Articolo 954 Codice Civile: Estinzione del diritto di superficie

Le cause di estinzione del diritto di superficie

L'art. 954 c.c. costituisce la disposizione cardine in materia di estinzione del diritto di superficie e disciplina in modo articolato sia le cause estintive sia gli effetti che esse producono sui rapporti accessori che gravano sulla costruzione e sul suolo. Le principali cause di estinzione, ricavabili dalla norma e dai principi generali, sono: la scadenza del termine (ex art. 953 c.c.), il non uso ventennale (comma 5), il perimento della costruzione (con i limiti del comma 4), la confusione (quando suolo e superficie si riuniscono nella stessa persona), la rinuncia del superficiario e l'eventuale risoluzione per inadempimento se il diritto è costituito a titolo oneroso.

La norma riveste particolare importanza pratica perché regola il passaggio di consegne tra superficiario e proprietario del suolo, fissando regole chiare sul destino dei diritti minori, delle locazioni e delle ipoteche che gravano sulla costruzione. Tizio, proprietario del suolo, alla scadenza dei trent'anni del diritto concesso a Caio, deve sapere con certezza quali rapporti si estinguono e quali continuano, anche per programmare correttamente l'utilizzo successivo del fabbricato. La disciplina dell'art. 954 c.c. è inderogabile nei suoi profili essenziali, anche se alcuni effetti possono essere modulati dall'autonomia privata.

Effetti della scadenza del termine sui diritti reali e sulle locazioni

Il comma 1 dell'art. 954 c.c. prevede che l'estinzione per scadenza del termine importi l'estinzione dei diritti reali costituiti dal superficiario: usufrutto, uso, abitazione, servitu' a favore di terzi sulla costruzione si estinguono insieme al diritto principale. Si applica qui il principio generale resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis: i diritti derivati non possono sopravvivere al venire meno del titolo costitutivo. Mevia, che aveva costituito un usufrutto trentennale sull'edificio in favore di Sempronio, vedra' quel diritto estinguersi alla scadenza della superficie, con automatica riespansione della pienezza dei poteri del proprietario del suolo.

Il comma 3 disciplina il regime delle locazioni: i contratti aventi ad oggetto la costruzione non durano oltre l'anno in corso alla scadenza del termine. Si tratta di una deroga importante alla disciplina ordinaria delle locazioni (artt. 1571 ss. c.c.) e alle leggi speciali sulle locazioni urbane (L. 392/1978; L. 431/1998), giustificata dall'esigenza di garantire al proprietario del suolo la pronta disponibilità del fabbricato. Caio, conduttore di un appartamento in regime di superficie, alla scadenza del diritto vedra' il proprio contratto prorogarsi al massimo fino al termine dell'anno locativo in corso, indipendentemente dalla durata residua originariamente pattuita.

Estensione dei diritti sul suolo e regime delle ipoteche

Il comma 2 dell'art. 954 c.c. stabilisce che, al momento dell'estinzione, i diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione. Le servitu' attive e passive, gli usufrutti e gli altri diritti reali costituiti sul fondo prima o durante la superficie acquistano efficacia anche sull'edificio. Sempronio, creditore di una servitu' di passaggio sul fondo di Tizio, alla scadenza della superficie potrà esercitare il passaggio anche attraverso l'eventuale androne dell'edificio realizzato dal superficiario, sempre che ciò sia compatibile con la struttura.

Regime particolare è previsto per le ipoteche: il rinvio all'art. 2816 comma 1 c.c. esclude l'automatica estensione delle ipoteche del suolo alla costruzione e prevede invece un meccanismo specifico, che tutela tanto i creditori ipotecari del suolo quanto quelli della proprietà superficiaria. L'ipoteca sul diritto di superficie, dal canto suo, si estingue con il diritto stesso ex art. 2816 c.c., salvo il diritto del creditore di rivalersi sull'indennità eventualmente dovuta al superficiario. Si tratta di una disciplina tecnica ma di enorme rilievo pratico nei finanziamenti bancari assistiti da garanzie ipotecarie su diritti di superficie.

Perimento della costruzione, prescrizione ventennale e confusione

Il comma 4 dell'art. 954 c.c. detta una regola importante: il perimento della costruzione non estingue il diritto di superficie, salvo patto contrario. Il superficiario mantiene quindi lo ius aedificandi e può procedere alla ricostruzione, eventualmente in forme diverse compatibili con il titolo e con la normativa urbanistica vigente. La regola è coerente con la distinzione tra ius aedificandi e proprietà superficiaria: anche se la costruzione perisce, il diritto di costruire resta in vita finché non si estingue per altra causa.

Il comma 5 prevede l'estinzione per non uso ventennale del ius aedificandi: se il superficiario non costruisce per vent'anni, il diritto di edificare si prescrive. La norma si applica solo alla fase precedente l'edificazione (al puro ius aedificandi), non alla proprietà superficiaria già costituita, che è imprescrittibile come tutte le proprietà. Mevia, titolare del diritto di costruire su un'area in Sicilia, se non procede all'edificazione entro vent'anni dalla costituzione del diritto, lo vedra' estinguersi per prescrizione, salvo atti interruttivi (richiesta di permesso di costruire, inizio dei lavori). La confusione, infine, opera quando il superficiario acquista la proprietà del suolo o viceversa, con automatica riunificazione delle titolarità.