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Art. 953 c.c. Costituzione a tempo determinato
In vigore
Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
La temporaneita' del diritto e il meccanismo della consolidazione
L'art. 953 c.c. regola uno dei profili centrali della disciplina della superficie: la possibilita' di costituire il diritto a tempo determinato. La norma stabilisce che, alla scadenza del termine pattuito, il diritto di superficie si estingue automaticamente e il proprietario del suolo diviene, per effetto del riespandersi del principio di accessione, anche proprietario della costruzione realizzata. Si parla in dottrina di consolidazione, fenomeno che riunifica nell'unica titolarita' del dominus soli cio' che era stato verticalmente scisso al momento della costituzione del diritto.
La scelta del legislatore di prevedere espressamente la durata determinata risponde a una pluralita' di esigenze. Da un lato, consente al proprietario del suolo di programmare il recupero della piena disponibilita' del fondo dopo un periodo di sfruttamento da parte del superficiario; dall'altro, rende la superficie strumento flessibile per operazioni economiche complesse, in cui l'edificazione e' funzionale a un'utilizzazione temporanea (impianti industriali, stabilimenti balneari su demanio, edilizia residenziale pubblica). Tizio, proprietario di un'area in Liguria, puo' concedere a Caio il diritto di costruire e gestire uno stabilimento per cinquant'anni, sapendo che alla scadenza l'immobile rientrera' nella sua proprieta' senza necessita' di nuovi atti traslativi.
Superficie perpetua, durata determinata e limiti dell'autonomia privata
L'art. 953 c.c., pur disciplinando esplicitamente solo la fattispecie a tempo determinato, conferma implicitamente l'ammissibilita' della superficie perpetua, fattispecie di particolare rilievo soprattutto in caso di alienazione della costruzione gia' esistente ex art. 952 comma 2 c.c. La giurisprudenza di legittimita' ha ripetutamente affermato che, in mancanza di pattuizione espressa sulla durata, il diritto deve presumersi perpetuo, in coerenza con la natura tendenzialmente illimitata del diritto di proprieta' (di cui la proprieta' superficiaria e' species).
Non esiste, nel codice civile, un termine massimo legale generale per la superficie: la durata e' rimessa all'autonomia delle parti. La legislazione speciale, tuttavia, prevede limiti specifici: per le aree PEEP, l'art. 35 L. 865/1971 fissa la durata tra 60 e 99 anni; per le concessioni demaniali in superficie i termini sono ancora piu' brevi. Mevia, cooperativa beneficiaria di una concessione PEEP da parte di un Comune emiliano, ricevera' un diritto di superficie di durata novantanovennale, al termine del quale la proprieta' degli alloggi tornera' al Comune, salvo proroga o riscatto.
Effetti della scadenza e gestione del periodo finale
La consolidazione alla scadenza produce effetti ulteriori, disciplinati dall'art. 954 c.c.: si estinguono i diritti reali costituiti dal superficiario sulla costruzione (servitu', usufrutto, uso), i contratti di locazione non durano oltre l'anno in corso e le ipoteche subiscono il regime particolare dell'art. 2816 c.c., con limitazione temporale alla scadenza del diritto principale. La consolidazione, dunque, non e' un mero passaggio formale, ma un evento giuridico complesso che riorganizza l'intero assetto dei diritti gravanti sulla costruzione.
Un profilo delicato e' quello del cosiddetto indennizzo: salvo diversa pattuizione, il superficiario non ha diritto ad alcun corrispettivo per la perdita della costruzione, che si consolida automaticamente nel suolo per effetto dell'accessione. Le parti possono pero' pattuire convenzionalmente un indennizzo proporzionato al valore residuo dell'opera, una facolta' di prelazione del superficiario sull'acquisto del suolo, o un diritto di rinnovo del contratto. Caio, superficiario di un edificio commerciale in Toscana realizzato a proprie spese, alla scadenza dei sessant'anni perdera' la proprieta' dell'opera senza compenso, salvo che il contratto originario con Sempronio preveda diversamente.
Profili pratici: riscatto, proroga e gestione fiscale
Nella prassi delle concessioni PEEP, alcuni Comuni hanno previsto la facolta' di riscatto a favore del superficiario: alla scadenza (o anche prima) il titolare puo' acquistare la piena proprieta' del suolo, trasformando la superficie in proprieta' piena. La L. 448/1998 art. 31 e successive modifiche hanno disciplinato in dettaglio i meccanismi di trasformazione del diritto di superficie in piena proprieta', spesso con determinazione del corrispettivo secondo parametri agevolati. Mevia, proprietaria di un appartamento in regime PEEP, puo' avvalersi del riscatto pagando al Comune la quota corrispondente al valore residuo dell'area.
Sul piano fiscale, la consolidazione e' fiscalmente neutra per il proprietario del suolo (non e' un atto traslativo a titolo oneroso), ma la cessione del diritto di superficie e' soggetta a imposta di registro o IVA secondo le regole ordinarie applicabili agli immobili (DPR 131/1986; DPR 633/1972). E' opportuno che le parti regolino contrattualmente anche la sorte di eventuali migliorie e addizioni apportate dal superficiario, in coerenza con la disciplina generale degli artt. 985-986 c.c. richiamata in via analogica.
Domande frequenti