indisponibile dello Stato ex art. 826 c.c. e R.D. 1443/1927); le cave e torbiere (che invece appartengono al proprietario del suolo, salvo le concessioni regionali ex l. 782/1978 e d.lgs. 104/2022); le acque sotterranee (demanio idrico, d.lgs. 152/2006 art. 144); le antichità (beni dello Stato ex art. 91 d.lgs. 42/2004).
Lo spazio aereo
Il proprietario ha diritto a edificare verso l'alto nei limiti degli strumenti urbanistici (indici di edificabilità, altezze massime, distanze). Lo spazio aereo al di sopra di una certa quota è sottratto alla proprietà privata dal codice della navigazione (artt. 948 ss. c.nav.), che riserva allo Stato la sovranità sull'intero spazio aereo nazionale. Questo significa che il proprietario non può impedire il sorvolo di aeromobili a quota adeguata. Problematiche emergenti riguardano i droni: il regolamento ENAC del 2020 (e il reg. UE 2019/947) disciplina le operazioni UAV, ma la questione dei diritti del proprietario del suolo sul sorvolo a bassa quota rimane dibattuta.
Connessioni con altre norme
L'art. 840 va letto con l'art. 832 c.c., l'art. 826 c.c. (patrimonio indisponibile dello Stato), l'art. 952 c.c. (diritto di superficie), il R.D. 1443/1927 (miniere), il d.lgs. 152/2006 (acque) e il d.lgs. 42/2004 (beni culturali).
Domande frequenti
Il proprietario di un terreno possiede anche i minerali nel sottosuolo?
No. Le miniere (giacimenti di idrocarburi, minerali metallici, ecc.) appartengono al patrimonio indisponibile dello Stato (art. 826 c.c. e R.D. 1443/1927). Il proprietario del suolo non può estrarre i minerali senza concessione mineraria statale. Al contrario, le cave e le torbiere (materiali da costruzione, inerti) appartengono al proprietario del suolo, ma sono soggette a concessione regionale ex l. 782/1978.
Un proprietario può impedire il sorvolo della propria proprietà?
No oltre una certa quota. Il codice della navigazione riserva allo Stato la sovranità sullo spazio aereo, e i voli a quota adeguata (aviazione civile e militare) non possono essere impediti. A bassa quota (droni, elicotteri) la questione è più dibattuta: il proprietario ha interesse legittimo a che il suo spazio aereo prossimo non venga invaso in modo molesto o lesivo.
Il proprietario può costruire un parcheggio interrato nel sottosuolo del suo terreno?
Sì, nei limiti degli strumenti urbanistici (piani regolatori, regolamenti edilizi) e a condizione di non arrecare danno al vicino (per es. franamenti, cedimenti strutturali alle fondazioni altrui). Deve però rispettare le norme sulle acque sotterranee (demanio idrico) e non compromettere le eventuali reti di sottoservizi pubblici (gas, fognatura, elettricità).
Le acque di falda nel sottosuolo appartengono al proprietario del suolo?
No. Le acque sotterranee (falde acquifere) sono demanio idrico dello Stato ex art. 144 d.lgs. 152/2006. Il proprietario del suolo può estrarre acqua dal suo pozzo per usi domestici e agricoli in forza di una concessione o autorizzazione regionale, ma non è proprietario dell'acqua di falda.