Art. 69 Cod. Consumo – Definizioni
In vigore dal 23 ottobre 2005 (D.Lgs. 206/2005)
*1. Ai fini del presente capo si intende per:
**a) contratto: uno o più contratti della durata di almeno tre anni con i quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana;
**b) acquirente: il consumatore in favore del quale si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o di trasferire il diritto oggetto del contratto;
**c) venditore: la persona fisica o giuridica che, nell’ambito della sua attività professionale, costituisce, trasferisce o promette di costituire o di trasferire il diritto oggetto del contratto; al venditore e’ equiparato ai fini dell’applicazione del codice colui che, a qualsiasi titolo, promuove la costituzione, il trasferimento o la promessa di trasferimento del diritto oggetto del contratto;
**d) bene immobile: un immobile, anche con destinazione alberghiera, o parte di esso, per uso abitazione o per uso alberghiero o per uso turistico-ricettivo, su cui verte il diritto oggetto del contratto.
In sintesi
Art. 69: definizioni di contratto di multiproprietà (3+ anni, godimento immobili periodico), acquirente, venditore, bene immobile.
Ratio
Art. 69 stabilisce le definizioni per il Capo dedicato ai contratti di multiproprietà (Art. 69-71). La multiproprietà è uno strumento giuridico ibrido tra proprietà e servizio: il consumatore non acquista l'immobile intero, ma il diritto di utilizzarlo in certi periodi dell'anno. Le definizioni mirano a chiarire soggetti e oggetti del contratto.
Analisi
Lettera a): il 'contratto' di multiproprietà è un accordo di durata minima 3 anni, verso pagamento di un prezzo globale (non rateale), che costituisce (crea nuovi diritti), trasferisce (vende diritti esistenti), o promette di costituire/trasferire un diritto reale o altro diritto di godimento periodico di uno o più immobili per un periodo determinato/determinabile dell'anno non inferiore a una settimana. 'Diritto reale' significa titolarità; 'altro diritto di godimento' include il diritto personale di utilizzo. Lettera b): 'acquirente' è il consumatore (non il professionista) cui si trasferisce il diritto. Lettera c): 'venditore' è il professionista; la norma estende la qualità anche a chi 'promuove' la costituzione/trasferimento (es. promoter immobiliare che non è proprietario della struttura). Lettera d): il 'bene immobile' è l'immobile (in Italia o all'estero), con qualunque destinazione (residenziale, alberghiera, turistica), su cui verte il diritto.
Quando si applica
Esempi: (a) Contratto di multiproprietà per 10 anni con godimento di 2 settimane all'anno di un'abitazione in montagna; Tizio acquirente, la società di sviluppo immobiliare venditrice. (b) Contratto di 5 anni per accesso a una resort alberghiera in Spagna; godimento 3 settimane annue; la resort promotrice è 'venditore'. (c) Contratto di utilizzo periodico di una villa in Toscana sottoscritto direttamente dal proprietario (non agente immobiliare): il proprietario è 'venditore' sotto Art. 69, perché effettua l'atto professionale (anche se non è sempre impresa turistica).
Connessioni
Art. 70-71 (documento informativo, requisiti del contratto), Art. 47-53 (informazioni generali), Art. 64-67 (diritti di recesso, eventuali applicazioni), Direttiva UE 2008/122/CE (timeshare, vacation club, long-term holiday product), D.Lgs. 79/2011 (recepimento direttiva UE), CC Art. 832 ss. (diritti reali e godimento).
Domande frequenti
Se compro un diritto di godimento di 2 anni, vale il Capo III-bis del Codice del Consumo?
No. Art. 69 richiede una durata minima di 3 anni. Un contratto di 2 anni non rientra nella definizione e non è coperto dalla protezione del Capo III-bis (Art. 69-71).
Se pago a rate invece che con un prezzo globale, cambia?
La definizione Art. 69 dice 'pagamento di un prezzo globale', quindi a rate non è tecnicamente un 'prezzo globale'. Potrebbe modificare la qualificazione legale del contratto (non multiproprietà, ma credito al consumo).
Posso recedere da un contratto di multiproprietà?
Il Codice del Consumo Art. 64-67 prevede il diritto di recesso per contratti 'fuori locali commerciali' o 'a distanza'. Se la firma è avvenuta presso il domicilio o online, sì; se in agenzia immobiliare, eventualmente no (dipende dalle circostanze).
Il venditore deve fornire un documento informativo obbligatorio?
Sì, Art. 70 lo richiede. Deve contenere dati su diritto, identità venditore, descrizione immobile, prezzo, servizi comuni, strutture, norme di manutenzione, informazioni su recesso, e altro.
Se il contratto è per una proprietà all'estero, si applica il Codice del Consumo italiano?
Art. 69 non esclude immobili esteri; si applica la legge italiana se il contratto è firmato in Italia o il consumatore risiede in Italia. Per immobili esteri, possono valere anche norme del Paese dell'immobile.