Articolo 952 Codice Civile: Costituzione del diritto di superficie

La deroga al principio dell'accessione e la struttura del diritto di superficie

L'art. 952 c.c. apre il Capo II del Titolo III del Libro III, dedicato alla superficie, e costituisce la principale deroga codicistica al principio generale dell'accessione sancito dall'art. 934 c.c., secondo cui tutto ciò che si costruisce, pianta o incorpora al suolo appartiene al proprietario del fondo (superficies solo cedit). La norma consente al proprietario di scindere giuridicamente la sorte del suolo da quella della costruzione, creando un assetto proprietario verticalmente articolato che risponde a fondamentali esigenze economiche e urbanistiche moderne, in particolare nel settore dell'edilizia residenziale pubblica e delle concessioni amministrative.

La disposizione individua due distinte figure giuridiche, spesso ricondotte unitariamente al nomen di superficie ma strutturalmente diverse. La prima e' la concessione ad aedificandi (comma 1): un diritto reale di costruire e mantenere una costruzione su suolo altrui, che si traduce, una volta realizzato l'edificio, nella proprietà superficiaria del costruttore. La seconda e' l'alienazione separata della costruzione già esistente (comma 2): un trasferimento immediato della proprietà dell'edificio, scisso dal suolo che resta del concedente. Tizio, proprietario di un terreno edificabile in Lombardia, può concedere a Caio il diritto di edificare un fabbricato a uso commerciale per trent'anni: alla scadenza, salvo diversa pattuizione, opera la consolidazione ex art. 953 c.c.

Natura giuridica, oggetto e forma della costituzione

La superficie e' pacificamente qualificata come diritto reale di godimento su cosa altrui, tipico e a numero chiuso, opponibile erga omnes e suscettibile di trasferimento, ipoteca (art. 2810 n. 3 c.c.) e successione. La proprietà superficiaria, invece, una volta venuta in essere mediante l'edificazione, costituisce una vera e propria proprietà, sia pure limitata nel suo oggetto alla sola costruzione e tendenzialmente temporanea quando il diritto e' a tempo determinato. La Cassazione ha più volte chiarito che, finché la costruzione non e' realizzata, il superficiario e' titolare di un mero ius aedificandi, mentre dopo l'edificazione diviene proprietario dell'opera.

L'oggetto del diritto e' la costruzione, intesa come qualunque opera edilizia stabilmente incorporata al suolo. Resta esclusa, per espressa previsione dell'art. 956 c.c., la possibilità di costituire proprietà separata di piantagioni. La forma richiesta e' scritta a pena di nullita' ex art. 1350 n. 2 c.c., trattandosi di atto costitutivo di diritto reale immobiliare; la trascrizione nei registri immobiliari ex art. 2643 n. 2 c.c. e' necessaria per l'opponibilita' ai terzi. Mevia che acquista da Sempronio il diritto di superficie su un'area in Veneto deve stipulare atto pubblico o scrittura privata autenticata e procedere alla trascrizione, pena l'inopponibilita' a successivi acquirenti del suolo.

Modalità di costituzione e profili pratico-applicativi

Il diritto di superficie può nascere per contratto (vendita, donazione, conferimento in società), per testamento, per usucapione ventennale ex art. 1158 c.c. e, in casi tassativi, per provvedimento amministrativo (concessione edilizia in diritto di superficie ex art. 35 L. 865/1971 e art. 9 L. 10/1977 per l'edilizia economica e popolare). Quest'ultima modalità ha assunto enorme rilevanza pratica nelle aree PEEP (Piani di Edilizia Economica e Popolare), dove i Comuni hanno concesso ad enti e cooperative il diritto di superficie su aree pubbliche per la realizzazione di alloggi a costo calmierato.

Il corrispettivo, ove pattuito, prende il nome di canone superficiario e può essere unico o periodico; la sua natura giuridica e' di obbligazione personale, salvo che le parti lo configurino come onere reale. Caio, cooperativa edilizia che ottiene da un Comune piemontese un diritto di superficie novantanovennale su un'area PEEP per costruire alloggi, paga un canone annuo che potra' essere oggetto di revisione secondo i parametri di legge. La cedibilita' del diritto e' principio generale, salvo patto contrario o limiti convenzionali compatibili con la disciplina dei diritti reali.

Rapporti con altri diritti reali e disciplina applicabile

La superficie si distingue nettamente dall'enfiteusi (artt. 957 ss. c.c.), che ha ad oggetto il godimento del fondo con obbligo di miglioramento e canone, e dall'usufrutto (artt. 978 ss. c.c.), che pure attribuisce un diritto di godimento ma non di edificazione autonoma. La differenza più marcata e' che la superficie consente la creazione di un nuovo bene (la costruzione) di cui il superficiario diviene proprietario, mentre usufrutto ed enfiteusi presuppongono un bene già esistente.

Per quanto non espressamente disciplinato negli artt. 952-956 c.c., si applicano in via analogica le norme sulla proprietà (artt. 832 ss. c.c.) alla proprietà superficiaria, e quelle sulle servitu' di vicinato (artt. 873 ss. c.c., distanze legali) ai rapporti tra superficiario e proprietario del suolo o fondi limitrofi. Sempronio, superficiario di un edificio in centro storico, dovrà rispettare le distanze dal confine con il fondo di Mevia esattamente come se fosse proprietario pleno iure. In materia urbanistica, infine, il superficiario e' soggetto passivo dell'IMU sulla costruzione (art. 9 D.Lgs. 23/2011) e degli oneri concessori connessi all'edificazione.