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Art. 952 c.c. Costituzione del diritto di superficie
In vigore
Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
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In sintesi
La deroga al principio dell'accessione e la struttura del diritto di superficie
L'art. 952 c.c. apre il Capo II del Titolo III del Libro III, dedicato alla superficie, e costituisce la principale deroga codicistica al principio generale dell'accessione sancito dall'art. 934 c.c., secondo cui tutto cio' che si costruisce, pianta o incorpora al suolo appartiene al proprietario del fondo (superficies solo cedit). La norma consente al proprietario di scindere giuridicamente la sorte del suolo da quella della costruzione, creando un assetto proprietario verticalmente articolato che risponde a fondamentali esigenze economiche e urbanistiche moderne, in particolare nel settore dell'edilizia residenziale pubblica e delle concessioni amministrative.
La disposizione individua due distinte figure giuridiche, spesso ricondotte unitariamente al nomen di superficie ma strutturalmente diverse. La prima e' la concessione ad aedificandi (comma 1): un diritto reale di costruire e mantenere una costruzione su suolo altrui, che si traduce, una volta realizzato l'edificio, nella proprieta' superficiaria del costruttore. La seconda e' l'alienazione separata della costruzione gia' esistente (comma 2): un trasferimento immediato della proprieta' dell'edificio, scisso dal suolo che resta del concedente. Tizio, proprietario di un terreno edificabile in Lombardia, puo' concedere a Caio il diritto di edificare un fabbricato a uso commerciale per trent'anni: alla scadenza, salvo diversa pattuizione, opera la consolidazione ex art. 953 c.c.
Natura giuridica, oggetto e forma della costituzione
La superficie e' pacificamente qualificata come diritto reale di godimento su cosa altrui, tipico e a numero chiuso, opponibile erga omnes e suscettibile di trasferimento, ipoteca (art. 2810 n. 3 c.c.) e successione. La proprieta' superficiaria, invece, una volta venuta in essere mediante l'edificazione, costituisce una vera e propria proprieta', sia pure limitata nel suo oggetto alla sola costruzione e tendenzialmente temporanea quando il diritto e' a tempo determinato. La Cassazione ha piu' volte chiarito che, finche' la costruzione non e' realizzata, il superficiario e' titolare di un mero ius aedificandi, mentre dopo l'edificazione diviene proprietario dell'opera.
L'oggetto del diritto e' la costruzione, intesa come qualunque opera edilizia stabilmente incorporata al suolo. Resta esclusa, per espressa previsione dell'art. 956 c.c., la possibilita' di costituire proprieta' separata di piantagioni. La forma richiesta e' scritta a pena di nullita' ex art. 1350 n. 2 c.c., trattandosi di atto costitutivo di diritto reale immobiliare; la trascrizione nei registri immobiliari ex art. 2643 n. 2 c.c. e' necessaria per l'opponibilita' ai terzi. Mevia che acquista da Sempronio il diritto di superficie su un'area in Veneto deve stipulare atto pubblico o scrittura privata autenticata e procedere alla trascrizione, pena l'inopponibilita' a successivi acquirenti del suolo.
Modalita' di costituzione e profili pratico-applicativi
Il diritto di superficie puo' nascere per contratto (vendita, donazione, conferimento in societa'), per testamento, per usucapione ventennale ex art. 1158 c.c. e, in casi tassativi, per provvedimento amministrativo (concessione edilizia in diritto di superficie ex art. 35 L. 865/1971 e art. 9 L. 10/1977 per l'edilizia economica e popolare). Quest'ultima modalita' ha assunto enorme rilevanza pratica nelle aree PEEP (Piani di Edilizia Economica e Popolare), dove i Comuni hanno concesso ad enti e cooperative il diritto di superficie su aree pubbliche per la realizzazione di alloggi a costo calmierato.
Il corrispettivo, ove pattuito, prende il nome di canone superficiario e puo' essere unico o periodico; la sua natura giuridica e' di obbligazione personale, salvo che le parti lo configurino come onere reale. Caio, cooperativa edilizia che ottiene da un Comune piemontese un diritto di superficie novantanovennale su un'area PEEP per costruire alloggi, paga un canone annuo che potra' essere oggetto di revisione secondo i parametri di legge. La cedibilita' del diritto e' principio generale, salvo patto contrario o limiti convenzionali compatibili con la disciplina dei diritti reali.
Rapporti con altri diritti reali e disciplina applicabile
La superficie si distingue nettamente dall'enfiteusi (artt. 957 ss. c.c.), che ha ad oggetto il godimento del fondo con obbligo di miglioramento e canone, e dall'usufrutto (artt. 978 ss. c.c.), che pure attribuisce un diritto di godimento ma non di edificazione autonoma. La differenza piu' marcata e' che la superficie consente la creazione di un nuovo bene (la costruzione) di cui il superficiario diviene proprietario, mentre usufrutto ed enfiteusi presuppongono un bene gia' esistente.
Per quanto non espressamente disciplinato negli artt. 952-956 c.c., si applicano in via analogica le norme sulla proprieta' (artt. 832 ss. c.c.) alla proprieta' superficiaria, e quelle sulle servitu' di vicinato (artt. 873 ss. c.c., distanze legali) ai rapporti tra superficiario e proprietario del suolo o fondi limitrofi. Sempronio, superficiario di un edificio in centro storico, dovra' rispettare le distanze dal confine con il fondo di Mevia esattamente come se fosse proprietario pleno iure. In materia urbanistica, infine, il superficiario e' soggetto passivo dell'IMU sulla costruzione (art. 9 D.Lgs. 23/2011) e degli oneri concessori connessi all'edificazione.
Domande frequenti