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Art. 954 c.c. Estinzione del diritto di superficie
In vigore
L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell’articolo 2816. I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano se non per l’anno in corso alla scadenza del termine. Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie. Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.
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In sintesi
Le cause di estinzione del diritto di superficie
L'art. 954 c.c. costituisce la disposizione cardine in materia di estinzione del diritto di superficie e disciplina in modo articolato sia le cause estintive sia gli effetti che esse producono sui rapporti accessori che gravano sulla costruzione e sul suolo. Le principali cause di estinzione, ricavabili dalla norma e dai principi generali, sono: la scadenza del termine (ex art. 953 c.c.), il non uso ventennale (comma 5), il perimento della costruzione (con i limiti del comma 4), la confusione (quando suolo e superficie si riuniscono nella stessa persona), la rinuncia del superficiario e l'eventuale risoluzione per inadempimento se il diritto e' costituito a titolo oneroso.
La norma riveste particolare importanza pratica perche' regola il passaggio di consegne tra superficiario e proprietario del suolo, fissando regole chiare sul destino dei diritti minori, delle locazioni e delle ipoteche che gravano sulla costruzione. Tizio, proprietario del suolo, alla scadenza dei trent'anni del diritto concesso a Caio, deve sapere con certezza quali rapporti si estinguono e quali continuano, anche per programmare correttamente l'utilizzo successivo del fabbricato. La disciplina dell'art. 954 c.c. e' inderogabile nei suoi profili essenziali, anche se alcuni effetti possono essere modulati dall'autonomia privata.
Effetti della scadenza del termine sui diritti reali e sulle locazioni
Il comma 1 dell'art. 954 c.c. prevede che l'estinzione per scadenza del termine importi l'estinzione dei diritti reali costituiti dal superficiario: usufrutto, uso, abitazione, servitu' a favore di terzi sulla costruzione si estinguono insieme al diritto principale. Si applica qui il principio generale resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis: i diritti derivati non possono sopravvivere al venire meno del titolo costitutivo. Mevia, che aveva costituito un usufrutto trentennale sull'edificio in favore di Sempronio, vedra' quel diritto estinguersi alla scadenza della superficie, con automatica riespansione della pienezza dei poteri del proprietario del suolo.
Il comma 3 disciplina il regime delle locazioni: i contratti aventi ad oggetto la costruzione non durano oltre l'anno in corso alla scadenza del termine. Si tratta di una deroga importante alla disciplina ordinaria delle locazioni (artt. 1571 ss. c.c.) e alle leggi speciali sulle locazioni urbane (L. 392/1978; L. 431/1998), giustificata dall'esigenza di garantire al proprietario del suolo la pronta disponibilita' del fabbricato. Caio, conduttore di un appartamento in regime di superficie, alla scadenza del diritto vedra' il proprio contratto prorogarsi al massimo fino al termine dell'anno locativo in corso, indipendentemente dalla durata residua originariamente pattuita.
Estensione dei diritti sul suolo e regime delle ipoteche
Il comma 2 dell'art. 954 c.c. stabilisce che, al momento dell'estinzione, i diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione. Le servitu' attive e passive, gli usufrutti e gli altri diritti reali costituiti sul fondo prima o durante la superficie acquistano efficacia anche sull'edificio. Sempronio, creditore di una servitu' di passaggio sul fondo di Tizio, alla scadenza della superficie potra' esercitare il passaggio anche attraverso l'eventuale androne dell'edificio realizzato dal superficiario, sempre che cio' sia compatibile con la struttura.
Regime particolare e' previsto per le ipoteche: il rinvio all'art. 2816 comma 1 c.c. esclude l'automatica estensione delle ipoteche del suolo alla costruzione e prevede invece un meccanismo specifico, che tutela tanto i creditori ipotecari del suolo quanto quelli della proprieta' superficiaria. L'ipoteca sul diritto di superficie, dal canto suo, si estingue con il diritto stesso ex art. 2816 c.c., salvo il diritto del creditore di rivalersi sull'indennita' eventualmente dovuta al superficiario. Si tratta di una disciplina tecnica ma di enorme rilievo pratico nei finanziamenti bancari assistiti da garanzie ipotecarie su diritti di superficie.
Perimento della costruzione, prescrizione ventennale e confusione
Il comma 4 dell'art. 954 c.c. detta una regola importante: il perimento della costruzione non estingue il diritto di superficie, salvo patto contrario. Il superficiario mantiene quindi lo ius aedificandi e puo' procedere alla ricostruzione, eventualmente in forme diverse compatibili con il titolo e con la normativa urbanistica vigente. La regola e' coerente con la distinzione tra ius aedificandi e proprieta' superficiaria: anche se la costruzione perisce, il diritto di costruire resta in vita finche' non si estingue per altra causa.
Il comma 5 prevede l'estinzione per non uso ventennale del ius aedificandi: se il superficiario non costruisce per vent'anni, il diritto di edificare si prescrive. La norma si applica solo alla fase precedente l'edificazione (al puro ius aedificandi), non alla proprieta' superficiaria gia' costituita, che e' imprescrittibile come tutte le proprieta'. Mevia, titolare del diritto di costruire su un'area in Sicilia, se non procede all'edificazione entro vent'anni dalla costituzione del diritto, lo vedra' estinguersi per prescrizione, salvo atti interruttivi (richiesta di permesso di costruire, inizio dei lavori). La confusione, infine, opera quando il superficiario acquista la proprieta' del suolo o viceversa, con automatica riunificazione delle titolarita'.
Domande frequenti